Que vous soyez un particulier sollicitant un prêt relais, un chef d’entreprise négociant un crédit-bail, ou un investisseur structurant sa dette – la banque exigera des garanties solides. Face aux réglementations prudentielles : Bâle IV et CRR (Capital Requirements Regulation), les comités des risques n’acceptent plus les simples avis de valeur d’agences.
Notre cabinet d’expertise immobilière rédige des rapports certifiés, déterminant la valeur vénale et la valeur hypothécaire de vos actifs conformément à la Charte de l’expertise et aux European Valuation Standards (EVS) de TEGoVA, afin de fluidifier vos négociations et rassurer vos partenaires financiers.
Crédit immobilier d’un particulier : L’article L. 313-20 du code de la consommation n’impose pas d’expertiser le logement financé. Lorsque le prêteur procède ou fait procéder à une évaluation, celle-ci doit émaner d’un expert justifiant de sa compétence professionnelle, indépendant du processus d’octroi, et appliquer des normes d’évaluation fiables, reconnues au niveau international. Le rapport prend en compte les facteurs juridiques, économiques, techniques et fiscaux (article L. 313-22).
Prêt viager hypothécaire : C’est le seul cas d’expertise légalement obligatoire. L’offre préalable comporte la valeur du bien hypothéqué estimée par un expert choisi par les parties (article L. 315-9, 3°, du code de la consommation). Cette évaluation est déterminante du consentement de l’emprunteur ; son inexactitude peut fonder une nullité pour erreur (Cass. 1re civ., 19 juin 2024, n° 22-20.533).
Prêt relais : Un crédit relais dont la quotité n’excède pas 80 % de la valeur du bien mis en vente est exclu du calcul du taux d’effort fixé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). La valeur retenue pour le bien à vendre conditionne directement l’application de la norme.
Crédit professionnel : Aucun texte français n’oblige l’emprunteur à produire une expertise. L’obligation pèse sur le prêteur (articles 208 et 229 du règlement CRR) : une garantie non évaluée selon ces règles perd son traitement prudentiel favorable, et le surcoût en fonds propres se répercute sur les conditions du crédit.
Le détail, degré de contrainte par degré de contrainte : dans quels cas faire évaluer son bien pour un financement bancaire ? (version longue sur Zenodo).
Valeur vénale : Prix d’échange probable à la date de l’évaluation, dans des conditions normales de marché. Elle est le point de départ et le plafond des deux autres.
Valeur prudentielle : La « valeur du bien » de l’article 229 du CRR, que la Charte de l’expertise nomme « valeur prudente » (§ 1.16). Depuis le 1er janvier 2025, c’est la base de droit commun des garanties bancaires : elle exclut les anticipations de hausse, s’ajuste lorsque la valeur de marché risque de dépasser la valeur soutenable sur la durée du prêt, et ne peut jamais l’excéder (EVS 2025, EVGN 2).
Valeur hypothécaire : Base autonome de long terme, fondée sur les caractéristiques durables du bien et des revenus stabilisés (CRR, article 4, § 1, point 74 ; Charte, § 1.15). Depuis CRR3, elle ne subsiste que pour les obligations garanties, le régime transitoire des prêts antérieurs à 2025 et les cadres nationaux qui l’organisent.
Aucune de ces valeurs ne se déduit d’une autre par un pourcentage forfaitaire. Notre rapport nomme la base de valeur retenue et, lorsque le dossier l’exige, présente la valeur vénale et la valeur prudentielle avec le passage motivé de l’une à l’autre : revenu, taux, délai de commercialisation.
Un évaluateur indépendant : Indépendant de l’acquisition, du traitement et de la décision d’octroi du crédit, et doté des qualifications, des compétences et de l’expérience nécessaires (article 229 du CRR).
Une visite complète du bien : À l’octroi, les orientations de l’Autorité bancaire européenne (EBA/GL/2020/06, § 209) attendent une évaluation fondée sur une visite intérieure et extérieure, y compris pour les prêts aux entreprises.
Un suivi dans la durée : La valeur est suivie au moins une fois par an pour l’immobilier commercial et tous les trois ans pour le résidentiel. Elle est réexaminée par un évaluateur indépendant au moins tous les trois ans pour les prêts de plus de 3 millions d’euros ou de plus de 5 % des fonds propres de l’établissement (article 208 du CRR).
Des réévaluations plafonnées : La valeur réévaluée ne peut dépasser la plus élevée de la valeur à l’octroi et de la moyenne mesurée sur six ans (résidentiel) ou huit ans (commercial), sauf modifications augmentant sans équivoque la valeur : performance énergétique, résilience et adaptation aux risques physiques (article 229 du CRR).
Prêt relais : Expertise de la maison ou de l’appartement mis en vente, pour justifier la quotité du crédit relais.
Rachat de soulte : Après une séparation ou un divorce, la valeur retenue fixe à la fois la soulte due et le montant à emprunter. Sur un bien indivis par moitié de 300 000 €, grevé de 80 000 € de capital restant dû, la soulte est de 110 000 € ; une surévaluation de 10 % la porte à 125 000 €. Même enjeu pour une sortie d’indivision successorale, avec le risque d’un écart avec la valeur déclarée à la succession.
Résidence secondaire sur le littoral : La banque y supporte surtout un risque sur la valeur de revente. L’exposition au recul du trait de côte, non assurable, est intégrée par la méthode de la valeur résiduelle d’utilisation (VRU) et rapprochée de la durée du prêt.
Investissement locatif : Immeuble de rapport ou lots en LMNP ou LMP : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un bail nouveau, renouvelé ou reconduit ; les F suivront au 1er janvier 2028, les E au 1er janvier 2034. Nous chiffrons le coût et le délai des travaux, jamais une décote forfaitaire.
Acquisition des murs d’exploitation : Mesurer l’écart entre le prix négocié et la valeur bancaire avant le compromis ou la lettre d’intention. Toute valeur reconnue au gage immobilier réduit d’autant le besoin de caution personnelle du dirigeant.
Acquisition d’un fonds de commerce : Une valeur argumentée du fonds appuie le dossier de prêt d’acquisition : voir notre évaluation de fonds de commerce.
Refinancement et dégagement de trésorerie : Actualisation de l’assiette de la garantie sur vos bureaux, commerces ou locaux d’activités et entrepôts, ou opération de cession-bail (sale & leaseback).
Rachat de parts de SCI financé par emprunt : La valeur de l’immeuble fixe à la fois l’actif net réévalué des parts et la garantie du crédit. La cession de parts d’une société à prépondérance immobilière supporte un droit d’enregistrement de 5 % (article 726 du CGI), assis sur la valeur réelle lorsqu’elle excède le prix : un prix trop bas expose à une rectification fiscale. Nous établissons la valeur vénale de l’immeuble, socle de la valeur des parts.
Actifs spécifiques : Hôtels, locaux monovalents, usines et sites industriels : les comparables sont rares, les modèles statistiques n’atteignent pas l’échantillon représentatif exigé par l’article 208 du CRR, et l’écart entre valeur vénale et valeur hypothécaire se mesure au cas par cas.
Opérations de haut de bilan : Allocation du prix d’acquisition (PPA), valorisation pour fonds et investisseurs (AMF / IFRS).
Dirigeants, courtiers, conseillers bancaires : ce que l’expertise apporte à chacun, dans notre article financement bancaire professionnel : pourquoi faire appel à un expert judiciaire en estimation immobilière ? (version longue sur Zenodo).
Acquisition : Avant le compromis ou la lettre d’intention, et avant que la banque n’ait arrêté sa position.
Refinancement : En amont du dépôt du dossier.
Financement en cours : Avant le réexamen annuel ou triennal, et après des travaux de valorisation.
Désaccord sur la valeur : Avant la saisine du tribunal, tant qu’une expertise conventionnelle reste possible (décret n° 2025-660).
Une expertise commandée par l’emprunteur ne s’impose pas à la banque, qui reste responsable de la valeur qu’elle retient. Elle l’oblige en revanche à motiver tout écart : la discussion porte alors sur la méthode.
Métropole et Loire-Atlantique : Métropole nantaise, Saint-Nazaire et toute la Loire-Atlantique.
Littoral : La Baule-Escoublac, Pornic, Saint-Brevin-les-Pins, Les Sables-d’Olonne, Saint-Hilaire-de-Riez, Noirmoutier-en-l’Île et l’île d’Yeu.
Tissu économique vendéen : La Roche-sur-Yon, Challans, Montaigu-Vendée, Les Herbiers et tout le département de la Vendée.
Sur ces marchés, les transactions comparables sont rares par segment : la valeur s’établit par une collecte individuelle de références, que les modèles statistiques ne remplacent pas.
Non, sauf pour le prêt viager hypothécaire (article L. 315-9, 3°, du code de la consommation). Dans les autres cas, l’expertise répond à une nécessité de prudence ou conditionne une règle : quotité du prêt relais, traitement prudentiel de la garantie.
Non. Elle reste responsable de la valeur qu’elle retient. Un rapport motivé l’oblige en revanche à justifier son écart.
Il n’a pas la même portée : un avis de valeur estime un prix de commercialisation ; une expertise justifie la valeur par des ventes et des baux réellement constatés et par des méthodes vérifiables. Voir la différence entre avis de valeur et expertise.
Le plus souvent l’emprunteur, qu’il la commande lui-même ou que la banque refacture l’honoraire. Le rapport indique qui l’a commandé et qu’il est destiné à une demande de financement (orientations EBA/GL/2020/06, section 7.1).
Oui. Le plafonnement des réévaluations prévu par le CRR réserve une exception aux travaux qui augmentent sans équivoque la valeur, dont l’amélioration de la performance énergétique. Encore faut-il un rapport qui isole l’effet des travaux de celui du marché.
Titre de propriété ou compromis, plans et surfaces, diagnostics dont le DPE, baux et état locatif, taxe foncière, factures des travaux réalisés, statuts de la SCI le cas échéant, et l’échéance de votre dossier bancaire. Nous consultons nous-mêmes les documents d’urbanisme.
La visite a généralement lieu sous 10 à 15 jours. Le rapport est remis 10 à 15 jours après la visite. Nous organisons la mission en fonction de l’échéance de votre compromis ou de votre comité de crédit.
Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier, dirigé par Romuald Guilbaud, expert immobilier agréé SEEIF (ex-CEIF-FNAIM), certifié REV TEGoVA, expert judiciaire près la cour d’appel de Rennes (rubriques C.18.1 et C.18.2). Il peut être désigné par toute juridiction et intervient aussi en expertise amiable et en expertise conventionnelle. Rapports établis conformément à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition) et aux European Valuation Standards (EVS 2025) de TEGoVA.
Le cabinet vous accompagne pour une évaluation rigoureuse, confidentielle et opposable aux tiers, en Loire-Atlantique et en Vendée.
Sollicitez notre cabinet pour un dossier inattaquable auprès de votre banque. Devis en 24h.
Notre processus commence par un
échange pour définir la mission : bien concerné, nature du financement
(acquisition, prêt relais, refinancement, rachat de soulte ou de parts),
échéance du dossier et base de valeur attendue par la banque. L’expert visite le
bien, intérieur et extérieur, et consulte les documents d’urbanisme. Il
détermine la valeur selon la Charte de l’expertise et les normes européennes
d’évaluation (EVS 2025). Vous recevez un rapport détaillé : base de valeur
nommée, références de ventes et de baux retenues, calculs, réserves et, le cas
échéant, passage motivé de la valeur vénale à la valeur prudentielle. Après la
remise du rapport, nous restons disponibles pour répondre à vos questions et à
celles de votre courtier ou de votre banque.
