Département parmi les plus dynamiques de France, la Loire-Atlantique présente une mosaïque immobilière d’une rare complexité. Métropole nantaise saturée, façade atlantique confrontée aux enjeux climatiques, pôle industrialo-portuaire de l’estuaire, arrière-pays agricole en mutation – chaque micro-marché répond à ses propres logiques. Un simple avis de valeur d’agence ne suffit pas.
Notre cabinet d’expertise immobilière détermine la valeur vénale et la valeur locative de vos actifs sur l’ensemble du 44, conformément à la Charte de l’expertise et aux European Valuation Standards (EVS) de TEGoVA. Nos rapports d’expertise sont opposables aux tribunaux, notaires, banques et administration fiscale.
Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier détermine la valeur vénale et la valeur locative des biens résidentiels et professionnels dans toute la Loire-Atlantique : métropole nantaise, estuaire, presqu’île guérandaise, Côte de Jade, Pays de Retz, vignoble, Pays d’Ancenis et Châteaubriant. 84,4 % des logements du département sont des résidences principales (Insee, RP 2023) ; 77 % des résidences secondaires sont situées sur le littoral (Loire-Atlantique Développement, 2026). D’une commune à l’autre, la médiane des maisons varie de plus du simple au triple : 1 780 €/m² à Châteaubriant, 5 540 €/m² à La Baule-Escoublac.
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Commune |
Maisons – médiane €/m² (ventes) |
Appartements – médiane €/m² (ventes) |
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Châteaubriant |
1 780 € (120) |
1 720 € (37) |
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Ancenis-Saint-Géréon |
2 470 € (89) |
2 410 € (34) |
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2 860 € (459) |
2 820 € (604) |
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3 720 € (199) |
4 140 € (123) |
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4 100 € (1 008) |
3 380 € (3 991) |
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4 570 € (254) |
5 350 € (70) |
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5 000 € (131) |
5 900 € (193) |
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5 540 € (223) |
6 380 € (378) |
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Loire-Atlantique |
2 870 € (12 112) |
3 310 € (7 898) |
Source : DVF – Demandes de valeurs foncières (DGFiP).
Entre 2023 et 2025, la médiane départementale a reculé de 3 060 à 2 870 €/m² pour les maisons (−6 %) et de 3 550 à 3 310 €/m² pour les appartements (−7 %).
La métropole nantaise. Marché de résidents (89,0 % de résidences principales à Nantes), le plus profond du département : près de 4 000 ventes d’appartements par an à Nantes, bureaux, commerces et locaux d’activités.
L’estuaire. Saint-Nazaire et son agglomération : industrie navale et aéronautique, domaine portuaire, marché résidentiel de résidents (86,4 % de résidences principales à Saint-Nazaire).
Le littoral. Les résidences secondaires représentent 59,4 % des logements à La Baule-Escoublac, 47,2 % à Pornichet, 32,5 % à Saint-Brevin-les-Pins et 32,1 % à Pornic : hôtellerie, campings, commerces saisonniers et risques littoraux.
L’intérieur. Pays d’Ancenis, Châteaubriant, vignoble nantais, sud du Pays de Retz : PME industrielles propriétaires de leurs murs, foncier agricole, marchés résidentiels plus étroits, où les ventes de plusieurs années et des communes voisines sont mobilisées.
Le département compte 48 010 établissements employeurs fin 2024 et 684 895 emplois, dont 12,8 % dans l’industrie (Insee, RP 2023). Valeur vénale pour un financement bancaire, une cession-bail ou une allocation du prix d’acquisition (PPA, IFRS 3), valorisation de portefeuilles. Valeur locative de marché au renouvellement du bail ou en déplafonnement, indemnité d’éviction.
Le marché tertiaire se concentre dans la métropole nantaise : Euronantes autour de la gare, Île de Nantes, parc Ar Mor à Saint-Herblain, parc de la Chantrerie. En 2025, 69 900 m² de bureaux y ont été placés (CBRE) ; les loyers du neuf vont de 240 à 300 €/m²/an dans Nantes centre et de 145 à 210 € en périphérie (Arthur Loyd), et le taux de rendement prime des bureaux nantais s’établit à 6,00 % (BNP Paribas Real Estate). À Saint-Nazaire, centre-ville et parc tertiaire Océanis.
Pôles périphériques de la métropole (Atlantis, Beaulieu, Paridis, Pôle Sud), zone Grand Large à Trignac, zones des Salines et de Villejames sur la presqu’île guérandaise ; commerces de centre-ville et commerces saisonniers du littoral. À Nantes, les valeurs locatives 2025 vont de 500 à 1 000 €/m²/an rue Crébillon et avoisinent 185 € en moyenne dans les centres-villes des communes périphériques (Arthur Loyd). Valeur des murs, valeur locative au renouvellement et indemnité d’éviction.
L’industrie s’appuie sur l’aéronautique et la construction navale de l’estuaire (Airbus, Chantiers de l’Atlantique), sur l’agroalimentaire, qui pèse près d’un quart de l’emploi industriel du département, et sur le machinisme du Pays d’Ancenis (Manitou) et de Châteaubriant (Kuhn-Huard). Parcs structurants : D2A au sud de l’aéroport Nantes Atlantique, Brais-Pédras et Cadréan dans l’agglomération nazairienne, une trentaine de zones dans le Pays d’Ancenis, zone Horizon à Châteaubriant (190 ha, 137 entreprises). Pour un site monovalent, la méthode par le coût de remplacement déprécié prend le relais de la comparaison (voir : locaux d’activités).
Au 1er janvier 2026, le département compte 223 hôtels (10 229 chambres) et 129 campings (18 026 emplacements) (Insee). En 2025, les hôtels ont enregistré 2,9 millions de nuitées pour un taux d’occupation de 58 %, les campings 3 millions de nuitées pour un taux d’occupation de 45 % (Loire-Atlantique Développement). Murs et fonds s’évaluent par la méthode hôtelière.
La surface agricole utilisée couvre 433 961 ha, soit 62 % de la surface du département. Vignoble (9 651 ha, Muscadet et Gros Plant), maraîchage nantais et élevage laitier, première spécialisation des exploitations : terres libres ou louées par bail rural, bâtiments d’exploitation, marais.
La capitalisation part du taux de rendement prime de la classe d’actifs, majoré d’une prime de risque propre au marché local et au bien. Fin 2025, ces taux prime s’établissaient en France à 4,25 % pour les commerces en pied d’immeuble, 6,50 % pour les retail parks, 5,75 % pour les locaux d’activités et 4,75 % pour la logistique (Knight Frank).
Quatre PPRL couvrent le littoral : presqu’île guérandaise – Saint-Nazaire, de La Turballe à Saint-Nazaire (approuvé le 13 juillet 2016) ; baie de Pont-Mahé – Traict de Pen Bé : Assérac, Mesquer, Piriac-sur-Mer, Saint-Molf (25 avril 2019) ; Côte de Jade : Saint-Brevin-les-Pins, Saint-Michel-Chef-Chef, La Plaine-sur-Mer, Préfailles (12 février 2019) ; baie de Bourgneuf nord : Pornic, La Bernerie-en-Retz, Les Moutiers-en-Retz, Villeneuve-en-Retz (13 juillet 2016). Leur zonage fixe les règles de construction, d’extension et de reconstruction.
Six communes figurent sur la liste nationale des communes exposées au recul du trait de côte : Assérac, La Baule-Escoublac, Pornichet, Saint-Nazaire, Saint-Brevin-les-Pins et, depuis le décret n° 2023-698 du 31 juillet 2023, La Bernerie-en-Retz. Dans les communes inscrites, le document d’urbanisme délimite les zones exposées au recul du trait de côte à l’horizon de 30 ans et de 30 à 100 ans, où s’appliquent des règles de constructibilité et un droit de préemption spécifiques. Lorsque l’usage d’un bien est limité dans le temps par le recul de la côte, l’évaluation applique la méthode de la Valeur Résiduelle d’Utilisation (VRU).
Maisons et villas, appartements, terrains à bâtir, immeubles de rapport. Succession et donation-partage : une valeur justifiée par des ventes réelles, pour le calcul des droits et l’équité entre héritiers. Séparation, divorce et sortie d’indivision : calcul de la soulte. Déclaration IFI et contentieux fiscal, location meublée LMNP et LMP. Expropriation et préemption. Troubles de jouissance : perte de vue mer, d’ensoleillement, nuisances.
Expert judiciaire près la cour d’appel de Rennes, dont relèvent les tribunaux judiciaires de Nantes et de Saint-Nazaire, Romuald Guilbaud peut être désigné par toute juridiction. Pour un litige familial ou locatif, l’expertise conventionnelle permet aux parties et à leurs avocats de désigner ensemble le technicien (décret n° 2025-660 du 18 juillet 2025).
2 870 €/m² en médiane des 12 112 ventes de maisons du département en 2025 (DVF), de 1 780 €/m² à Châteaubriant à 5 540 €/m² à La Baule-Escoublac. Au sein d’une même commune, la moitié centrale des ventes s’étale souvent sur plus de 1 000 €/m² : situation, terrain, état et performance énergétique expliquent cet écart.
Six communes figurent sur la liste nationale : Assérac, La Baule-Escoublac, Pornichet, Saint-Nazaire, Saint-Brevin-les-Pins et La Bernerie-en-Retz. Ailleurs sur le littoral, le risque relève du PPRL et s’apprécie bien par bien.
L’avis de valeur d’un agent prépare une mise en vente. L’expertise motive la valeur par des ventes réelles et une méthode décrite, ce qui permet de la défendre devant un notaire, une banque, l’administration fiscale ou un juge.
La visite a généralement lieu sous 10 à 15 jours ; le rapport est remis 10 à 15 jours après la visite, 3 semaines pour un bien complexe. Les délais s’adaptent à une échéance fiscale ou judiciaire.
Le cabinet intervient aussi dans toute la Vendée : La Roche-sur-Yon, Challans, Les Sables-d’Olonne et l’île de Noirmoutier.
Romuald Guilbaud, expert immobilier agréé SEEIF (ex-CEIF-FNAIM), certifié REV TEGoVA, expert judiciaire près la cour d’appel de Rennes (rubriques C.18.1 et C.18.2). Il peut être désigné par toute juridiction et intervient aussi en expertise amiable et en expertise conventionnelle. Rapports établis conformément à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition) et aux European Valuation Standards (EVS 2025) de TEGoVA.
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Le processus commence par une prise de contact pour définir l’objet de l’expertise : vente, financement, fiscalité, bail ou litige. Romuald Guilbaud visite ensuite votre bien immobilier, généralement sous 10 à 15 jours, pour en constater l’état, les surfaces et l’environnement. L’évaluation repose sur des ventes et des baux réellement conclus, analysés selon la Charte de l’expertise en évaluation immobilière et les normes européennes EVS. Vous recevez, 10 à 15 jours après la visite, un rapport qui expose la valeur vénale ou locative retenue, les références utilisées et le raisonnement qui y conduit. Après la remise du rapport, le cabinet reste disponible pour en expliquer les conclusions.
