Expertise de maison et villa :
déterminer la valeur vénale de votre propriété

Pour les droits de succession et de donation, une maison s’évalue à sa valeur vénale réelle à la date de la transmission (article 761 du CGI). La Cour de cassation la définit comme le prix qui pourrait être obtenu « par le jeu de l’offre et de la demande sur un marché réel, compte tenu de la situation de fait et de droit dans laquelle l’immeuble se trouve avant la survenance du fait générateur de l’impôt » (Cass. com., 18 oct. 2017, n° 16-17.940, inédit, en matière de droits de mutation). Terrain, état, situation et règles d’urbanisme distinguent chaque maison de ses voisines. La valeur se démontre par des ventes comparables réellement conclues, pas par un prix moyen au mètre carré.

Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier visite la maison, analyse ses diagnostics et les documents d’urbanisme, puis la compare à des mutations publiées par l’administration fiscale (données DVF, rendues accessibles au public en application de l’article L. 112 A du livre des procédures fiscales) et à des actes de vente. Chaque bien de référence est vérifié avant d’être retenu. Les rapports sont établis conformément à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition) et aux European Valuation Standards (EVS 2025) de TEGoVA.

Dans quels cas faire expertiser une maison ou une villa ?

Succession et donation : La maison dont le défunt ou le donateur avait l’usage est réputée libre de toute occupation (article 761 du CGI). Un abattement de 20 % s’applique à la résidence principale du défunt lorsqu’elle est aussi, au jour du décès, celle du conjoint survivant, du partenaire de PACS ou d’enfants mineurs ou majeurs protégés (article 764 bis du CGI). Lors du partage, les biens sont estimés à la date de la jouissance divise, la plus proche possible du partage (article 829 du code civil). Voir succession, donation et partage.

Divorce, séparation, sortie d’indivision : La valeur de la maison fixe la soulte due par celui qui la conserve et, souvent, le montant qu’il doit emprunter pour la payer. Voir divorce, séparation et sortie d’indivision.

Impôt sur la fortune immobilière : Valeur vénale au 1er janvier, avec un abattement de 30 % sur la résidence principale (article 973 du CGI). Voir déclarations IFI et contentieux fiscal.

Financement : Prêt relais sur la maison mise en vente, rachat de soulte, acquisition d’une résidence secondaire. Voir financement bancaire et notre article dans quels cas faire évaluer son bien pour un financement bancaire ?

Vente ou achat : Fixer un prix de mise en vente argumenté, ou contrôler un prix avant de signer une promesse.

Contentieux : Mission confiée par une juridiction (expertise judiciaire) ou par les parties d’un commun accord (expertise conventionnelle). Perte de valeur causée par des troubles de jouissance, indemnisation en cas d’expropriation ou de préemption.

La méthode : sélectionner d’abord, comparer ensuite

Une comparaison ne vaut que par le choix de ses références. La méthode se déroule en quatre étapes.

1. La visite et les pièces : Surface habitable et annexes, terrain, état du bâti et des équipements, mode d’assainissement, diagnostics. L’expert consulte le plan local d’urbanisme : zonage, servitudes, constructibilité résiduelle, risques naturels.
2. La sélection des termes de comparaison : Mutations réellement constatées, retenues sur des critères explicites : situation, type de maison, surface bâtie, surface du terrain, zonage, époque de construction, qualité. Chaque référence est contrôlée (adresse, configuration, état connu) avant d’être retenue. Les annonces, qui expriment des prix demandés, ne servent jamais de référence.
3. Le traitement du panel : Moyenne et médiane sont présentées. Une régression n’est appliquée qu’à un panel homogène. Chaque correction (état, travaux, terrain, nuisance) est motivée et chiffrée. La Cour de cassation admet ces correctifs dès lors que les références sont intrinsèquement similaires : dans l’arrêt précité, des propriétés en bordure de lac avec accès privé, corrigées par un abattement lié à la situation particulière du bien et par la déduction du coût des travaux de remise en état.
4. Les composantes distinctes : Un terrain détachable, un gîte loué ou une dépendance aménagée sont évalués séparément, sur leur propre marché. Voir terrain à bâtir. Pour une propriété atypique sans référence comparable, le coût de remplacement déprécié sert de recoupement.

Villas du littoral : vue mer, loi Littoral et recul du trait de côte

La situation : Front de mer, vue mer directe ou partielle, accès à pied à la plage font varier la valeur d’une rue à l’autre. Les fichiers de mutations ne décrivent pas ces critères. Chaque référence est donc examinée sur place ou sur pièces avant d’être retenue.

La bande des cent mètres : En dehors des espaces urbanisés, les constructions et installations sont interdites sur une bande littorale de cent mètres à compter de la limite haute du rivage (article L. 121-16 du code de l’urbanisme). Cette interdiction restreint les projets d’extension d’une villa isolée et pèse sur sa valeur.

Le recul du trait de côte : Dans les communes concernées, le plan local d’urbanisme délimite les zones exposées au recul du trait de côte à l’horizon de trente ans et entre trente et cent ans (article L. 121-22-2 du code de l’urbanisme). Le vendeur en informe l’acquéreur dans l’état des risques (article L. 125-5 du code de l’environnement). Cette exposition est intégrée à la valeur par la méthode de la valeur résiduelle d’utilisation (VRU). Voir évaluation et érosion côtière.

Le marché des résidences secondaires : Les ventes y sont moins nombreuses et plus espacées dans le temps. La date de chaque référence est rapprochée de la date de valeur, et l’évolution du marché entre les deux est justifiée.

DPE et valeur verte : ce que l’expert chiffre

Un diagnostic qui engage : Le diagnostic de performance énergétique fait partie du dossier annexé à la promesse ou à l’acte de vente. Seules ses recommandations ont une valeur indicative (article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation). L’étiquette fait donc partie des caractéristiques de la maison, au même titre que sa surface.

Une maison louée : Un logement classé G n’est plus décent depuis le 1er janvier 2025. Les logements classés F ne le seront plus au 1er janvier 2028, ni ceux classés E au 1er janvier 2034 (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Pour une maison destinée à la location, le coût et le délai des travaux pèsent directement sur la valeur.

Une valeur verte mesurée : L’écart de prix lié à l’étiquette se mesure sur des ventes de maisons comparables de classes différentes, ou par le coût des travaux nécessaires, jamais par un pourcentage forfaitaire. Voir notre article sur la valeur ESG en évaluation immobilière.

Avis de valeur ou expertise ?

Un avis de valeur d’agence estime un prix de commercialisation. Une expertise établit une valeur vénale, à une date et pour un usage déterminés, à partir de références identifiées et d’un raisonnement que le lecteur peut refaire. C’est ce raisonnement qui se discute utilement avec un notaire, une banque, l’administration fiscale ou un juge. Voir la différence entre avis de valeur et expertise.

Maisons et villas en Loire-Atlantique et en Vendée

Métropole nantaise et Loire-Atlantique : Maisons de ville, pavillons et longères à Nantes, Saint-Nazaire et dans toute la Loire-Atlantique.

Côte d’Amour et Côte de Jade : Villas balnéaires de La Baule, Pornichet et la presqu’île guérandaise, de Pornic et de Saint-Brevin-les-Pins.

Littoral vendéen et îles : Les Sables-d’Olonne, Saint-Gilles-Croix-de-Vie et Saint-Hilaire-de-Riez, Noirmoutier-en-l’Île et l’île d’Yeu.

Vendée intérieure : La Roche-sur-Yon, Challans et tout le département de la Vendée.

Sur le littoral, deux maisons voisines peuvent relever de marchés différents selon la vue, l’exposition au risque côtier et le règlement d’urbanisme applicable.

Pour aller plus loin : Guilbaud R., « La Valeur Résiduelle d’Utilisation (VRU) : méthodologie d’évaluation des biens immobiliers menacés par l’érosion côtière. Application au littoral de la Loire-Atlantique et Vendée », Zenodo, août 2026, DOI : 10.5281/zenodo.21484961.

Questions fréquentes

Un estimateur en ligne suffit-il ?

Non. Il applique un prix moyen à une surface, sans visite ni contrôle des ventes utilisées. Il ignore l’état, le terrain, la vue et les contraintes d’urbanisme, qui font l’essentiel de l’écart entre deux maisons.

Ma maison est-elle évaluée libre ou occupée ?

Pour les droits de succession et de donation, la maison dont le propriétaire avait l’usage est réputée libre de toute occupation (article 761 du CGI). Une maison louée à un tiers s’évalue en revanche en tenant compte du bail en cours.

Comment la vue mer est-elle prise en compte ?

Par des ventes de biens offrant une vue comparable, sur le même secteur. L’écart avec des biens sans vue est mesuré sur le marché, non fixé par un coefficient.

Une maison classée F ou G vaut-elle moins ?

Souvent, mais l’écart dépend du marché local et du coût des travaux. Il est mesuré sur des ventes et chiffré à partir de devis ou d’un audit énergétique, jamais de façon forfaitaire.

Quels documents fournir ?

Titre de propriété, plans, diagnostics dont le DPE, avis de taxe foncière, factures des travaux récents, permis de construire et déclarations préalables, bail le cas échéant. Selon le contexte : projet de déclaration de succession, convention de divorce, échéance du dossier de prêt. Nous consultons nous-mêmes les documents d’urbanisme.

Quels sont les délais ?

La visite a généralement lieu sous 10 à 15 jours. Le rapport d’expertise est remis 10 à 15 jours après la visite et la réception des pièces.

Votre expert pour l’évaluation de maisons et de villas

Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier, dirigé par Romuald Guilbaud, expert immobilier agréé SEEIF (ex-CEIF-FNAIM), certifié REV TEGoVA, expert près la cour d’appel de Rennes (rubriques C.18.1 et C.18.2), titulaire d’un MBA en finance. Rapports établis conformément aux EVS 2025 de TEGoVA et à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition), pour une évaluation rigoureuse, confidentielle et défendable.

Particuliers, héritiers, notaires, avocats, conseillers en gestion de patrimoine : confiez-nous l’expertise de votre maison ou de votre villa, ou une contre-expertise. Devis en 24 h.