Sixième ville de France et locomotive économique du Grand Ouest, Nantes se caractérise par un marché immobilier extrêmement tendu et pluriel. De l’hypercentre historique aux grands projets de l’Île de Nantes, en passant par les pôles tertiaires et commerciales périphériques, déterminer la juste valeur d’un bien nantais exige une connaissance millimétrée du terrain.
Notre cabinet d’expertise immobilière accompagne particuliers, entreprises et institutionnels, conformément à la Charte et aux European Valuation Standards (EVS) de TEGoVA, avec indépendance, impartialité et confidentialité.
Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier évalue à Nantes et dans sa métropole appartements, maisons, bureaux, commerces et locaux d’activités, en valeur vénale comme en valeur locative. Nantes est un marché de résidents : 89,0 % des logements y sont des résidences principales (Insee, RP 2023). Avec près de 4 000 ventes d’appartements par an, les références sont nombreuses : la comparaison se fait à l’échelle du quartier.
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Ventes 2025 |
Maisons |
Appartements |
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Médiane €/m² |
4 100 € |
3 380 € |
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Moitié centrale des ventes |
3 330 à 5 080 €/m² |
2 810 à 4 000 €/m² |
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Prix médian |
394 800 € |
165 000 € |
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Surface médiane |
98 m² |
54 m² |
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Nombre de ventes |
1 008 |
3 991 |
Source : DVF – Demandes de valeurs foncières (DGFiP).
La médiane des appartements est passée de 3 710 €/m² en 2023 à 3 380 €/m² en 2025 (−9 %) ; celle des maisons, de 4 630 à 4 100 €/m² (−11 %). En première couronne, les médianes 2025 s’établissent ainsi :
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Commune |
Maisons – médiane €/m² (ventes) |
Appartements – médiane €/m² (ventes) |
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Rezé |
3 350 € (339) |
2 650 € (337) |
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Saint-Herblain |
3 120 € (252) |
2 550 € (456) |
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Orvault |
3 450 € (203) |
3 000 € (147) |
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Saint-Sébastien-sur-Loire |
3 420 € (215) |
3 270 € (230) |
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Vertou |
3 380 € (257) |
3 470 € (81) |
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Carquefou |
3 350 € (137) |
3 160 € (89) |
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La Chapelle-sur-Erdre |
3 360 € (151) |
3 340 € (62) |
Source : DVF (DGFiP), ventes enregistrées en 2025, même périmètre et même traitement que ci-dessus.
Nantes Métropole compte 23 779 établissements employeurs fin 2024 et plus de 400 000 emplois, dont 8,5 % dans l’industrie (Insee, RP 2023). Une centaine de zones d’activités sont réparties sur le territoire métropolitain. Valeur vénale pour un financement bancaire, une cession-bail ou une allocation du prix d’acquisition (PPA, IFRS 3), valorisation de portefeuilles. Valeur locative de marché au renouvellement du bail ou en déplafonnement, indemnité d’éviction.
Le tertiaire s’organise en pôles identifiés : Euronantes, autour de la gare, où l’opération Euronantes Gare porte sur 200 000 m² de bureaux et d’activités ; l’Île de Nantes, qui doit accueillir 450 000 m² de services et de bureaux d’ici à 2030 ; le parc Ar Mor à Saint-Herblain, deuxième pôle d’emploi de l’agglomération avec 110 000 m² de bureaux ; les technoparcs de l’Aubinière et de l’Eraudière et le parc de la Chantrerie, au nord-est. En 2025, 69 900 m² de bureaux ont été placés dans la métropole (CBRE ; 69 000 m² selon BNP Paribas Real Estate), et l’offre disponible à un an atteint 221 000 m², dont 75 % de seconde main (BNP Paribas Real Estate). Les loyers relevés en 2025 vont de 240 à 300 € HT/m²/an pour le neuf dans Nantes centre, de 230 à 250 € à Euronantes – Île de Nantes et de 145 à 210 € en périphérie ; en seconde main, de 170 à 250 € au centre et de 115 à 175 € en périphérie. Les bureaux neufs se vendent de 4 200 à 5 000 €/m² au centre et à Euronantes, de 2 300 à 3 200 €/m² en périphérie (Arthur Loyd, Étude de marché Nantes 2025, édition 2026). Le taux de rendement prime des bureaux nantais s’établit à 6,00 % fin 2025 (BNP Paribas Real Estate). Divisibilité, desserte, stationnement et performance énergétique font la valeur ; au-delà de 1 000 m² de surfaces tertiaires, le décret tertiaire impose une trajectoire de réduction des consommations.
Outre le centre-ville, le SCoT de Nantes Saint-Nazaire classe douze secteurs d’implantation commerciale de premier niveau dans la métropole, dont Atlantis (Saint-Herblain), Beaulieu, Paridis et la Beaujoire (Nantes), Grand Val et Route de Vannes (Orvault), Atout Sud et Océane (Rezé), Pôle Sud (Basse-Goulaine) et Viverdre (La Chapelle-sur-Erdre). Les valeurs locatives 2025 en centre de Nantes vont de 500 à 1 000 €/m²/an rue Crébillon et de 1 000 à 1 200 € rue de Feltre ; elles avoisinent 185 € en moyenne dans les centres-villes des communes périphériques et 160 à 220 € sur les grands axes (route de Vannes, route de Paris, route de Clisson) (Arthur Loyd, Étude de marché Nantes 2025, édition 2026, valeurs indicatives HT HC par m² utile). Boutique de centre-ville ou moyenne surface de périphérie : l’expertise porte sur la valeur des murs, la valeur locative au renouvellement et l’indemnité d’éviction (voir : commerces).
Pour la logistique, le SCoT identifie notamment Cheviré, Nant’est Entreprises et la Prairie de Mauves à Nantes, la zone industrielle de Carquefou, La Lorie et Cap 21 à Saint-Herblain, le MIN – Nantes Agropolia à Rezé, le Moulin des Landes à Sainte-Luce-sur-Loire et le D2A à Saint-Aignan-Grandlieu. En 2025, 97 800 m² de locaux d’activités ont été placés dans la métropole, dont 43 200 m² à la vente ; les loyers vont de 80 à 90 €/m²/an en neuf, de 60 à 80 € en seconde main et de 50 à 65 € pour les locaux à rénover (Arthur Loyd, Étude de marché Nantes 2025, édition 2026). En logistique, le loyer prime avoisine 60 €/m²/an sur l’arc atlantique Nantes – Bordeaux, où la vacance est comprise entre 2 % et 6 % (Knight Frank, T4 2025). Hauteur utile, accès poids lourds, part de bureaux et réserve foncière déterminent la valeur.
Airbus Atlantic emploie plus de 2 600 salariés sur son site nantais, qui fabrique notamment les caissons centraux de voilure. Au sud de l’aéroport Nantes Atlantique, le Domaine d’activités aéroportuaire (D2A) réunit quelque 70 entreprises et plus de 3 000 emplois industriels, ainsi que l’IRT Jules Verne. Les sites portuaires nantais, dont Cheviré, accueillent une trentaine d’entreprises. Pour un site monovalent, la méthode par le coût de remplacement déprécié prend le relais de la comparaison (voir : usines et sites industriels).
La capitalisation part du taux de rendement prime de la classe d’actifs, majoré d’une prime de risque propre au marché local et au bien. Fin 2025, ces taux prime s’établissaient en France à 4,25 % pour les commerces en pied d’immeuble, 6,50 % pour les retail parks, 5,75 % pour les locaux d’activités et 4,75 % pour la logistique (Knight Frank).
Centre-ville (Graslin, Decré, Cathédrale), Procé, Monselet et Saint-Félix, Zola, bords de l’Erdre, Île de Nantes, Chantenay, Doulon ; première couronne, de Rezé à Orvault : appartements et maisons. Succession et donation-partage, divorce et sortie d’indivision, immeuble de rapport, LMNP et LMP, déclaration IFI. Expropriation et préemption, troubles de jouissance.
Expert judiciaire près la cour d’appel de Rennes, dont relève le tribunal judiciaire de Nantes, Romuald Guilbaud peut être désigné par toute juridiction. Pour un litige familial ou locatif, l’expertise conventionnelle permet aux parties et à leurs avocats de désigner ensemble le technicien (décret n° 2025-660 du 18 juillet 2025).
3 380 €/m² en médiane des 3 991 ventes d’appartements enregistrées en 2025 (DVF), pour un prix médian de 165 000 €. La moitié des ventes se situe entre 2 810 et 4 000 €/m² : quartier, étage, état, performance énergétique et annexes expliquent cet écart. Les maisons se sont vendues à une médiane de 4 100 €/m² (1 008 ventes).
Par comparaison avec les ventes de bureaux du même pôle tertiaire, et par capitalisation d’une valeur locative de marché établie à partir de baux réellement constatés. Les deux résultats sont confrontés, puis arbitrés ; les obligations du décret tertiaire sont intégrées.
L’avis de valeur d’un agent prépare une mise en vente. L’expertise motive la valeur par des ventes réelles et une méthode décrite, ce qui permet de la défendre devant un notaire, une banque, l’administration fiscale ou un juge.
La visite a généralement lieu sous 10 à 15 jours ; le rapport est remis 10 à 15 jours après la visite, 3 semaines pour un bien complexe. Les délais s’adaptent à une échéance fiscale ou judiciaire.
Le cabinet intervient dans toute la Loire-Atlantique, notamment à Saint-Nazaire, à Pornic et sur la Côte de Jade, ainsi qu’en Vendée, à La Roche-sur-Yon.
Romuald Guilbaud, expert immobilier agréé SEEIF (ex-CEIF-FNAIM), certifié REV TEGoVA, expert judiciaire près la cour d’appel de Rennes (rubriques C.18.1 et C.18.2). Il peut être désigné par toute juridiction et intervient aussi en expertise amiable et en expertise conventionnelle. Rapports établis conformément à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition) et aux European Valuation Standards (EVS 2025) de TEGoVA.
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Notre processus commence par une prise de contact pour définir vos besoins spécifiques. Un de nos experts se déplacera ensuite pour réaliser une évaluation complète de votre bien immobilier, basée sur des critères rigoureux et conformes aux normes en vigueur. Vous recevrez un rapport détaillé comprenant l’évaluation de la valeur vénale, les analyses effectuées et les recommandations pratiques. Après la remise du rapport, nous restons disponibles pour répondre à vos questions et vous offrir des conseils supplémentaires.
