Le bailleur peut refuser le renouvellement d’un bail commercial. Sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du code de commerce, il doit alors payer au locataire une indemnité d’éviction « égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement » (article L. 145-14). Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation et des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. Le texte fixe la charge de la preuve : c’est au bailleur d’établir que le préjudice est moindre.

Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier chiffre séparément l’indemnité principale et chaque indemnité accessoire, à partir des comptes de l’exploitation, des cessions de fonds publiées au BODACC et de baux réellement constatés. Nos rapports suivent les European Valuation Standards (EVS 2025) de TEGoVA, les EVS-IA 2026 pour le fonds et le droit au bail, et la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition). La valeur locative qui fixe le loyer du bail renouvelé est aussi au cœur de l’éviction : elle mesure le droit au bail perdu et l’indemnité d’occupation.

Dans quels cas évaluer l’indemnité d’éviction ?

Avant de délivrer congé : Le bailleur doit connaître le coût de l’éviction avant de refuser le renouvellement. Il garde un droit de repentir : jusqu’à quinze jours après que la décision est passée en force de chose jugée, il peut se soustraire au paiement en consentant au renouvellement et en supportant les frais de l’instance. Ce droit suppose que le locataire soit encore dans les lieux et n’ait pas déjà loué ou acheté un autre immeuble pour s’y réinstaller (article L. 145-58). La décision du bailleur est alors irrévocable (article L. 145-59).

Après réception du congé : Le locataire contrôle l’offre du bailleur, poste par poste, et prépare la négociation ou la procédure.

Avant tout procès : Lorsque les pourparlers ont échoué et qu’aucun juge du fond n’est saisi, le juge des référés peut ordonner une expertise sur le montant des indemnités d’éviction et d’occupation (article 145 du code de procédure civile, Cass. 3e civ., 18 déc. 2002, n° 01-14.202, publié). Le chiffrage établi à ce stade s’actualise ensuite à la date de la décision ou de l’éviction.

Contentieux : Nous intervenons sur désignation d’une juridiction (expertise judiciaire), dans le cadre d’une expertise conventionnelle ou à la demande d’une partie.

Loyer ou éviction, une même valeur locative : Lorsque le désaccord porte sur le loyer et non sur le principe du renouvellement, voir notre expertise en baux commerciaux et déplafonnement. La valeur locative établie pour le loyer est celle qui sert à chiffrer le droit au bail perdu et l’indemnité d’occupation. Pour une éviction décidée par une personne publique, voir expropriation et préemption.

L’indemnité principale : remplacement ou déplacement

L’indemnité de remplacement : Lorsque le fonds ne peut être transféré sans perdre sa clientèle, l’indemnité principale correspond à sa valeur marchande. Celle-ci se détermine « selon les usages et modalités retenus dans la profession ou le secteur d’activité commerciale concernés » (Cass. 3e civ., 5 févr. 2014, n° 13-10.174). Nous la fondons sur les cessions comparables et sur l’excédent brut d’exploitation retraité : voir notre page évaluation de fonds de commerce.

L’indemnité de déplacement : Lorsque le bailleur établit que le fonds peut être transféré à proximité sans perte notable de clientèle, le préjudice se mesure par la valeur du droit au bail perdu et par les frais du transfert. La disponibilité réelle de locaux de remplacement est analysée sur le secteur, à la date d’évaluation.

La valeur du droit au bail : Elle se calcule par la méthode du différentiel : écart annuel entre la valeur locative de marché, établie comme pour le loyer d’un bail renouvelé, et le loyer que le locataire aurait payé en cas de renouvellement, multiplié par un coefficient de situation qui traduit la qualité de l’emplacement. Le résultat est recoupé par les cessions de droit au bail constatées dans le secteur. L’indemnité doit tenir compte de la valeur du droit au bail des locaux perdus. Cette valeur ne peut être jugée nulle au seul motif que le loyer des locaux de réinstallation est inférieur à celui des locaux perdus (Cass. 3e civ., 13 oct. 2021, n° 20-19.340, publié).

Un contrôle de cohérence : Le droit au bail est un élément du fonds. Nous vérifions donc que la valeur retenue pour le fonds ne lui est pas inférieure, et que l’avantage de loyer n’est pas compté deux fois, dans l’excédent brut d’exploitation et dans le droit au bail.

Les indemnités accessoires : un fondement pour chaque poste

L’article L. 145-14 emploie le mot « notamment » : la liste n’est pas limitative. Chaque poste doit cependant correspondre à un préjudice réel, justifié par pièces, et distinct de l’indemnité principale. Les postes retenus dépendent de l’hypothèse : disparition ou transfert du fonds.

Frais de remploi : Frais et droits de mutation à payer pour acquérir un fonds de même valeur, visés par le texte. Ils comprennent les droits d’enregistrement des cessions de fonds (article 719 du code général des impôts) et les frais d’acte.

Frais de déménagement et de réinstallation : Également visés par le texte, sous la réserve qu’ils soient « normaux ». Ils sont chiffrés sur devis et selon la nature des installations, particulièrement lourdes pour les locaux d’activités et entrepôts et les usines et sites industriels.

Trouble commercial : Perte de marge pendant la période de transfert et de reconstitution de la clientèle. Nous l’évaluons sur la durée réelle d’interruption et sur la marge perdue, non sur le seul chiffre d’affaires.

Indemnités de licenciement : Lorsque l’éviction entraîne le licenciement de salariés, les indemnités effectivement dues sont retenues sur justificatifs.

Double loyer : Lorsque la réinstallation impose de payer simultanément l’ancien et le nouveau local, la période de chevauchement est chiffrée sur la base du nouveau bail.

Date d’évaluation, maintien dans les lieux, indemnité d’occupation

La date d’évaluation : L’indemnité s’apprécie à la date la plus proche de la réalisation du préjudice, c’est-à-dire à la date de la décision si l’éviction n’a pas encore eu lieu (Cass. 3e civ., 17 juin 1971, n° 70-13.420, publié). Lorsque le locataire n’a pas libéré les lieux, la valeur du fonds s’apprécie à la date à laquelle les juges statuent, au vu des derniers exercices produits (Cass. 3e civ., 28 sept. 2011, n° 10-12.730). Un rapport ancien doit donc être actualisé.

Le maintien dans les lieux : Le locataire qui peut prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement, il y reste aux conditions du bail expiré (article L. 145-28). Les lieux sont remis au bailleur trois mois après le versement de l’indemnité ou la notification de son versement à un séquestre (article L. 145-29).

L’indemnité d’occupation : Due par le locataire maintenu dans les lieux, elle est déterminée selon les règles applicables au loyer, compte tenu de tous éléments d’appréciation (article L. 145-28). Le rapport chiffre la valeur locative et motive l’abattement éventuellement retenu pour la précarité de l’occupation.

Indemnité d’éviction en Loire-Atlantique et en Vendée

Centres urbains : Commerces de centre-ville et de quartier à Nantes, Saint-Nazaire, La Roche-sur-Yon, Challans, et dans toute la Loire-Atlantique et la Vendée.

Littoral : La Baule-Escoublac, Pornic, Saint-Brevin-les-Pins, Les Sables-d’Olonne, Saint-Gilles-Croix-de-Vie, Noirmoutier-en-l’Île et L’Île-d’Yeu. Dans les stations et les centres-bourgs, la rareté des locaux disponibles pèse sur la possibilité de transfert, donc sur le choix entre indemnité de remplacement et de déplacement.

Hôtels et commerces spécialisés : Pour un hôtel ou un local adapté à une seule activité, la valeur du fonds et les frais de réinstallation obéissent aux usages de la branche. Voir aussi nos expertises de commerces.

Pour aller plus loin : Guilbaud R., « L’indemnité d’éviction du bail commercial à l’épreuve du territoire — Approche méthodologique appliquée à la Loire-Atlantique et à la Vendée », Zenodo, août 2026, DOI : 10.5281/zenodo.22096087. Voir aussi notre article sur le calcul de l’indemnité d’éviction d’un local commercial.

Questions fréquentes

Quelle différence entre indemnité de remplacement et indemnité de déplacement ?

L’indemnité de remplacement compense la perte du fonds : elle repose sur sa valeur marchande. L’indemnité de déplacement compense un transfert sans perte notable de clientèle : elle repose sur la valeur du droit au bail et les frais du transfert. C’est au bailleur de prouver que le préjudice est moindre que la perte du fonds (article L. 145-14).

Le locataire doit-il partir avant d’être payé ?

Non. Il ne peut être obligé de quitter les lieux avant d’avoir reçu l’indemnité et reste dans les lieux aux conditions du bail expiré, moyennant une indemnité d’occupation (article L. 145-28).

Le bailleur peut-il revenir sur son refus ?

Oui, par le droit de repentir, jusqu’à quinze jours après que la décision fixant l’indemnité est passée en force de chose jugée, tant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation. Il supporte alors les frais de l’instance et consent au renouvellement (article L. 145-58).

À quelle date l’indemnité est-elle évaluée ?

À la date la plus proche de l’éviction, donc à la date de la décision si le locataire est encore dans les lieux (Cass. 3e civ., 17 juin 1971, n° 70-13.420). L’évolution de l’exploitation pendant la procédure est prise en compte.

Quels documents fournir ?

Bail et avenants, congé ou refus de renouvellement, bilans et comptes de résultat des trois derniers exercices, chiffres d’affaires mensuels récents, état du personnel, inventaire du matériel, devis de déménagement et de réinstallation, offre du bailleur. Selon le cas : décision désignant l’expert ou projet de protocole.

Quels sont les délais ?

La visite a généralement lieu sous 10 à 15 jours. Le rapport d’expertise est remis 10 à 15 jours après la visite et la réception des pièces comptables.

Votre expert pour l’indemnité d’éviction

Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier, dirigé par Romuald Guilbaud, expert immobilier agréé SEEIF (ex-CEIF-FNAIM), certifié REV TEGoVA, expert près la cour d’appel de Rennes (rubriques C.18.1 et C.18.2, cette dernière couvrant les indemnités d’éviction, les valeurs locatives et les fonds de commerce), titulaire d’un MBA en finance. Rapports établis conformément aux EVS 2025 de TEGoVA, aux EVS-IA 2026 pour le fonds et le droit au bail, et à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition), pour une évaluation rigoureuse, confidentielle et défendable.

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