Évaluation immobilière et érosion côtière : mesurer l’impact du recul du trait de côte sur votre patrimoine

La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite Climat et résilience, a créé un régime propre aux communes exposées au recul du trait de côte, identifiées par décret (article L. 321-15 du code de l’environnement). Leur document d’urbanisme délimite une zone exposée à l’horizon de trente ans et une zone exposée à un horizon compris entre trente et cent ans (article L. 121-22-2 du code de l’urbanisme). En cas de préemption dans la zone à trente ans, lorsque le prix est fixé à partir de biens situés hors de cette zone, un abattement est pratiqué « pour tenir compte de la durée limitée restant à courir avant la disparition du bien » (article L. 219-7). La valeur d’un bien exposé dépend de sa durée d’usage restante, pas seulement de sa vue sur la mer.

Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier évalue ces biens d’abord par comparaison avec des ventes de biens de même exposition, puis, lorsque ces ventes manquent, par la méthode de la valeur résiduelle d’utilisation (VRU), publiée par Romuald Guilbaud dans la Revue Experts (n° 183). Les rapports sont établis conformément à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition) et aux European Valuation Standards (EVS 2025) de TEGoVA.

Dans quels cas faire évaluer un bien exposé au recul du trait de côte ?

Vente ou acquisition : L’acquéreur ou le locataire d’un bien situé dans une zone susceptible d’être atteinte par le recul du trait de côte en est informé par un état des risques. À défaut, il peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix (article L. 125-5 du code de l’environnement). Voir nos expertises de maison, d’appartement et de terrain à bâtir.

Transmission et fiscalité : Valeur vénale réelle d’un bien du littoral dans une succession ou une donation ou une déclaration d’IFI, en tenant compte de la durée d’usage restante.

Financement : Valeur d’un bien littoral apporté en garantie, appréciée sur la durée du prêt. Voir financement bancaire.

Préemption liée au recul du trait de côte : Le prix proposé par la commune ou l’intercommunalité se discute à partir des règles de l’article L. 219-7 du code de l’urbanisme. Voir expropriation et préemption.

Exploitations du littoral : Hôtels et campings, commerces, foncier naturel.

Contentieux : Mission confiée par une juridiction (expertise judiciaire) ou par les parties d’un commun accord (expertise conventionnelle).

Le cadre juridique du recul du trait de côte

La liste des communes : Elle est fixée par le décret n° 2022-750 du 29 avril 2022, dont le tableau annexé a été remplacé notamment par les décrets n° 2023-698 du 31 juillet 2023 et n° 2026-95 du 13 février 2026. Elle est révisée au moins tous les neuf ans et peut être complétée à la demande d’une commune (article L. 321-15 du code de l’environnement). Le cabinet vérifie la version en vigueur à la date de l’expertise.

La cartographie : Les communes listées qui ne disposent pas d’un plan de prévention des risques littoraux traitant du recul du trait de côte établissent une carte locale d’exposition (article L. 121-22-1 du code de l’urbanisme). Le règlement graphique du plan local d’urbanisme délimite ensuite les deux zones (article L. 121-22-2).

La zone à trente ans : Dans les espaces urbanisés, sans augmentation de la capacité d’habitation, seuls sont autorisés la réfection et l’adaptation des constructions existantes, leurs extensions démontables et les constructions démontables nécessaires à des services publics ou à des activités exigeant la proximité immédiate de l’eau (article L. 121-22-4).

La zone de trente à cent ans : Les constructions nouvelles et les extensions réalisées après l’entrée en vigueur du plan devront être démolies, aux frais du propriétaire, lorsque la sécurité des personnes ne pourra plus être assurée au-delà de trois ans. Leur réalisation est subordonnée à la consignation du coût prévisionnel de démolition et de remise en état. Les titulaires de droits réels ou de baux sur ces constructions ne peuvent prétendre à aucune indemnité de la part de l’autorité qui a fait procéder à la démolition et à la remise en état. Tout contrat de vente ou de location doit mentionner ces obligations, à peine de nullité (article L. 121-22-5). Depuis le décret n° 2026-275 du 15 avril 2026, l’autorisation d’urbanisme mentionne le montant à consigner, calculé selon une formule fixée par arrêté (article R. 424-6-1).

Le droit de préemption spécifique : Institué au profit de la commune ou de l’intercommunalité compétente, il s’applique dans toute la zone à trente ans et peut être étendu par délibération à la zone de trente à cent ans (article L. 219-1).

Le bail réel d’adaptation à l’érosion côtière : Créé par l’ordonnance n° 2022-489 du 6 avril 2022, il confère au preneur des droits réels pour une durée de douze à quatre-vingt-dix-neuf ans dans les zones exposées. À son échéance, le terrain est renaturé, constructions comprises (article L. 321-18 du code de l’environnement).

Le prix en cas de préemption : l’article L. 219-7

Fixation par le juge : À défaut d’accord, le prix est fixé par la juridiction de l’expropriation, en tenant compte de l’exposition du bien au recul du trait de côte. Il est exclusif de toute indemnité accessoire, notamment de remploi.

Date de référence : Celle à laquelle est devenu opposable le plus récent des actes du plan local d’urbanisme ou de la carte communale délimitant la zone exposée où se trouve le bien.

Références en priorité : Pour un bien de la zone à trente ans, le prix est fixé en priorité par référence à des mutations et accords amiables portant sur des biens de même qualification et de niveau d’exposition similaire, situés dans la même zone.

À défaut, un abattement : Si ces références sont insuffisantes, le prix se fixe à partir de biens de même qualification situés hors de la zone exposée, avec un abattement. Celui-ci peut notamment être déterminé par une décote calculée en fonction du temps écoulé depuis la première délimitation de la zone, rapporté à la durée totale prévisionnelle avant la disparition du bien.

Expropriation : L’expropriation pour risque naturel majeur prévue par l’article L. 561-1 du code de l’environnement ne vise pas l’érosion côtière. Le Conseil constitutionnel a jugé cette exclusion conforme à la Constitution (Cons. const., 6 avr. 2018, n° 2018-698 QPC, Syndicat secondaire Le Signal). Lorsqu’un bien de la zone à trente ans est exproprié sur ce fondement pour un autre risque, sa valeur est évaluée selon l’article L. 219-7 (article L. 561-1, dernier alinéa).

La méthode : comparaison d’abord, valeur résiduelle d’utilisation à défaut

1. Le contexte réglementaire : Présence de la commune sur la liste, zonage du plan local d’urbanisme, plan de prévention des risques littoraux, servitudes, obligations de démolition et de consignation.
2. La durée d’usage résiduelle : Elle s’appuie sur la cartographie réglementaire et sur les études disponibles, dont l’indicateur national de l’érosion littorale. L’expert immobilier n’établit pas lui-même la vitesse de recul : il reprend les données publiées et en indique la source.
3. La comparaison : Ventes réellement constatées de biens de même type et de même niveau d’exposition, dans la même zone. La moyenne et la médiane sont présentées. Une vente hors zone n’est retenue qu’avec une correction justifiée.
4. La valeur résiduelle d’utilisation : Lorsque le marché ne fournit pas assez de références, la VRU additionne les flux nets d’usage actualisés sur la durée résiduelle, puis déduit les coûts de démolition et de remise en état. Pour un bien loué, les flux sont les loyers nets. Pour un occupant, le loyer qu’il n’a pas à payer, diminué des charges. Les charges intègrent l’entretien, l’assurance et les protections temporaires. Le taux d’actualisation intègre une prime de risque spécifique, croissante à l’approche de l’échéance.
5. Les facteurs modulateurs : Aggravants (distance au trait de côte, rapidité du recul, nature du sol, absence d’ouvrage de protection) ou atténuants (ouvrage de protection, possibilité de relocalisation, bail réel d’adaptation).
6. La réconciliation : Le résultat est confronté à l’abattement de l’article L. 219-7 et aux ventes du secteur.

Pour aller plus loin : Guilbaud R., « La Valeur Résiduelle d’Utilisation (VRU) : méthodologie d’évaluation des biens immobiliers menacés par l’érosion côtière. Application au littoral de la Loire-Atlantique et Vendée », Zenodo, août 2026, DOI : 10.5281/zenodo.21484961. Voir aussi notre article sur la valeur résiduelle d’utilisation.

Érosion côtière en Loire-Atlantique et en Vendée

Littoral de Loire-Atlantique : Côtes rocheuses, plages et dunes de La Baule et de la presqu’île guérandaise, de Pornic et de la Côte de Jade et de Saint-Brevin-les-Pins. Voir expert immobilier en Loire-Atlantique.

Littoral vendéen : Noirmoutier-en-l’Île, l’île d’Yeu, Saint-Gilles-Croix-de-Vie et Saint-Hilaire-de-Riez, Les Sables-d’Olonne et l’ensemble du département de la Vendée.

Commune par commune : Toutes les communes littorales ne figurent pas sur la liste, et toutes celles qui y figurent n’ont pas encore délimité leurs zones. Le rapport indique, pour chaque bien, la situation réglementaire vérifiée à la date de l’expertise.

Questions fréquentes

Ma commune est-elle concernée ?

Seulement si elle figure sur la liste du décret n° 2022-750 du 29 avril 2022, dans sa version en vigueur. Les règles de constructibilité s’appliquent ensuite à compter de l’entrée en vigueur du document d’urbanisme délimitant les zones.

Un bien situé dans la zone à trente ans a-t-il encore une valeur ?

Oui, tant qu’il est utilisable. Sa valeur reflète la durée d’usage restante, les flux qu’il procure et le coût de sa démolition.

Peut-on être exproprié et indemnisé à cause de l’érosion ?

L’expropriation pour risque naturel majeur de l’article L. 561-1 du code de l’environnement ne vise pas l’érosion côtière (Cons. const., 6 avr. 2018, n° 2018-698 QPC). Les outils prévus pour l’érosion sont notamment le droit de préemption spécifique et le bail réel d’adaptation à l’érosion côtière.

Le vendeur doit-il signaler l’exposition au recul du trait de côte ?

Oui, par l’état des risques. L’annonce précise le moyen d’y accéder et l’état des risques est remis lors de la première visite. À défaut, l’acquéreur ou le locataire peut demander la résolution du contrat ou une diminution du prix (article L. 125-5 du code de l’environnement).

Quels documents fournir ?

Titre de propriété, plans et surfaces, état des risques, permis de construire, baux et, le cas échéant, décision de préemption. Le cabinet consulte lui-même le plan local d’urbanisme et la cartographie.

Quels sont les délais ?

La visite a généralement lieu sous 10 à 15 jours. Le rapport d’expertise est remis 10 à 15 jours après la visite et la réception des pièces. En cas de préemption, la mission est organisée pour respecter les délais de la procédure.

Votre expert pour l’évaluation des biens exposés à l’érosion côtière

Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier, dirigé par Romuald Guilbaud, expert immobilier agréé SEEIF (ex-CEIF-FNAIM), certifié REV TEGoVA, expert près la cour d’appel de Rennes (rubriques C.18.1 et C.18.2), titulaire d’un MBA en finance. Rapports établis conformément aux EVS 2025 de TEGoVA et à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition), pour une évaluation rigoureuse, confidentielle et défendable.

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