Le foncier rural obéit à un droit propre. Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter relève du statut du fermage, qui est d’ordre public (article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime). Le bail dure au moins neuf ans (article L. 411-5) et son loyer est fixé entre des maxima et des minima arrêtés par le préfet (article L. 411-11). Les ventes sont soumises au droit de préemption de la SAFER (article L. 143-1). Le ministre de l’agriculture publie chaque année un barème de la valeur vénale moyenne des terres, par région naturelle et nature de culture, qui constitue « un élément d’appréciation du juge » (article L. 312-4). Des terres louées et des terres libres ne se vendent pas sur le même marché, et un barème départemental n’est pas la valeur d’une parcelle.
Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier visite les parcelles, analyse les baux, le parcellaire et les contraintes environnementales, puis compare le bien à des ventes rurales réellement constatées dans le même secteur. Les rapports sont établis conformément à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition) et aux European Valuation Standards (EVS 2025) de TEGoVA.
Succession, donation, partage : Constituer des lots équilibrés entre héritiers, déclarer une valeur défendable, appliquer les exonérations partielles propres aux biens ruraux et forestiers. Voir succession, donation et partage.
Sortie d’indivision : Fixer la valeur de rachat des droits d’un indivisaire. Voir divorce, séparation et sortie d’indivision.
Impôt sur la fortune immobilière : Bois et forêts, biens ruraux loués par bail à long terme, parts de groupements fonciers. Voir déclarations IFI et contentieux fiscal.
Vente et préemption de la SAFER : Lorsque la SAFER estime le prix exagéré, elle peut préempter en proposant son propre prix. Le vendeur peut alors accepter, retirer le bien de la vente ou demander la révision du prix au tribunal (article L. 143-10 du code rural et de la pêche maritime). Une expertise permet de répondre sur pièces.
Expropriation et contentieux : Indemnité de dépossession, expropriation et préemption, mission d’expertise judiciaire ou d’expertise conventionnelle.
La description des terres : Nature de culture, potentiel agronomique, taille et forme des îlots, accès, drainage ou irrigation, bâtiments d’exploitation. Une terre de marais et une terre de plaine ne relèvent pas du même marché.
Les terres libres : Elles s’évaluent par comparaison avec des ventes de terres libres de la même petite région, contemporaines et de nature comparable. Chaque mutation est vérifiée : un fichier de mutations agrège parfois terres, bâtiments et bois sous un même prix. Le barème annuel sert de recoupement. Le dernier publié est celui de 2025, fixé par décision du 10 août 2026 (JO du 19 août 2026).
Les terres louées : L’acquéreur reprend un bail de neuf ans au moins, renouvelable, et un fermage encadré par arrêté préfectoral. La valeur se mesure sur des ventes de terres occupées et par capitalisation du fermage, à un taux tiré de ces mêmes ventes. La durée restante du bail, l’âge du preneur et les possibilités de reprise sont analysés au cas par cas.
Le bail à long terme : Conclu pour dix-huit ans au moins (article L. 416-1 du code rural et de la pêche maritime), il ouvre droit, en cas de donation ou de succession, à une exonération des trois quarts de la valeur des biens loués (article 793 du CGI). Cette exonération est ramenée à 50 % au-delà de 600 000 € par bénéficiaire, limite portée à 20 000 000 € si le bien est conservé treize ans de plus que la durée de conservation de cinq ans (article 793 bis du CGI). La valeur de chaque bien loué doit donc être établie précisément.
Le fonds et la superficie : La valeur d’une forêt réunit celle du sol et celle du peuplement : essences, âge, volume sur pied, qualité des bois, desserte et document de gestion. Les revenus annexes, comme la location de la chasse, sont pris en compte. Lorsque l’estimation du peuplement exige un inventaire forestier, celui-ci est confié à un expert forestier.
Le régime dit « Monichon » : Les bois et forêts transmis par donation ou succession sont exonérés à concurrence des trois quarts de leur valeur, sur certificat de la direction départementale des territoires attestant leur aptitude à une gestion durable et avec l’engagement de l’héritier ou du donataire d’appliquer une telle gestion pendant trente ans (article 793 du CGI). La même fraction est exonérée d’IFI (article 976 du CGI). L’expert distingue la partie forestière des étangs, terres et bâtiments, qui ne relèvent pas de ce régime.
Les zones humides : Ce sont les terrains habituellement inondés ou gorgés d’eau douce, salée ou saumâtre, de façon permanente ou temporaire, ou dominés par des plantes hygrophiles une partie de l’année (article L. 211-1 du code de l’environnement). Leur usage (pâturage extensif, fauche, chasse, pêche, agrément) et leurs protections déterminent leur valeur.
Les espaces protégés : Les propriétés non bâties incluses dans certains espaces naturels délimités (parcs nationaux, réserves naturelles, sites classés, sites Natura 2000, espaces remarquables du littoral) peuvent bénéficier d’une exonération des trois quarts des droits de mutation à titre gratuit, sur certificat et avec un engagement de gestion de dix-huit ans (article 793 du CGI).
Les marais et étangs : Les ventes y sont rares et hétérogènes. Les références sont collectées sur une période et un secteur élargis, ce que le rapport justifie. Pour un étang, la régularité administrative de l’ouvrage, l’état de la digue et l’alimentation en eau sont examinés avant toute comparaison.
Loire-Atlantique : Marais de Brière, marais salants de la presqu’île guérandaise, prairies de l’estuaire de la Loire, vignoble et bocage, autour de Saint-Nazaire, de La Baule et Guérande, de Nantes, du Pays de Retz près de Pornic et dans toute la Loire-Atlantique.
Vendée : Marais breton autour de Challans, polders de la baie de Bourgneuf face à Noirmoutier, bocage autour de La Roche-sur-Yon, plaine et Marais poitevin au sud du département de la Vendée.
Bois et domaines d’agrément : Bois, parcs clos et territoires de chasse de l’arrière-pays littoral, des Sables-d’Olonne à la Côte de Jade. Pour les espaces naturels du rivage, voir évaluation et érosion côtière.
Le prix d’une terre varie d’une petite région agricole à l’autre, et à l’intérieur d’une même commune selon la nature du sol et la situation locative.
Non. Il donne des prix moyens par département, région naturelle et nature de culture. La loi en fait un élément d’appréciation du juge (article L. 312-4 du code rural et de la pêche maritime), pas la valeur d’une parcelle déterminée.
Moins, en général, qu’une terre libre, car l’acquéreur ne peut pas l’exploiter lui-même avant la fin du bail. L’écart se mesure sur des ventes de terres occupées et par capitalisation du fermage, jamais par un pourcentage forfaitaire.
Non, mais il faut réagir. Si la SAFER préempte en offrant un prix inférieur, le vendeur peut accepter, retirer son bien de la vente ou demander au tribunal de réviser le prix. Faute de réponse dans les six mois de la notification de l’offre, il est réputé l’avoir acceptée (article L. 143-10 du code rural et de la pêche maritime). L’expertise fonde la demande de révision.
Si la direction départementale des territoires délivre le certificat de gestion durable et si l’héritier ou le donataire s’engage pour trente ans. L’exonération porte alors sur les trois quarts de la valeur des bois, d’où l’intérêt d’une valeur forestière distincte du reste de la propriété.
Titre de propriété, relevé cadastral et plans, baux ruraux et derniers avis d’échéance de fermage, document de gestion forestière, autorisations relatives aux étangs, notification de la SAFER le cas échéant. Nous consultons nous-mêmes les documents d’urbanisme et les zonages environnementaux.
La visite a généralement lieu sous 10 à 15 jours. Le rapport d’expertise est remis 10 à 15 jours après la visite et la réception des pièces.
Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier, dirigé par Romuald Guilbaud, expert immobilier agréé SEEIF (ex-CEIF-FNAIM), certifié REV TEGoVA, expert près la cour d’appel de Rennes (rubriques C.18.1 et C.18.2), titulaire d’un MBA en finance. Rapports établis conformément aux EVS 2025 de TEGoVA et à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition), pour une évaluation rigoureuse, confidentielle et défendable.
Propriétaires ruraux, héritiers, notaires, avocats, groupements fonciers : confiez-nous l’évaluation de vos terres, bois ou espaces naturels, ou une contre-expertise. Devis en 24 h.
Notre processus commence par un
échange pour définir la mission : contexte (succession, partage, vente,
préemption de la SAFER, IFI, expropriation), date de valeur et parcelles
concernées. Romuald Guilbaud parcourt les terres, bois ou marais, relève les accès,
l’état des clôtures, des fossés et des ouvrages, puis analyse les baux, le
parcellaire et les zonages. Il collecte les ventes rurales comparables du
secteur et les confronte au barème annuel. Vous recevez un rapport détaillé :
description par parcelle, situation locative, références de ventes, calculs,
ventilation entre terres, bois et bâtiments, réserves. Après la remise du
rapport, nous restons disponibles pour répondre à vos questions et à celles de
vos conseils.
