Lorsqu’un litige soulève une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, une consultation ou une expertise (article 232 du code de procédure civile). Chaque cour d’appel dresse, pour l’information des juges, une liste d’experts judiciaires (article 2 de la loi n° 71-498 du 29 juin 1971). Le technicien commis accomplit sa mission « avec conscience, objectivité et impartialité » (article 237 du code de procédure civile). L’expert judiciaire éclaire le juge : il ne représente aucune partie et ne tranche pas le litige.
Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier intervient sur désignation d’une juridiction pour déterminer des valeurs vénales, des valeurs locatives et des indemnités, à partir de la visite des lieux, de ventes et de baux réellement constatés et de décisions de justice. Ses rapports sont établis conformément à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition) et aux European Valuation Standards (EVS 2025) de TEGoVA. En dehors de toute désignation, le cabinet réalise aussi des expertises amiables, dans un cadre distinct présenté plus bas.
Divorce et indivision : Le juge peut désigner tout professionnel qualifié pour dresser un inventaire estimatif ou faire des propositions quant au règlement des intérêts pécuniaires des époux (article 255, 9°, du code civil). Voir divorce, séparation et sortie d’indivision.
Succession et partage : Valeur des biens à partager ou à rapporter, contestée entre héritiers. Voir succession, donation et partage.
Expropriation et préemption : À défaut d’accord, les indemnités sont fixées par le juge de l’expropriation (article L. 311-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique). Voir expropriation et préemption.
Troubles de jouissance : Perte de valeur vénale ou locative causée par un trouble anormal de voisinage ou par un manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible. Voir troubles de jouissance.
Bail commercial (loyer et indemnité d’éviction) : Fixation du loyer du bail renouvelé ou révisé, devant le président du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, qui statue sur mémoire (article R. 145-23 du code de commerce). En cas de refus de renouvellement, le locataire évincé a droit à une indemnité égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, qui comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce (article L. 145-14 du code de commerce). Voir baux commerciaux et déplafonnement, indemnité d’éviction et évaluation de fonds de commerce.
La désignation : L’expertise est souvent demandée avant tout procès, en référé ou sur requête, lorsqu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige (article 145 du code de procédure civile). Depuis le 1er septembre 2025, lorsque la mesure porte sur un immeuble, la juridiction du lieu de l’immeuble est seule compétente (même article). L’expertise peut aussi être ordonnée en cours d’instance par le juge du fond.
La mission fixée par le juge : La décision nomme l’expert, énonce les chefs de sa mission et fixe le délai dans lequel il doit donner son avis (article 265 du code de procédure civile). L’expert répond aux points pour lesquels il a été commis. Il ne peut répondre à d’autres questions sauf accord écrit des parties et ne porte jamais d’appréciation d’ordre juridique (article 238). Le juge fixe la provision à consigner au greffe et désigne la partie qui la verse (article 269).
Le contradictoire : Les parties sont convoquées aux opérations par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et leurs avocats en sont avisés (article 160). Toute pièce remise à l’expert est communiquée aux autres parties. Le juge ne peut retenir que les explications et documents dont les parties ont pu débattre contradictoirement (article 16).
Le pré-rapport et les dires : En pratique, l’expert diffuse une note de synthèse ou un pré-rapport et fixe un délai pour les observations des parties, appelées dires. Il n’est pas tenu de prendre en compte celles présentées après ce délai, sauf cause grave et dûment justifiée. Son avis mentionne la suite donnée à chaque observation (article 276).
Le rapport d’expertise : L’expert dépose son rapport au greffe avec sa demande de rémunération, qu’il adresse aussi aux parties (article 282). Le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien (article 246).
Une valeur démontrée : Valeur vénale, valeur locative ou indemnité, à la date fixée par la mission. Par comparaison, les termes de référence sont des ventes réellement constatées (DVF, actes), sélectionnées selon la situation, le type, la surface, le zonage, l’âge et la qualité. La moyenne et la médiane du panel sont présentées. Par capitalisation, le taux est construit à partir du taux prime de la classe d’actif, puis ajusté à l’emplacement, à l’état, au locataire et à la durée du bail. En valeur locative, les locaux sont qualifiés (polyvalents ou monovalents) et comparés à des baux réellement constatés et à des décisions de justice. La même valeur locative sert aussi au calcul de l’indemnité d’éviction : la valeur du droit au bail perdu se mesure à partir de l’écart entre la valeur locative de marché et le loyer qu’aurait payé le locataire (méthode du différentiel).
Une réponse à chaque dire : Chaque observation est reprise et reçoit une réponse motivée, chiffrée lorsque c’est utile.
L’inscription sur la liste : L’inscription initiale sur la liste d’une cour d’appel est faite à titre probatoire pour trois ans. La réinscription, pour cinq ans, intervient après avis motivé d’une commission qui évalue l’expérience du candidat et sa connaissance des règles de procédure (article 2 de la loi n° 71-498 du 29 juin 1971). Le candidat doit notamment exercer son activité principale dans le ressort de la cour et justifier d’une formation à l’expertise (article 2 du décret n° 2004-1463 du 23 décembre 2004).
Une désignation par toute juridiction : Les juges peuvent désigner une personne inscrite sur l’une des listes ou toute autre personne de leur choix (article 1er de la loi du 29 juin 1971). L’inscription près la cour d’appel de Rennes n’interdit donc pas une désignation par une juridiction d’un autre ressort, notamment en Vendée, qui relève de la cour d’appel de Poitiers.
C.18.1, estimations immobilières matérielles : Valeurs vénales de murs et de terrains non agricoles, indemnités d’expropriation, droits réels immobiliers. Biens concernés : maisons, appartements, immeubles de rapport, terrains à bâtir, bureaux, commerces, locaux d’activités.
C.18.2, estimations immobilières immatérielles : Valeurs locatives, indemnités d’éviction ou d’expropriation, fonds de commerce et entreprises, y compris pour les locaux monovalents comme les hôtels.
Compagnie et déontologie : Romuald Guilbaud est membre de la Compagnie des experts de justice près la cour d’appel de Rennes et du Conseil national des compagnies d’experts de justice (CNCEJ). Il est tenu par les règles de déontologie de l’expert de justice.
Enseignement : Il est professeur au Cnam – ICH de Nantes, en charge de l’UE DRM215 « Expertise judiciaire immobilière ». Voir l’enseignement de l’expertise judiciaire immobilière au Cnam – ICH de Nantes.
L’expert désigné par le juge : Il est au service de la juridiction. Avant d’accepter, il révèle tout lien avec les parties susceptible d’affecter son impartialité. Selon les règles de déontologie de l’expert de justice, il refuse toute mission privée de conseil ou d’arbitre liée à l’affaire. Un expert consulté à titre privé par une partie ne peut ensuite accepter la mission judiciaire dans la même affaire.
L’expertise amiable demandée par une partie : Avant ou pendant un contentieux, une partie peut faire établir une expertise par le technicien de son choix : apprécier une valeur avant d’engager une procédure, chiffrer une demande, discuter le rapport d’un expert judiciaire. Le rapport précise qu’il ne constitue pas une expertise de justice. Sa portée probatoire est limitée : si le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l’une des parties (Cass. ch. mixte, 28 sept. 2012, n° 11-18.710).
L’expertise conventionnelle : Les parties peuvent aussi choisir ensemble un technicien et définir sa mission (articles 131 à 131-8 du code de procédure civile, issus du décret n° 2025-660 du 18 juillet 2025). Lorsque la convention est conclue entre avocats, le rapport « a la même valeur qu’un avis rendu dans le cadre d’une mesure d’instruction judiciairement ordonnée » (article 131-8). Sans convention entre avocats, il reste une pièce soumise à l’appréciation du juge. Voir expertise conventionnelle.
Loire-Atlantique : Tribunaux judiciaires de Nantes et de Saint-Nazaire, dans le ressort de la cour d’appel de Rennes. Biens urbains, commerciaux et littoraux de La Baule et de la presqu’île guérandaise, de Pornic et de toute la Loire-Atlantique.
Vendée : Tribunaux judiciaires de La Roche-sur-Yon et des Sables-d’Olonne, dans le ressort de la cour d’appel de Poitiers. Biens de Challans, de Noirmoutier-en-l’Île, de Saint-Gilles-Croix-de-Vie et de tout le département de la Vendée.
Pour aller plus loin : Guilbaud R., « L’expertise conventionnelle après le décret n° 2025-660 du 18 juillet 2025 », Zenodo, août 2026, DOI : 10.5281/zenodo.21991447.
Non, le juge le désigne. Les parties choisissent en revanche le technicien d’une expertise amiable ou conventionnelle.
Non. Il ne doit jamais porter d’appréciation d’ordre juridique (article 238 du code de procédure civile). Il établit des faits et des valeurs, le juge en tire les conséquences de droit.
Non. Le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien (article 246 du code de procédure civile).
Il est examiné s’il a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire. Le juge ne peut cependant pas fonder sa décision sur ce seul rapport (Cass. ch. mixte, 28 sept. 2012, n° 11-18.710).
Oui. Les juges peuvent désigner toute personne de leur choix, inscrite ou non sur une liste (article 1er de la loi n° 71-498 du 29 juin 1971). L’inscription détermine la liste de rattachement, pas le territoire d’intervention.
La décision de désignation ou, en expertise amiable, les écritures échangées, puis les pièces utiles à la mission : titres, baux, plans, comptes d’exploitation, rapport à analyser le cas échéant.
En expertise judiciaire, le délai est fixé par le juge dans la décision de désignation. En expertise amiable, la visite a généralement lieu sous 10 à 15 jours. Le rapport d’expertise est remis 10 à 15 jours après la visite et la réception des pièces.
Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier, dirigé par Romuald Guilbaud, expert immobilier agréé SEEIF (ex-CEIF-FNAIM), certifié REV TEGoVA, expert près la cour d’appel de Rennes (rubriques C.18.1, estimations immobilières matérielles, et C.18.2, estimations immobilières immatérielles), titulaire d’un MBA en finance. Rapports établis conformément aux EVS 2025 de TEGoVA et à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition), pour une évaluation rigoureuse, confidentielle et défendable.
Avocats, entreprises, particuliers : confiez-nous une expertise amiable en préparation ou en appui d’un contentieux, ou l’analyse technique d’un rapport. Devis en 24 h.
Sur désignation judiciaire, la
mission suit la décision du juge : acceptation après vérification de l’absence
de conflit d’intérêts, convocation des parties, visite contradictoire des
lieux, recueil et communication des pièces, note de synthèse ou pré-rapport,
réponse aux dires, puis dépôt du rapport au greffe dans le délai fixé. En
expertise amiable, la mission commence par un échange pour la définir :
contexte du litige, date de valeur, valeur recherchée (valeur vénale, valeur
locative, indemnité). Romuald Guilbaud visite ensuite le bien, analyse les
titres, baux et documents d’urbanisme, constitue le panel de ventes ou de baux
de référence et applique les méthodes adaptées. Le rapport expose les
références retenues, les calculs, les corrections et leurs justifications,
ainsi que les limites de l’avis. Après la remise du rapport, le cabinet reste
disponible pour répondre aux questions de vos conseils.
