La gestion du patrimoine immobilier public obéit à un cadre juridique dérogatoire extrêmement rigoureux. Baux emphytéotiques, baux à construction, concessions : ces montages confèrent des droits réels immobiliers sur 18 à 99 ans. Évaluer la valeur de ces droits, fixer une redevance équitable ou valoriser des équipements publics réclame une maîtrise parfaite de l’économie immobilière et du droit administratif.
Notre cabinet d’expertise immobilière accompagne les décideurs publics et privés, conforme à la Charte de l’expertise et aux European Valuation Standards (EVS) de TEGoVA.
Bail emphytéotique : détermination du canon emphytéotique annuel ou de la soulte d’entrée, en tenant compte de la valeur du terrain nu, de la durée résiduelle du bail (18 à 99 ans), du taux d’actualisation retenu et de la nature des investissements réalisés par le preneur. L’évaluation repose sur une analyse par capitalisation des revenus ou par actualisation des flux (DCF), en équilibrant la valeur du foncier grevé du droit réel et le transfert de jouissance consenti au preneur.
Bail à construction : évaluation du droit au bail pendant la période contractuelle, intégrant la valeur d’usage des constructions édifiées par le preneur et l’amortissement du droit sur la durée résiduelle. À l’échéance, détermination de la valeur de réversion, c’est-à-dire la valeur des constructions revenant gratuitement au bailleur, nette de toute vétusté ou obsolescence, avec prise en compte du coût de remise en état éventuel.
Concessions et délégations de service public (DSP) : valorisation différenciée des actifs en fin de concession selon leur régime juridique — biens de retour (revenant obligatoirement et gratuitement au concédant), biens de reprise (pouvant être rachetés par le concédant à leur valeur résiduelle) et biens propres (restant la propriété du concessionnaire). Cette expertise concerne notamment les équipements de loisirs, ports de plaisance, campings, infrastructures thermales et locaux d’exploitation spécifiques.
Mise en place de baux longue durée : fixation de la redevance initiale pour éviter tout recours pour aide d’État illégale. Cession de charges foncières en ZAC. Acquisition, expropriation et préemption.
Cession de droits réels (clinique sur terrain hospitalier, locaux d’activités et entrepôts sur domaine portuaire). Financement bancaire : les droits réels peuvent être hypothéqués. Valorisation comptable pour Expertise Fonds & Investisseurs.
Métropole Nantaise et grands équipements dans toute la Loire-Atlantique et la Vendée.
Domaine public maritime et portuaire : estuaire de Saint-Nazaire.
Communauté d’agglomération : CapAtlantique La Baule-Guérande Agglo, Pornic agglo Pays de Retz.
Aménagement vendéen : La Roche-sur-Yon, Challans, le littoral Vendéen avec Les Sables-d’Olonne, Saint-Gilles-Croix-de-Vie, Saint-Hilaire-de-Riez, Noirmoutier. (Note : pour les concessions balnéaires, nous intégrons le risque d’érosion côtière.)
Cabinet Guilbaud Expert Immobilier – Romuald Guilbaud, Expert immobilier certifié REV TEGoVA, membre du Syndicat des Experts Évaluateurs Immobiliers de France (SEEIF), Expert Judiciaire près la Cour d’Appel de Rennes – vous accompagne pour une évaluation rigoureuse, confidentielle et opposable aux tiers.
Contactez notre direction de l’expertise pour la mise en place de vos baux longue durée ou l’évaluation de votre patrimoine.
Notre processus commence par une prise de contact pour définir vos besoins spécifiques. Un de nos experts se déplacera ensuite pour réaliser une évaluation complète de votre bien immobilier, basée sur des critères rigoureux et conformes aux normes en vigueur. Vous recevrez un rapport détaillé comprenant l’évaluation de la valeur vénale, les analyses effectuées et les recommandations pratiques. Après la remise du rapport, nous restons disponibles pour répondre à vos questions et vous offrir des conseils supplémentaires.
