De la renommée internationale des Sables-d’Olonne aux charmes de Noirmoutier et l’île d’Yeu, la Côte de Lumière abrite un marché d’exception. Rareté du foncier, attractivité touristique, biens de grand prestige – mais aussi fiscalité alourdie (IFI), transmission complexe et impact direct du risque climatique.
Notre cabinet d’expertise immobilière détermine la valeur vénale et la valeur locative de votre patrimoine littoral, conforme à la Charte de l’expertise et aux European Valuation Standards (EVS) de TEGoVA.
Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier évalue aux Sables-d’Olonne et sur le littoral, de Brem-sur-Mer à L’Aiguillon-la-Presqu’île, maisons, appartements, commerces, hôtels, campings et locaux d’activités, en valeur vénale comme en valeur locative. Depuis 2019, la commune nouvelle réunit Les Sables-d’Olonne, Olonne-sur-Mer et Le Château-d’Olonne ; 35,3 % des logements y sont des résidences secondaires (Insee, RP 2023).
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Ventes 2025 |
Maisons |
Appartements |
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Médiane €/m² |
3 890 € |
4 620 € |
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Moitié centrale des ventes |
3 200 à 4 720 €/m² |
3 710 à 5 690 €/m² |
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Prix médian |
313 500 € |
190 000 € |
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Surface médiane |
87 m² |
45 m² |
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Nombre de ventes |
676 |
491 |
Source : DVF – Demandes de valeurs foncières (DGFiP).
Le mètre carré d’appartement y dépasse celui des maisons : les appartements vendus sont de petites surfaces (45 m² en médiane), dont le prix au mètre carré est structurellement plus élevé. Entre 2023 et 2025, la médiane a reculé de 4 260 à 3 890 €/m² pour les maisons (−9 %) et de 4 840 à 4 620 €/m² pour les appartements (−5 %).
Les Sables d’Olonne Agglomération compte 6 827 établissements actifs en 2024 et 21 166 emplois (Insee, 2023) ; c’est le deuxième pôle d’emploi du département. Valeur vénale pour un financement bancaire, une cession-bail ou une allocation du prix d’acquisition (PPA, IFRS 3). Valeur locative de marché au renouvellement du bail ou en déplafonnement, indemnité d’éviction.
Au 1er janvier 2026, l’agglomération compte 20 campings (4 555 emplacements, dont 13 terrains classés 4 ou 5 étoiles) et 24 hôtels (840 chambres) (Insee). Plus au sud, Talmont-Saint-Hilaire, Jard-sur-Mer et La Tranche-sur-Mer complètent l’offre de plein air. En 2025, les campings vendéens ont réalisé 9,9 millions de nuitées d’avril à septembre (+5 %), pour un taux d’occupation moyen de 46 % sur la saison ; les hôtels 1,6 million de nuitées, pour un taux d’occupation moyen de 56 % sur l’année (Vendée Expansion, bilan annuel 2025). Murs et fonds s’évaluent par la méthode hôtelière, à partir du chiffre d’affaires et de l’excédent d’exploitation.
Le SCoT de l’agglomération classe en polarités commerciales majeures le centre-ville, la zone commerciale des Fruchardières et celle du Pas de Bois – Promenades Océanes ; La Chaume, les Bourrelières et l’avenue de Talmont en polarités intermédiaires. Commerces du centre et du front de mer : valeur locative de marché, renouvellement et déplafonnement, indemnité d’éviction.
L’agglomération compte treize zones d’activités, dont le parc Actilonne (30 ha), la zone industrielle des Plesses, celle des Fruchardières et Gloriets, le parc de la Vannerie (145 ha, avec un pôle santé et le pôle numérique Numérimer) et le parc Les Sables d’Olonne Sud (43 ha). Le parc tertiaire de Pierre Levée accueille bureaux et services. En Vendée, 38 000 m² de locaux d’activités ont été placés en 2025 pour 96 000 m² disponibles ; les loyers vont de 75 à 110 €/m²/an en neuf ou récent (90 € en moyenne) et de 40 à 80 € en seconde main (60 € en moyenne), les prix de vente de 900 à 1 300 €/m² en neuf et de 400 à 800 €/m² en seconde main (Arthur Loyd Poitou Atlantique, Étude de marché 2025, édition 2026). Hauteur utile, accès, part de bureaux et réserve foncière déterminent la valeur.
En 2024, Les Sables-d’Olonne sont le 4e port de pêche français en valeur (4 852 t vendues pour 37,7 M€ en halle à marée). Port Olona, port d’attache du Vendée Globe, offre 1 500 places ; la zone portuaire de la Cabaude accueille la construction navale. Sur le domaine portuaire, la valeur d’un bâtiment dépend du titre d’occupation.
Remblai, La Chaume, Tanchet et plage des Présidents, Port Olona, La Pironnière, L’Aubraie, Olonne-sur-Mer et Le Château-d’Olonne : maisons et villas, appartements face mer. Déclaration IFI : décotes justifiées (occupation, indivision, parts de SCI). Succession et donation-partage, séparation et sortie d’indivision, LMNP et LMP. Troubles de jouissance : perte de vue mer, perte d’ensoleillement, nuisances.
Les Sables-d’Olonne relèvent du PPRL du Pays d’Olonne, approuvé par arrêté préfectoral du 30 mars 2016 : son zonage encadre les constructions exposées à la submersion marine et à l’inondation. La commune ne figure pas sur la liste nationale des communes exposées au recul du trait de côte.
Ses voisines du sud y figurent : Talmont-Saint-Hilaire, Jard-sur-Mer, Saint-Vincent-sur-Jard, Longeville-sur-Mer, La Tranche-sur-Mer et L’Aiguillon-la-Presqu’île. Dans les communes inscrites, le document d’urbanisme délimite les zones exposées au recul du trait de côte à l’horizon de 30 ans et de 30 à 100 ans, où s’appliquent des règles de constructibilité et un droit de préemption spécifiques. Lorsque l’usage d’un bien est limité dans le temps par le recul de la côte, l’évaluation applique la méthode de la Valeur Résiduelle d’Utilisation (VRU).
Le tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne, compétent pour la façade maritime de la Vendée, îles de Noirmoutier et d’Yeu comprises, relève de la cour d’appel de Poitiers. Expert près la cour d’appel de Rennes, Romuald Guilbaud peut être désigné par cette juridiction, le juge pouvant commettre toute personne de son choix (article 232 du code de procédure civile). Indivision sur une résidence secondaire, bail d’un commerce saisonnier, perte de vue mer : l’expertise conventionnelle permet aussi aux parties et à leurs avocats de le choisir ensemble (décret n° 2025-660 du 18 juillet 2025).
En 2025, 3 890 €/m² pour les maisons (676 ventes) et 4 620 €/m² pour les appartements (491 ventes), en médiane DVF. La moitié des maisons s’est vendue entre 3 200 et 4 720 €/m².
Non : la commune ne figure pas sur la liste nationale. Le PPRL du Pays d’Olonne s’applique en revanche, et son zonage se vérifie pour chaque bien. À Talmont-Saint-Hilaire, Jard-sur-Mer ou La Tranche-sur-Mer, le régime du recul du trait de côte s’applique.
Oui : murs et fonds, séparément ou ensemble, par la méthode hôtelière, confrontée aux ventes comparables lorsqu’elles existent.
La visite a généralement lieu sous 10 à 15 jours ; le rapport est remis 10 à 15 jours après la visite, 3 semaines pour un bien complexe. Les délais s’adaptent à une échéance fiscale ou judiciaire.
Le cabinet intervient de Bouin à L’Aiguillon-la-Presqu’île : à Saint-Gilles-Croix-de-Vie, à Noirmoutier, à l’île d’Yeu, ainsi qu’à La Roche-sur-Yon et dans toute la Vendée.
Romuald Guilbaud, expert immobilier agréé SEEIF (ex-CEIF-FNAIM), certifié REV TEGoVA, expert près la cour d’appel de Rennes (rubriques C.18.1 et C.18.2). Il peut être désigné par toute juridiction et intervient aussi en expertise amiable et en expertise conventionnelle. Rapports établis conformément à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition) et aux European Valuation Standards (EVS 2025) de TEGoVA.
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Notre processus commence par une prise de contact pour définir vos besoins spécifiques. Un de nos experts se déplacera ensuite pour réaliser une évaluation complète de votre bien immobilier, basée sur des critères rigoureux et conformes aux normes en vigueur. Vous recevrez un rapport détaillé comprenant l’évaluation de la valeur vénale, les analyses effectuées et les recommandations pratiques. Après la remise du rapport, nous restons disponibles pour répondre à vos questions et vous offrir des conseils supplémentaires.
