De Saint-Brévin aux Moutiers-en-Retz, en passant par Saint-Michel-Chef-Chef, Préfailles et le cœur historique de Pornic – la Côte de Jade et le Pays de Retz offrent un marché immobilier d’une vitalité exceptionnelle, portée par la proximité de Saint-Nazaire et Nantes avec une qualité de vie remarquable. Pression foncière, flambée de la fiscalité (IFI), transmissions familiales complexes, recul du trait de côte : les défis sont multiples.
Notre cabinet d’expertise immobilière détermine la valeur vénale et locative de vos actifs, conforme à la Charte de l’expertise et aux European Valuation Standards (EVS) de TEGoVA.
Installé à La Plaine-sur-Mer, le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier évalue à Pornic et sur la Côte de Jade maisons, appartements, campings, commerces et locaux d’activités, en valeur vénale comme en valeur locative. À Pornic, 32,1 % des logements sont des résidences secondaires (Insee, RP 2023) ; leur part dépasse la moitié à Préfailles, à La Bernerie-en-Retz et à Saint-Michel-Chef-Chef.
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Ventes 2025 |
Maisons |
Appartements |
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Médiane €/m² |
4 570 € |
5 350 € |
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Moitié centrale des ventes |
3 640 à 5 960 €/m² |
4 700 à 6 080 €/m² |
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Prix médian |
394 500 € |
192 300 € |
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Surface médiane |
90 m² |
40 m² |
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Nombre de ventes |
254 |
70 |
Source : DVF – Demandes de valeurs foncières (DGFiP).
La médiane des maisons est passée de 4 940 €/m² en 2023 à 4 570 €/m² en 2025 (−7 %) ; celle des appartements, de 5 230 à 5 350 €/m² (+2 %), sur des surfaces médianes de 40 m². Sur la Côte de Jade, les ventes de maisons de 2025 s’établissent ainsi :
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Commune |
Maisons – médiane €/m² (ventes) |
Résidences secondaires |
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Préfailles |
4 640 € (42) |
65,8 % |
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Saint-Michel-Chef-Chef |
4 110 € (114) |
51,1 % |
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La Bernerie-en-Retz |
4 090 € (84) |
54,6 % |
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Les Moutiers-en-Retz |
3 820 € (31) |
49,9 % |
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La Plaine-sur-Mer |
3 800 € (101) |
46,7 % |
Source : DVF (DGFiP), Insee, RP 2023.
Pornic Agglo Pays de Retz compte 6 654 établissements actifs en 2024 et 19 121 emplois, dont 8 436 à Pornic (Insee, 2023). Valeur vénale pour un financement bancaire, une cession-bail ou une allocation du prix d’acquisition (PPA, IFRS 3). Valeur locative de marché au renouvellement du bail ou en déplafonnement, indemnité d’éviction.
Au 1er janvier 2026, l’agglomération recense 39 campings (6 393 emplacements) et 15 hôtels (584 chambres) (Insee). Pornic compte 6 campings et 8 hôtels, dont l’hôtel-thalasso Alliance Pornic (112 chambres et 8 suites) ; Saint-Michel-Chef-Chef compte 8 campings. Murs et fonds s’évaluent par la méthode hôtelière : la valeur des murs découle du loyer que l’exploitation peut supporter. Sur l’ensemble de la Loire-Atlantique, les hôtels ont enregistré 2,9 millions de nuitées en 2025, pour un taux d’occupation de 58 % (65 % en août) ; les campings 3 millions de nuitées, pour un taux d’occupation de 45 % (76 % en août) (Loire-Atlantique Développement, chiffres clés du tourisme, édition 2026).
Commerces du centre de Pornic et du port, de Tharon-Plage et des centres-bourgs de la Côte de Jade, marqués par la saisonnalité. Valeur locative de marché établie à partir de loyers réellement constatés, renouvellement et déplafonnement, indemnité d’éviction.
L’agglomération compte 33 parcs d’activités, dont 26 en gestion publique. À Pornic, L’Europe (126 entreprises), Pornic Ouest (88) et La Blavetière (50) sont les principaux ; s’y ajoutent La Princetière à Saint-Michel-Chef-Chef, La Gateburrière et la zone conchylicole du Marais à La Plaine-sur-Mer, La Prée à Préfailles et Le Butai à Chaumes-en-Retz. Hauteur utile, accès, part de bureaux et réserve foncière déterminent la valeur.
Le port de plaisance de la Noëveillard offre 900 places. En baie de Bourgneuf, des dizaines d’entreprises élèvent huîtres et moules : bâtiments conchylicoles et terrains en zone naturelle s’évaluent au regard de leur zonage, qui en encadre l’usage.
Gourmalon, la Noëveillard, Sainte-Marie-sur-Mer, Le Clion-sur-Mer ; pointe Saint-Gildas à Préfailles, Tharon-Plage à Saint-Michel-Chef-Chef : maisons, appartements, terrains à bâtir. Succession et donation-partage, divorce et sortie d’indivision, déclaration IFI, LMNP et LMP. Troubles de jouissance : perte de vue mer, d’ensoleillement, nuisances.
Pornic, La Bernerie-en-Retz et Les Moutiers-en-Retz relèvent du PPRL de la baie de Bourgneuf nord, approuvé le 13 juillet 2016 ; La Plaine-sur-Mer, Préfailles, Saint-Michel-Chef-Chef et Saint-Brevin-les-Pins relèvent du PPRL de la Côte de Jade, approuvé le 12 février 2019, qui traite la submersion marine et l’érosion côtière.
La Bernerie-en-Retz, ajoutée par le décret n° 2023-698 du 31 juillet 2023, et Saint-Brevin-les-Pins figurent sur la liste nationale des communes exposées au recul du trait de côte ; Pornic, La Plaine-sur-Mer, Préfailles, Saint-Michel-Chef-Chef et Les Moutiers-en-Retz n’y figurent pas. Dans les communes inscrites, le document d’urbanisme délimite les zones exposées au recul du trait de côte à l’horizon de 30 ans et de 30 à 100 ans, où s’appliquent des règles de constructibilité et un droit de préemption spécifiques. Lorsque l’usage d’un bien est limité dans le temps par le recul de la côte, l’évaluation applique la méthode de la Valeur Résiduelle d’Utilisation (VRU).
Expert judiciaire près la cour d’appel de Rennes, dont relève le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, compétent pour Pornic et la Côte de Jade, Romuald Guilbaud peut être désigné par toute juridiction. Pour un litige familial ou locatif, l’expertise conventionnelle permet aux parties et à leurs avocats de désigner ensemble le technicien (décret n° 2025-660 du 18 juillet 2025).
4 570 €/m² en médiane des 254 ventes de maisons enregistrées en 2025 (DVF), pour un prix médian de 394 500 €. La moitié des ventes se situe entre 3 640 et 5 960 €/m² : distance à la mer, vue, terrain et état du bien expliquent cet écart.
Par la méthode hôtelière : la valeur des murs découle du loyer que l’exploitation peut supporter, celle du fonds de son excédent brut d’exploitation ; le classement, le nombre d’emplacements et la durée de la saison entrent dans l’analyse. Les résultats sont confrontés aux ventes comparables lorsqu’elles existent.
Sur la Côte de Jade, seules La Bernerie-en-Retz et Saint-Brevin-les-Pins figurent sur la liste nationale. Toutes les communes littorales relèvent en revanche d’un PPRL, dont le zonage se vérifie pour chaque bien.
La visite a généralement lieu sous 10 à 15 jours ; le rapport est remis 10 à 15 jours après la visite, 3 semaines pour un bien complexe. Les délais s’adaptent à une échéance fiscale ou judiciaire.
Le cabinet intervient également à Saint-Brevin et en Sud Estuaire, à Saint-Nazaire, à Noirmoutier et dans toute la Loire-Atlantique.
Romuald Guilbaud, expert immobilier agréé SEEIF (ex-CEIF-FNAIM), certifié REV TEGoVA, expert judiciaire près la cour d’appel de Rennes (rubriques C.18.1 et C.18.2). Il peut être désigné par toute juridiction et intervient aussi en expertise amiable et en expertise conventionnelle. Rapports établis conformément à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition) et aux European Valuation Standards (EVS 2025) de TEGoVA.
Vous souhaitez faire évaluer un bien personnel ou professionnel dans le Pays de Retz ? Nous vous répondons en 24 h.
Notre processus commence par une prise de contact pour définir vos besoins spécifiques. Un de nos experts se déplacera ensuite pour réaliser une évaluation complète de votre bien immobilier, basée sur des critères rigoureux et conformes aux normes en vigueur. Vous recevrez un rapport détaillé comprenant l’évaluation de la valeur vénale, les analyses effectuées et les recommandations pratiques. Après la remise du rapport, nous restons disponibles pour répondre à vos questions et vous offrir des conseils supplémentaires.
