Depuis la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024, le code civil consacre la responsabilité pour trouble anormal de voisinage : celui qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage « est responsable de plein droit du dommage qui en résulte » (article 1253 du code civil). Le locataire a, de son côté, droit à la jouissance paisible des lieux pendant toute la durée du bail (article 1719, 3°). Une perte de valeur ne prouve pas à elle seule l’anormalité du trouble : elle en mesure les conséquences.

Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier chiffre ces conséquences en comparant la valeur du bien avant et après le trouble, ou sa valeur locative pendant la durée du trouble, à partir de ventes et de baux réellement constatés. Les rapports sont établis conformément à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition) et aux European Valuation Standards (EVS 2025) de TEGoVA.

Dans quels cas faire chiffrer un trouble de jouissance ?

Construction voisine : Perte de vue, d’ensoleillement ou d’intimité après l’édification d’un immeuble ou d’une extension, pour une maison ou un appartement.

Bien à vendre ou à transmettre : Mesurer l’effet d’une nuisance durable sur un prix de vente, une valeur de succession ou de donation ou une déclaration d’IFI.

Nuisances d’exploitation : Bruit d’une installation de climatisation ou de ventilation, d’un bar, d’une activité nocturne, odeurs d’extraction, vibrations.

Chantier : Trouble temporaire lié à des travaux voisins : bruit, poussière, accès réduit, perte de visibilité d’un commerce.

Locataire privé d’une partie des lieux : Si les réparations urgentes faites par le bailleur durent plus de vingt et un jours, le prix du bail est diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le preneur a été privé (article 1724 du code civil). Le calcul suppose de connaître la valeur locative de chaque partie des locaux.

Contentieux : Mission confiée par une juridiction (expertise judiciaire), par les parties d’un commun accord (expertise conventionnelle) ou par une partie, en préparation d’une action.

Ce que le juge apprécie, ce que l’expert mesure

L’anormalité relève du juge : La Cour de cassation a approuvé une cour d’appel qui avait retenu que la dépréciation d’un immeuble du fait de la construction d’un immeuble voisin ne constituait pas en soi un trouble anormal de voisinage. Une perte d’ensoleillement le matin et une perte de vue latérale, réelles, n’excédaient pas en l’espèce les inconvénients normaux du voisinage (Cass. 3e civ., 26 janv. 2017, n° 15-16.977).

Le contexte urbain compte : La Cour de cassation a censuré un arrêt qui avait retenu un trouble anormal tiré d’une limitation de vue, sans rechercher si l’urbanisation de la zone n’était pas de nature à l’écarter (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-21.076).

Les faits que l’expert établit : Distances entre les constructions, orientation, pièces et espaces extérieurs touchés, vues avant et après, durée et périodes du trouble, règles du plan local d’urbanisme applicables au fonds voisin. Ces constats permettent au juge d’apprécier l’anormalité. L’expert ne la qualifie pas lui-même : il ne porte pas d’appréciation d’ordre juridique (article 238 du code de procédure civile).

L’antériorité : La responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble provient d’activités existant avant l’acte d’acquisition ou le bail de la personne lésée, conformes aux lois et règlements et poursuivies sans aggravation (article 1253, alinéa 2, du code civil). Le rapport retrace donc la chronologie : date d’entrée dans les lieux, date de début de l’activité, évolution de ses conditions d’exploitation.

Les mesures techniques : Les mesures acoustiques ou d’ensoleillement relèvent d’une spécialité distincte. L’avis du technicien consulté est joint au rapport (article 282 du code de procédure civile en expertise judiciaire).

La méthode : comparer le bien avant et après le trouble

1. L’état de référence : Description du bien et de son environnement avant le trouble, à partir de la visite, des photographies antérieures, des titres, des plans et des documents d’urbanisme.
2. La valeur avant le trouble : Méthode comparative fondée sur des ventes réellement constatées (DVF, actes), sélectionnées selon la situation, le type, la surface, l’âge et la qualité. La moyenne et la médiane du panel sont présentées.
3. La valeur après le trouble : Ventes de biens comparables présentant le même défaut (vis-à-vis, absence de vue, proximité d’une source de bruit), ou écart observé entre ventes de biens semblables avec et sans ce défaut. Chaque correction est rattachée à une référence de marché, jamais à un pourcentage forfaitaire.
4. Le préjudice : L’écart entre les deux valeurs, à la date retenue par la mission. Pour un trouble temporaire, la perte de valeur locative est calculée sur la durée du trouble et sur la partie des locaux affectée.
5. Les contrôles : Pas de double compte : une perte de valeur vénale capitalise déjà la perte de loyers futurs. Pour une même période, l’expert ne cumule pas les deux. Les effets d’une évolution générale du marché sont neutralisés.

Perte de valeur vénale ou perte de valeur locative ?

Trouble permanent : Une construction voisine affecte durablement le bien. Le préjudice se mesure par la perte de valeur vénale.

Trouble temporaire : Un chantier, une nuisance qui a cessé ou qui cessera. Le préjudice se mesure par la perte de valeur locative sur la période concernée, y compris pour un propriétaire occupant, la valeur locative mesurant alors la jouissance perdue.

Locaux professionnels : L’expert immobilier évalue la perte de valeur locative et, le cas échéant, l’incidence sur la valeur du fonds de commerce. Une perte d’exploitation se démontre à partir des comptes, avec l’expert-comptable de l’exploitant.

Troubles de jouissance en Loire-Atlantique et en Vendée

Densification urbaine : Constructions nouvelles en cœur d’îlot et surélévations à Nantes, à Saint-Nazaire et dans toute la Loire-Atlantique.

Vues sur mer du littoral de Loire-Atlantique : Front de mer et seconde ligne à La Baule et dans la presqu’île guérandaise, à Pornic et à Saint-Brevin-les-Pins.

Littoral vendéen : Les Sables-d’Olonne, Saint-Gilles-Croix-de-Vie et Saint-Hilaire-de-Riez, Noirmoutier-en-l’Île et l’île d’Yeu. Agglomérations de La Roche-sur-Yon et de Challans, et tout le département de la Vendée.

Une valeur qui varie d’une rue à l’autre : Sur le littoral, une vue sur mer se négocie différemment selon qu’elle est frontale, latérale ou partielle. Le panel de références est construit à cette échelle.

Questions fréquentes

Une perte de vue sur mer est-elle toujours indemnisée ?

Non. Seul un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est réparé (article 1253 du code civil). Le juge l’apprécie au regard du contexte, notamment de l’urbanisation de la zone (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-21.076). L’expertise chiffre la perte de valeur et décrit les faits qui permettent cette appréciation.

Peut-on agir contre une activité installée avant mon arrivée ?

En principe non, si l’activité existait avant votre acte d’acquisition ou votre bail, était conforme aux lois et règlements et s’est poursuivie sans aggravation du trouble (article 1253, alinéa 2, du code civil). Une aggravation postérieure peut en revanche être prise en compte.

Le locataire peut-il obtenir une baisse de loyer pendant des travaux ?

Si les réparations urgentes faites par le bailleur durent plus de vingt et un jours, le prix du bail est diminué à proportion du temps et de la partie des lieux dont le locataire a été privé (article 1724 du code civil). L’expert détermine la valeur locative de la partie concernée.

Faut-il une expertise judiciaire ?

Pas nécessairement. Une expertise peut être ordonnée avant tout procès s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir la preuve des faits (article 145 du code de procédure civile). Une expertise amiable permet d’apprécier l’enjeu avant d’agir. Une expertise conventionnelle permet aux deux voisins de choisir ensemble le technicien.

Quels documents fournir ?

Titre de propriété ou bail, plans, photographies antérieures au trouble, permis de construire et plans du projet voisin, constats de commissaire de justice, correspondances et, le cas échéant, mesures acoustiques. Le cabinet consulte lui-même les documents d’urbanisme.

Quels sont les délais ?

La visite a généralement lieu sous 10 à 15 jours. Le rapport d’expertise est remis 10 à 15 jours après la visite et la réception des pièces.

Votre expert pour les troubles de jouissance

Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier, dirigé par Romuald Guilbaud, expert immobilier agréé SEEIF (ex-CEIF-FNAIM), certifié REV TEGoVA, expert près la cour d’appel de Rennes (rubriques C.18.1 et C.18.2, la première couvrant la valeur vénale, la seconde les valeurs locatives), titulaire d’un MBA en finance. Rapports établis conformément aux EVS 2025 de TEGoVA et à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition), pour une évaluation rigoureuse, confidentielle et défendable.

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