Une commune de plus de 2 000 habitants, un département ou un établissement public de coopération intercommunale qui cède un immeuble ou un droit réel immobilier délibère au vu de l’avis de l’autorité compétente de l’État, réputé donné un mois après sa saisine (articles L. 2241-1, L. 3213-2 et L. 5211-37 du code général des collectivités territoriales). Les acquisitions et les prises à bail atteignant des seuils fixés par l’autorité administrative sont précédées du même avis (articles L. 1311-9 et L. 1311-10). L’avis du Domaine est obligatoire, l’expertise indépendante ne le remplace pas : elle documente la décision, la négociation ou le contentieux.
Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier évalue les immeubles, les droits réels et les redevances pour les collectivités, les établissements publics, les bailleurs sociaux et leurs cocontractants privés. Chaque valeur repose sur des ventes et des baux réellement constatés et sur l’analyse du contrat, conformément à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition) et aux European Valuation Standards (EVS 2025) de TEGoVA.
Cession à un prix inférieur à la valeur : Une collectivité peut céder un bien à une personne privée en dessous de sa valeur si la cession est justifiée par des motifs d’intérêt général et comporte des contreparties suffisantes. Le juge identifie ces contreparties et vérifie qu’elles justifient l’écart entre le prix et la valeur du bien (CE, 14 oct. 2015, Commune de Châtillon-sur-Seine, n° 375577, publié au Lebon). Encore faut-il mesurer cet écart : c’est l’objet de l’expertise.
Acquisition et prise à bail : L’avis du Domaine est requis pour les acquisitions amiables d’au moins 180 000 € et pour les prises à bail d’un loyer annuel, charges comprises, d’au moins 24 000 € (arrêté du 5 décembre 2016, seuils rappelés par la réponse ministérielle publiée au JO Sénat du 15 mai 2025). En dessous de ces seuils, ou en complément de l’avis, un rapport indépendant fonde la négociation. Pour la préemption et l’expropriation, voir expropriation et préemption.
Bailleurs sociaux et établissements publics : Cessions, acquisitions, apports et arbitrages de patrimoine : même exigence d’une valeur motivée, fondée sur des références vérifiables.
Cocontractant privé : Valeur du droit réel à céder, à apporter ou à donner en garantie pour un financement bancaire, valorisation pour des fonds et investisseurs.
Mise en place d’un bail de longue durée : Fixer le canon d’un bail emphytéotique, le loyer d’un bail à construction ou la redevance d’une occupation domaniale, avant la délibération ou la consultation des candidats.
Contentieux : Les litiges relatifs aux baux emphytéotiques administratifs relèvent des tribunaux administratifs (article L. 1311-3 du CGCT). Nous intervenons sur désignation d’une juridiction (expertise judiciaire) ou d’un commun accord des parties (expertise conventionnelle).
Bail emphytéotique : Il confère au preneur un droit réel susceptible d’hypothèque, cessible et saisissable. Il est consenti pour plus de dix-huit ans et au plus quatre-vingt-dix-neuf ans, sans tacite reconduction (article L. 451-1 du code rural et de la pêche maritime).
Bail emphytéotique administratif : Une collectivité peut le consentir sur son bien, même s’il relève du domaine public, en vue d’une opération d’intérêt général relevant de sa compétence (article L. 1311-2 du CGCT). Les droits ne se cèdent qu’avec son agrément et ne s’hypothèquent que pour financer les ouvrages situés sur le bien loué (article L. 1311-3).
Bail à construction : Le preneur s’engage à édifier des constructions et à les conserver en bon état pendant le bail, conclu pour dix-huit à quatre-vingt-dix-neuf ans (article L. 251-1 du code de la construction et de l’habitation). Il détient un droit réel hypothécable (article L. 251-3). À défaut de convention contraire, le bailleur devient propriétaire des constructions en fin de bail et profite des améliorations (article L. 251-2).
Bail réel solidaire : Consenti par un organisme de foncier solidaire pour dix-huit à quatre-vingt-dix-neuf ans, il porte sur des logements occupés à titre de résidence principale (article L. 255-1 du CCH). Sa déclinaison pour les locaux professionnels ou commerciaux, le bail réel solidaire d’activité, dure de douze à quatre-vingt-dix-neuf ans et plafonne le prix de cession des droits (article L. 256-1).
Occupation du domaine public : Toute occupation donne lieu à redevance, sauf exceptions limitativement prévues (article L. 2125-1 du code général de la propriété des personnes publiques). La redevance tient compte des avantages de toute nature procurés au titulaire (article L. 2125-3). Pour le Conseil d’État, ce critère est impératif, la valeur locative d’une propriété privée comparable n’étant qu’indicative (CE, 11 oct. 2004, n° 254236, mentionné aux Tables). Une collectivité peut aussi délivrer sur son domaine public, en vue d’une opération d’intérêt général, une autorisation d’occupation constitutive de droits réels, pour soixante-dix ans au plus (article L. 1311-5 du CGCT).
Concessions : En fin de contrat, les biens de retour amortis reviennent gratuitement à la personne publique. Les biens de reprise et les biens propres appartiennent en principe au concessionnaire (articles L. 3132-4 et L. 3132-5 du code de la commande publique). L’inventaire et l’évaluation de chaque catégorie conditionnent les comptes de fin de concession.
Métropole et estuaire : Équipements, réserves foncières et emprises portuaires à Nantes, Saint-Nazaire et dans toute la Loire-Atlantique. Voir aussi nos expertises de terrains à bâtir et de locaux d’activités.
Littoral : Concessions de plage, campings, ports de plaisance et équipements de loisirs à La Baule-Escoublac, Pornic, Saint-Brevin-les-Pins, Noirmoutier-en-l’Île, L’Île-d’Yeu, Saint-Gilles-Croix-de-Vie et Les Sables-d’Olonne. Pour les biens exposés au recul du trait de côte, la durée d’utilisation possible est rapprochée de la durée du contrat, selon la méthode de la valeur résiduelle d’utilisation (VRU).
Vendée intérieure : La Roche-sur-Yon, Challans et tout le département de la Vendée.
Pour aller plus loin : Guilbaud R., « La Valeur Résiduelle d’Utilisation (VRU) : méthodologie d’évaluation des biens immobiliers menacés par l’érosion côtière. Application au littoral de la Loire-Atlantique et Vendée », Zenodo, août 2026, DOI : 10.5281/zenodo.21484961.
Non. Lorsque la loi l’impose, l’organe délibérant statue au vu de l’avis de l’autorité compétente de l’État (article L. 2241-1 du CGCT). Le texte impose de délibérer au vu de cet avis, non de s’y conformer : un rapport indépendant éclaire l’écart entre le prix envisagé et la valeur.
Oui, si la cession est justifiée par l’intérêt général et comporte des contreparties suffisantes au regard de l’écart de prix (CE, 14 oct. 2015, n° 375577). L’écart entre prix et valeur doit donc être chiffré.
Le bail à construction impose au preneur d’édifier des constructions (article L. 251-1 du CCH). Le bail emphytéotique ne l’impose pas par lui-même. Dans les deux cas, le sort des constructions au terme commande la valeur de retour pour le bailleur.
Elle tient compte des avantages de toute nature procurés à l’occupant (article L. 2125-3 du CG3P). La valeur locative de biens privés comparables sert de repère, sans plafonner la redevance (CE, 11 oct. 2004, n° 254236).
Titre de propriété ou acte de classement, projet de bail ou de convention, plans et surfaces, délibérations, avis du Domaine s’il existe, comptes d’exploitation de l’occupant, inventaire des biens pour une fin de concession. Nous consultons nous-mêmes les documents d’urbanisme.
La visite a généralement lieu sous 10 à 15 jours. Le rapport d’expertise est remis 10 à 15 jours après la visite et la réception des pièces. Nous organisons la mission en fonction du calendrier de la délibération ou de la consultation.
Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier, dirigé par Romuald Guilbaud, expert immobilier agréé SEEIF (ex-CEIF-FNAIM), certifié REV TEGoVA, expert près la cour d’appel de Rennes (rubriques C.18.1 et C.18.2), titulaire d’un MBA en finance. Rapports établis conformément aux EVS 2025 de TEGoVA et à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition), pour une évaluation rigoureuse, confidentielle et défendable.
Collectivités, établissements publics, bailleurs sociaux, aménageurs, notaires, avocats : confiez-nous l’évaluation d’un bien public, d’un droit réel ou d’une redevance, ou une contre-expertise. Devis en 24 h.
Notre processus commence par un échange pour définir la mission : nature de l’opération (cession, acquisition, bail de longue durée, occupation domaniale, fin de concession), date de valeur, valeur recherchée et calendrier de la délibération. Romuald Guilbaud visite le bien et consulte les documents d’urbanisme et les servitudes. Il analyse le contrat, collecte les ventes et les baux de référence, puis évalue séparément le droit du preneur, le droit du bailleur et la valeur de retour. Vous recevez un rapport détaillé : analyse des clauses, références retenues, taux et hypothèses justifiés, valeur ou redevance proposée et contrôle de cohérence. Après la remise du rapport, nous restons disponibles pour répondre à vos questions, à celles de vos élus et de vos conseils.
