Le Cabinet Guilbaud, expert immobilier agréé et expert judiciaire près la Cour d’Appel de Rennes, répond à vos interrogations les plus fréquentes. Que ce soit pour une succession, un divorce, une déclaration fiscale (IFI) ou une transaction immobilière, découvrez nos réponses détaillées ci-dessous.
L’expertise immobilière détermine, avec une impartialité totale, la valeur exacte d’un bien ou d’un droit. Notre but est de fixer le juste prix du marché à un instant T précis. Cette analyse rigoureuse repose sur des critères techniques, juridiques et économiques croisés. En tant qu’expert, je reste strictement indépendant.
Cette mission peut définir la valeur vénale pour une vente ou la valeur locative pour un loyer. Cela dépasse largement le cadre d’une simple indication informelle ou d’un avis rapide. Nous livrons une analyse chiffrée et argumentée.
Contrairement à l’avis, l’expertise engage ma responsabilité civile professionnelle. C’est la garantie d’une rigueur absolue.
La distinction réside dans la nature et la portée de l’évaluation. L’agent immobilier fournit un « avis de valeur », souvent gratuit, qui est une estimation commerciale indicative en vue d’obtenir un mandat de vente. L’expert immobilier, quant à lui, est un professionnel indépendant, souvent agréé (CEIF-FNAIM, TEGoVA) ou Expert Judiciaire, qui réalise une mission rémunérée sans intérêt dans la transaction. Son rapport d’expertise est un document juridique opposable aux tiers (fisc, tribunaux), basé sur des méthodes de calcul normées et une analyse objective du marché.
Une estimation d’agent immobilier reste une indication officieuse, souvent présentée sous forme de fourchette de prix dans un objectif de démarche commercial afin d’obtenir un mandat de vente. Ce document succinct n’a strictement aucune valeur légale devant un tribunal ou l’administration fiscale. C’est un outil commercial, pas une preuve.
À l’inverse, une expertise est menée par un professionnel qualifié, formé et assuré pour cette mission spécifique. Le résultat est un rapport d’expertise exhaustif qui décortique le bien sous tous ses angles : état technique, environnement et marché local. Rien n’est laissé au hasard dans cette analyse.
Le point clé est la portée du document : ce rapport possède une véritable valeur juridique. Il est opposable aux tiers et sert de preuve solide en cas de litige.
La valeur vénale correspond au prix auquel un bien immobilier pourrait être vendu dans des conditions normales de marché, avec un délai de vente raisonnable et une publicité adéquate. C’est la valeur marchande réelle du bien à un instant T, déterminée par un expert immobilier selon des méthodes d’évaluation reconnues.
Cette valeur prend en compte :
La valeur locative est le loyer annuel qu’un bien immobilier pourrait générer sur le marché locatif actuel. Cette expertise est essentielle pour fixer un loyer de marché, réviser ou renouveler un bail commercial, contester un déplafonnement de loyer, ou calculer une indemnité d’éviction.
Dans le cadre d’une succession ou d’une donation, l’expertise immobilière détermine la valeur vénale réelle des propriétés concernées, ce qui permet de répartir équitablement le patrimoine entre les héritiers ou bénéficiaires.
Un rapport d’expertise évite les conflits ultérieurs en fournissant une base objective pour le partage. Par ailleurs, l’administration fiscale exige une estimation sincère des biens pour calculer les droits de mutation. Une expertise professionnelle constitue une justification solide de la valeur déclarée, limitant considérablement le risque de redressement fiscal.
Lors d’un divorce, si un bien immobilier est possédé en commun, il est souvent nécessaire de calculer une soulte (compensation financière) pour que l’un des ex-conjoints puisse racheter la part de l’autre.
L’expert immobilier fournit une évaluation impartiale et objective de la valeur du bien commun. Le rapport d’expertise sert de base neutre pour déterminer le montant exact de la soulte, évitant les estimations biaisées. Cette démarche facilite un accord équitable entre les parties ou, à défaut d’entente, fournit au juge un élément d’appréciation solide.
Oui, absolument. En cas de litige portant sur la valeur d’un bien immobilier (entre cohéritiers, vendeur et acheteur, ex-conjoints ou propriétaires et locataires), l’expertise immobilière joue un rôle clé.
Le rapport d’expertise apporte une preuve écrite objective de la valeur du bien. C’est souvent le seul document reconnu comme opposable aux tiers en justice. Disposer d’une expertise immobilière sécurise vos droits et permet de faire valoir une évaluation rigoureuse face aux prétentions adverses.
Absolument. Pour l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), les Impôts sur le Revenu (IR) ou les Impôts sur les Sociétés (IS), déclarer la valeur exacte de vos biens immobiliers est essentiel afin d’éviter tout redressement.
Un rapport d’expertise constitue un justificatif solide de la valeur déclarée auprès de l’administration fiscale. Elle permet de sécuriser vos déclarations d’impôts en apportant la preuve de la valeur réelle de vos propriétés.
Le déplafonnement de loyer permet au bailleur de fixer le loyer à la valeur locative de marché lors du renouvellement d’un bail commercial, sous certaines conditions légales (modification notable des facteurs locaux de commercialité, caractéristiques du local, durée du bail dépassant 12 ans, etc.).
Une expertise en valeur locative est indispensable pour justifier ou contester ce déplafonnement devant le juge des loyers commerciaux.
Notre cabinet d’expertise immobilière vous accompagne pour faire valoir le loyer de marché de votre local commercial et si besoin, le faire reconnaître devant le juge des loyers commerciaux
L’évaluation d’un bien immobilier situé en zone d’érosion côtière nécessite une expertise spécifique que seul un expert immobilier spécialisé peut apporter. En effet, depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, les communes littorales doivent identifier les zones exposées au recul du trait de côte à différents horizons (30 ans et 100 ans). Cette réglementation impacte directement la valeur des biens concernés.
L’expert immobilier spécialisé maîtrise les outils réglementaires spécifiques : la Carte Locale d’Exposition au Recul du Trait de Côte (CLERTC), le Droit de Préemption pour l’Adaptation des Territoires au Recul du Trait de Côte (DPRTC), ainsi que le Bail Réel d’Adaptation à l’Érosion Côtière (BRAEC). Ces dispositifs influencent considérablement les droits attachés au bien et donc sa valorisation.
Pour ces biens particuliers, la méthode d’évaluation classique ne suffit pas. L’expert applique notamment la méthodologie de la Valeur Résiduelle d’Utilisation (VRU), qui prend en compte la durée d’utilisation restante du bien avant son exposition au risque d’érosion. Cette approche permet de déterminer une valeur objective intégrant la dépréciation liée à l’aléa côtier, tout en tenant compte des possibilités d’indemnisation et des dispositifs d’accompagnement existants.
Faire appel à un expert immobilier agréé pour un bien en zone d’érosion côtière vous garantit une évaluation conforme aux exigences réglementaires, opposable en cas de litige (notamment face à l’administration ou dans le cadre d’une préemption), et reconnue par les établissements bancaires pour les opérations de financement. Le Cabinet Guilbaud, implanté sur le littoral atlantique, dispose d’une connaissance approfondie de ces problématiques spécifiques aux communes côtières de Loire-Atlantique et de Vendée.
Notre cabinet réalise chaque expertise immobilière sur une vaste typologie de propriétés. Nous intervenons sur des dossiers standards ou atypiques.
Notre cabinet offre une gamme complète de prestations d’évaluation immobilière :
Notre processus est structuré pour garantir une transparence totale et une rigueur technique absolue.
Choisir notre cabinet, c’est opter pour une crédibilité technique et juridique reconnue. Romuald Guilbaud est Expert Judiciaire près la Cour d’Appel de Rennes. Cette inscription officielle constitue une garantie de compétence et de rigueur validée par les tribunaux.
Nous sommes également agréés CEIF-FNAIM et certifiés TEGoVA, une reconnaissance d’excellence au niveau européen. Notre indépendance est totale, nos rapports sont donc établis sans aucun conflit d’intérêt commercial. Vous pouvez En savoir plus sur notre cabinet d’expertise immobilière.
Un expert judiciaire est un professionnel inscrit sur la liste officielle des experts près d’une Cour d’Appel, reconnu par les tribunaux pour ses compétences techniques.
Romuald Guilbaud est inscrit sur la liste des experts judiciaires près la Cour d’Appel de Rennes et intervient principalement dans les juridictions des tribunaux de Saint-Nazaire, Nantes, Rennes et Vannes. Romuald Guilbaud est l’expert judiciaire rattaché spécifiquement au Tribunal Judiciaire et au Tribunal de Commerce de Saint-Nazaire.
Le Cabinet Guilbaud dispose de plusieurs certifications et agréments reconnus :
Une visite de l’ensemble immobilier est généralement réalisée entre 10 et 15 jours.
En temps normal, il faut compter 10 à 15 jours après la visite pour la finalisation du rapport d’expertise. Pour des biens plus complexes (ensemble de plusieurs immeubles, bien atypique, situation juridique compliquée), l’expertise pourra s’échelonner sur 3 semaines après la visite.
Les délais peuvent s’adapter à l’urgence : si vous avez une contrainte de temps particulière, signalez-le-nous !
Le coût d’une expertise immobilière ne dépend jamais de la valeur du bien, ce qui garantit l’objectivité de l’expert. Les honoraires sont établis sur devis, de *manière forfaitaire*, en fonction de la complexité du dossier, de la nature du bien (maison, immeuble, local commercial) et du temps nécessaire à l’analyse. Pour une habitation standard, le coût représente généralement quelques centaines d’euros, un investissement minime au regard de la sécurité juridique apportée.
Le Cabinet Expertise Immobilière Guilbaud est implanté en Loire-Atlantique, il intervient notamment :
Nous intervenons également dans tout le Grand Ouest selon les besoins de nos clients
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