Le décret n° 2025-660 du 18 juillet 2025 a profondément modifié le cadre procédural de l’expertise immobilière. Depuis le 1er septembre 2025, les parties peuvent désigner un technicien par convention entre avocats, en dehors de toute saisine du juge des référés. Le rapport produit dans ce cadre bénéficie de la même force probante qu’une expertise judiciairement ordonnée (article 131-8 CPC).
Notre cabinet d’expertise immobilière intervient dans ce nouveau cadre procédural en qualité d’expert en évaluation immobilière. Notre fondateur, Monsieur Romuald Guilbaud est Expert Judiciaire près la Cour d’Appel de Rennes (rubriques C.18.1 et C.18.2), certifié REV TEGoVA et agréé CEIF-FNAIM. Nos rapports sont rédigés dans le respect du Code de procédure civile, de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière et des European Valuation Standards (EVS) de TEGoVA.
Le décret du 18 juillet 2025 consacre un renversement de principe : l’instruction conventionnelle des affaires civiles devient la règle, l’instruction judiciaire l’exception (article 127 CPC). Ce changement de paradigme a des conséquences directes sur la pratique de l’expertise immobilière.
Un cadre juridique dédié. Les articles 131 à 131-8 du Code de procédure civile organisent désormais le recours conventionnel à un technicien. Les parties désignent l’expert d’un commun accord, définissent sa mission et conviennent des modalités de prise en charge de sa rémunération. L’expertise peut être mise en œuvre avant tout procès ou en cours d’instance.
La même force probante. Lorsque la convention de désignation est conclue entre avocats, le rapport réalisé à l’issue des opérations a la même valeur qu’un avis rendu dans le cadre d’une mesure d’instruction judiciairement ordonnée (article 131-8 CPC). Le juge du fond peut s’appuyer dessus dans les mêmes conditions qu’un rapport d’expertise judiciaire.
Un juge d’appui en cas de difficulté. L’article 131-3 du CPC prévoit qu’en cas de difficulté relative à la désignation, au maintien, à la rémunération ou à l’exécution de la mission du technicien, la partie la plus diligente ou le technicien lui-même peut saisir le juge d’appui, qui statue selon la procédure accélérée au fond.
L’audiencement prioritaire. Les affaires instruites conventionnellement bénéficient d’un audiencement prioritaire. Le tribunal communique une date de plaidoiries au fond dès réception de la convention de procédure participative. Ce gain procédural constitue un avantage concret pour les justiciables.
La faculté de concilier les parties. Le décret a abrogé l’article 240 du CPC qui interdisait expressément au technicien de concilier les parties. L’expert peut désormais, avec l’accord des parties, tenter de les rapprocher en parallèle de ses opérations techniques.
L’expertise conventionnelle en évaluation immobilière se déroule selon un processus structuré, dans le respect du contradictoire :
Phase 1 – Convention de désignation. Les avocats des parties rédigent et signent une convention désignant l’expert, définissant l’objet de sa mission (valeur vénale, valeur locative, ou les deux), le bien concerné, les modalités du contradictoire et les conditions financières. Notre cabinet met à disposition un modèle de convention conforme aux articles 131 à 131-8 du CPC.
Phase 2 – Opérations d’expertise. L’expert convoque les parties, visite le bien, procède au mesurage et au relevé photographique, consulte les documents d’urbanisme, réalise l’étude environnementale et l’étude de marché, met en œuvre les méthodes d’évaluation adaptées (comparaison, capitalisation du revenu, …).
Phase 3 – Pré-rapport et dires. L’expert rédige un pré-rapport communiqué aux parties. Celles-ci disposent d’un délai pour formuler leurs observations (dires). L’expert joint ces observations à son rapport définitif et y répond (article 131-7 CPC).
Phase 4 – Rapport définitif. L’expert remet aux parties un rapport écrit définitif, conforme aux normes de la Charte de l’expertise et des EVS TEGoVA. Ce rapport constitue un élément de preuve directement exploitable dans tous les Tribunaux Judiciaire et les Tribunaux de Commerce.
Litiges commerciaux : Baux commerciaux et valeur locative de marché lors d’un déplafonnement de loyer d’un local commercial. Dans le cas d’une éviction, nous déterminons la juste valeur de l’indemnité d’éviction du commerce. Litiges entre associés sur la valeur d’actifs immobiliers lors d’une sortie d’indivision avec rachat de soulte.
Contentieux familiaux : Séparations conflictuelles et fixation de la valeur de la maison ou de l’appartement lors d’une séparation ou divorce. Conflits d’héritiers lors d’une succession.
Préjudices et expropriations : Troubles de jouissance : chiffrage de la perte de valeur liée à une perte de vue mer, une perte d’ensoleillement, des nuisances sonores, un trouble anormal de voisinage,…
Expropriation et préemption : réalisez une contre-expertise face aux collectivités territoriales.
Pour faciliter le recours à l’expertise conventionnelle, notre cabinet met à disposition des avocats un modèle de convention d’expertise conforme aux articles 131 à 131-8 du Code de procédure civile, prêt à être adapté à chaque dossier.
Cette convention type couvre l’ensemble des points requis par le décret :
Désignation de l’expert – identité, qualifications, inscriptions et certifications du technicien désigné d’un commun accord par les parties.
Définition de la mission – objet de l’évaluation (valeur vénale ou valeur locative), description du bien, méthodes d’évaluation applicables, date de livraison du rapport d’expertise.
Modalités du contradictoire – mode de communication avec les parties, organisation des réunions, délai de communication des pièces, rédaction du pré-rapport, délai de réponse aux dires.
Mission conciliatoire – clause facultative autorisant ou non l’expert à tenter de concilier les parties au cours de ses opérations (article 240 CPC abrogé).
Conditions financières – rémunération de l’expert, répartition des frais entre les parties, modalités de règlement.
Juge d’appui – identification du juge compétent en cas de difficulté (article 131-3 CPC).
Délais et extinction – délai de dépôt du rapport d’expertise, conditions de révocation de l’expert, causes d’extinction de la convention.
Nous nous tenons à la disposition des avocats pour adapter cette convention à la spécificité de chaque dossier et pour échanger sur les modalités pratiques de mise en œuvre.
Forclusion. L’expertise conventionnelle n’interrompt pas les délais de forclusion. Seule l’assignation en justice produit cet effet. Il convient d’intégrer ce point dans la stratégie procédurale, notamment en matière de responsabilité des constructeurs ou de garantie des vices cachés.
Force probante. Le rapport n’a valeur d’expertise judiciaire que lorsque la convention a été conclue entre avocats (article 131-8 CPC). Dans les autres cas, il constitue un élément de preuve soumis à l’appréciation souveraine du juge.
Intervention de tiers. Tout tiers intéressé peut, avec l’accord des parties et du technicien, être associé aux opérations d’expertise. Il devient alors partie à la convention en cours (article 131-6 CPC).
Pour les situations où la désignation par le juge reste nécessaire ou préférable, consultez notre page dédiée à l’expertise judiciaire.
Zone d’intervention
Notre cabinet intervient sur l’ensemble des ressorts judiciaires de la région Bretagne et Pays de la Loire, en lien notamment avec les barreaux de Nantes, Saint-Nazaire, Vannes, Rennes, Angers, La Roche-sur-Yon et Les Sables-d’Olonne.
Cabinet Guilbaud Expert Immobilier – Romuald Guilbaud, Expert immobilier certifié REV TEGoVA, membre du Syndicat des Experts Évaluateurs Immobiliers de France (SEEIF), Expert Judiciaire près la Cour d’Appel de Rennes – vous accompagne pour une évaluation rigoureuse, confidentielle et opposable aux tiers.
Avocats et notaires : contactez-nous pour recevoir notre contrat d’expertise conventionnelle en 24h et échanger sur les modalités pratiques de mise en œuvre. Nous intervenons sur l’ensemble de la Loire-Atlantique et de la Vendée.
Notre processus commence par une prise de contact pour définir vos besoins spécifiques. Un de nos experts se déplacera ensuite pour réaliser une évaluation complète du bien immobilier, basée sur des critères rigoureux et conformes aux normes en vigueur. Vous recevrez un rapport détaillé comprenant l’évaluation de la valeur vénale, les analyses effectuées et les recommandations pratiques. Après la remise du rapport, nous restons disponibles pour répondre à vos questions et vous offrir des conseils supplémentaires.
