Terre de plein emploi, avec des fleurons industriels et familiaux, une première destination touristique de la façade atlantique et un arrière-pays dessiné par le marais breton et le bocage Vendéen – la Vendée présente un marché immobilier diversifié et complexe à appréhender. De la flambée des prix sur la Côte de Lumière au dynamisme des parcs d’activités du bocage, la valorisation d’un actif vendéen ne peut se satisfaire d’approximations.
Notre cabinet d’expertise immobilière détermine la valeur vénale et la valeur locative de vos biens sur l’ensemble du département, conforme à la Charte de l’expertise et aux European Valuation Standards (EVS) de TEGoVA.
Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier détermine la valeur vénale et la valeur locative des biens résidentiels et professionnels dans toute la Vendée : La Roche-sur-Yon, le bocage, Challans et le Marais breton, Les Sables-d’Olonne, Saint-Gilles-Croix-de-Vie, Saint-Hilaire-de-Riez, Noirmoutier et l’île d’Yeu. 23,1 % des logements du département sont des résidences secondaires (Insee, RP 2023). Chaque évaluation repose sur les ventes et les baux réellement constatés autour du bien. D’une commune à l’autre, la médiane des maisons varie du simple à près du quadruple : 1 530 €/m² à Fontenay-le-Comte, 5 850 €/m² à l’île d’Yeu.
Commune | Maisons – médiane €/m² (ventes) | Appartements – médiane €/m² (ventes) |
Fontenay-le-Comte | 1 530 € (178) | 1 300 € (42) |
2 240 € (193) | 2 830 € (19) | |
2 260 € (147) | 2 640 € (17) | |
2 350 € (484) | 2 430 € (373) | |
2 610 € (267) | 2 700 € (61) | |
3 520 € (275) | 2 930 € (281) | |
3 860 € (183) | 4 660 € (102) | |
Les Sables-d’Olonne | 3 890 € (676) | 4 620 € (491) |
5 260 € (110) | Non significatif (7) | |
5 850 € (87) | Non significatif (5) | |
Vendée | 2 350 € (9 440) | 3 310 € (1 902) |
Source : DVF – Demandes de valeurs foncières (DGFiP).
Entre 2023 et 2025, la médiane départementale des maisons a reculé de 2 420 à 2 350 €/m² (−3 %). Le repli est plus marqué sur le littoral : −9 % aux Sables-d’Olonne, −13 % à Noirmoutier-en-l’Île, −16 % à Saint-Gilles-Croix-de-Vie.
Le pôle yonnais : La Roche-sur-Yon, préfecture et principal centre tertiaire du département : marché de résidences principales (89,7 % des logements), bureaux, locaux d’activités et commerces.
Le bocage : Montaigu-Vendée, Les Herbiers, Pouzauges : industrie agroalimentaire et manufacturière, PME et ETI propriétaires de leurs murs, marchés résidentiels de résidents.
Le littoral et les îles : Les résidences secondaires représentent 68,7 % des logements à Noirmoutier-en-l’Île, 60,7 % à Saint-Hilaire-de-Riez, 60,2 % à L’Île-d’Yeu, 48,9 % à Saint-Gilles-Croix-de-Vie et 35,3 % aux Sables-d’Olonne : hôtellerie de plein air, commerces saisonniers, risques littoraux.
Les marais : Challans et le Marais breton au nord-ouest (90,7 % de résidences principales à Challans), Marais poitevin au sud : foncier agricole et naturel, élevage, maraîchage.
La Vendée compte 25 117 établissements employeurs fin 2024 ; l’industrie y représente 19,5 % des emplois (Insee, RP 2023). Selon les estimations d’emploi 2024, c’est le deuxième département le plus industriel de France métropolitaine, derrière la Haute-Saône.
La zone d’emploi des Herbiers-Montaigu est la première employeuse de l’industrie agroalimentaire des Pays de la Loire (8 300 salariés), avec notamment Fleury Michon à Pouzauges et Sodebo à Montaigu-Vendée ; la construction nautique (groupe Bénéteau) est implantée de Dompierre-sur-Yon au littoral. Les Vendéopôles, parcs d’activités créés à l’initiative du Département, accueillent les grandes implantations : Pays des Herbiers, Pays de Mortagne, Pays de Pouzauges, Pays de Saint-Fulgent, La Mongie (Essarts-en-Bocage), Vendée Centre (Bournezeau), Actipôle Ouest (Le Poiré-sur-Vie) et Pays de Saint-Gilles (Givrand). Pour un site monovalent, la méthode par le coût de remplacement déprécié prend le relais de la comparaison.
Parcs d’activités de l’agglomération yonnaise, des Sables-d’Olonne (Actilonne, Les Plesses, La Vannerie), du Pays de Saint-Gilles (20 zones, dont un Vendéopôle) et de Challans. En Vendée, 38 000 m² de locaux d’activités ont été placés en 2025 pour 96 000 m² disponibles ; les loyers vont de 75 à 110 €/m²/an en neuf ou récent (90 € en moyenne) et de 40 à 80 € en seconde main (60 € en moyenne), les prix de vente de 900 à 1 300 €/m² en neuf et de 400 à 800 €/m² en seconde main (Arthur Loyd Poitou Atlantique, Étude de marché 2025, édition 2026). Hauteur utile, accès poids lourds, part de bureaux et réserve foncière déterminent la valeur.
Le tertiaire se concentre à La Roche-sur-Yon, entre l’hypercentre et le quartier d’affaires de la gare ; aux Sables-d’Olonne, le parc tertiaire de Pierre Levée accueille bureaux et services. À La Roche-sur-Yon, 8 000 m² de bureaux ont été placés en 2025 pour 25 000 m² disponibles ; les loyers vont de 130 à 220 €/m²/an en neuf ou récent (170 € en moyenne) et de 80 à 160 € en seconde main (130 € en moyenne). En commerce, les loyers de centre-ville vont de 110 à 450 €/m²/an (200 € en moyenne) et ceux de périphérie de 80 à 140 € (100 € en moyenne) (Arthur Loyd Poitou Atlantique, Étude de marché 2025, édition 2026). Centres-villes, pôles périphériques (Flâneries et Sud Avenue à La Roche-sur-Yon, Fruchardières et Pas de Bois aux Sables-d’Olonne) et commerces saisonniers du littoral : valeur des murs, valeur locative au renouvellement, indemnité d’éviction.
La Vendée est le premier département français par la capacité de ses campings : 310 terrains et 52 275 emplacements au 1er janvier 2026, dont 140 classés 4 ou 5 étoiles (Insee). En 2025, les campings vendéens ont réalisé 9,9 millions de nuitées d’avril à septembre (+5 %), pour un taux d’occupation moyen de 46 % sur la saison ; les hôtels 1,6 million de nuitées, pour un taux d’occupation moyen de 56 % sur l’année (Vendée Expansion, bilan annuel 2025). Murs et fonds de campings et d’hôtels s’évaluent par la méthode hôtelière : la valeur des murs découle du loyer que l’exploitation peut supporter.
La surface agricole utilisée couvre 483 890 ha ; les produits avicoles représentent 36 % de la valeur de la production agricole départementale (Agreste). Marais breton, Marais poitevin, bocage : terres libres ou louées par bail rural, bâtiments d’élevage.
La capitalisation part du taux de rendement prime de la classe d’actifs, majoré d’une prime de risque propre au marché local et au bien. Fin 2025, ces taux prime s’établissaient en France à 4,25 % pour les commerces en pied d’immeuble, 6,50 % pour les retail parks, 5,75 % pour les locaux d’activités et 4,75 % pour la logistique (Knight Frank).
Valeur vénale pour un financement bancaire, une cession-bail ou une allocation du prix d’acquisition (PPA, IFRS 3). Valeur locative de marché au renouvellement du bail ou en déplafonnement, indemnité d’éviction.
Deux régimes juridiques distincts, souvent confondus, pèsent sur la valeur des biens du littoral vendéen.
Les plans de prévention des risques littoraux (PPRL) : Le PPRL du Pays de Monts couvre Notre-Dame-de-Monts, Saint-Jean-de-Monts, Le Fenouiller, Saint-Hilaire-de-Riez, Bretignolles-sur-Mer et Saint-Gilles-Croix-de-Vie ; approuvé le 30 mars 2016, il a été partiellement annulé le 18 mai 2018. Le PPRL du Pays d’Olonne, qui couvre notamment Les Sables-d’Olonne, a été approuvé le 30 mars 2016. Le PPRL de l’île de Noirmoutier, approuvé le 30 octobre 2015, est en cours de révision depuis 2023. Leur zonage fixe les règles de construction, d’extension et de reconstruction.
La liste des communes exposées au recul du trait de côte : En Vendée, elle comprend L’Aiguillon-la-Presqu’île, Jard-sur-Mer, Longeville-sur-Mer, Saint-Vincent-sur-Jard, Talmont-Saint-Hilaire, La Tranche-sur-Mer et, depuis le décret n° 2026-95 du 13 février 2026, Noirmoutier-en-l’Île et La Guérinière. Dans les communes inscrites, le document d’urbanisme délimite les zones exposées au recul du trait de côte à l’horizon de 30 ans et de 30 à 100 ans, où s’appliquent des règles de constructibilité et un droit de préemption spécifiques.
Les Sables-d’Olonne, Saint-Gilles-Croix-de-Vie, Saint-Hilaire-de-Riez et L’Île-d’Yeu ne figurent pas sur cette liste. Lorsque l’usage d’un bien est limité dans le temps par le recul de la côte, l’évaluation applique la méthode de la Valeur Résiduelle d’Utilisation (VRU).
Maisons et villas, appartements, terrains à bâtir. Succession et donation-partage : une valeur justifiée par des ventes réelles, pour le calcul des droits et l’équité entre héritiers. Séparation, divorce, sortie d’indivision : calcul de la soulte. Déclaration IFI et contentieux fiscal, location meublée LMNP et LMP. Troubles de jouissance : perte de vue mer, d’ensoleillement, nuisances.
Les tribunaux judiciaires de La Roche-sur-Yon et des Sables-d’Olonne, ainsi que le tribunal de commerce de La Roche-sur-Yon, relèvent de la cour d’appel de Poitiers. Expert près la cour d’appel de Rennes (rubriques C.18.1 et C.18.2), Romuald Guilbaud peut être désigné par ces juridictions : le juge peut commettre toute personne de son choix (article 232 du code de procédure civile).
Avocats des barreaux de La Roche-sur-Yon et des Sables-d’Olonne, vous pouvez aussi le choisir directement. En expertise conventionnelle, les parties choisissent le technicien d’un commun accord et déterminent sa mission (article 131 du code de procédure civile). Lorsque la convention est conclue entre avocats, son rapport a la même valeur qu’un avis rendu dans le cadre d’une mesure d’instruction judiciairement ordonnée (article 131-8). Les affaires instruites conventionnellement font l’objet d’un audiencement prioritaire (article 127).
2 350 €/m² en médiane des 9 440 ventes de maisons du département en 2025 (DVF), de 1 530 €/m² à Fontenay-le-Comte à 5 850 €/m² à l’île d’Yeu. Au sein d’une même commune, la moitié centrale des ventes s’étale sur plus de 1 000 €/m² (de 3 200 à 4 720 €/m² pour les maisons des Sables-d’Olonne) : situation, vue, terrain et état du bien expliquent cet écart.
En Vendée, huit communes figurent sur la liste nationale : L’Aiguillon-la-Presqu’île, La Guérinière, Jard-sur-Mer, Longeville-sur-Mer, Noirmoutier-en-l’Île, Saint-Vincent-sur-Jard, Talmont-Saint-Hilaire et La Tranche-sur-Mer. Ailleurs, le risque relève du PPRL lorsqu’il existe et s’apprécie bien par bien.
Oui. Le cabinet évalue les biens de Noirmoutier-en-l’Île, Barbâtre, La Guérinière et L’Épine, ainsi que de L’Île-d’Yeu. La visite est planifiée en fonction des traversées.
La visite a généralement lieu sous 10 à 15 jours ; le rapport est remis 10 à 15 jours après la visite, 3 semaines pour un bien complexe. Les délais s’adaptent à une échéance fiscale ou judiciaire.
Le cabinet intervient aussi dans toute la Loire-Atlantique, de Nantes à Saint-Nazaire, et sur la Côte de Jade, autour de Pornic.
Romuald Guilbaud, expert immobilier agréé SEEIF (ex-CEIF-FNAIM), certifié REV TEGoVA, expert près la cour d’appel de Rennes (rubriques C.18.1 et C.18.2). Il peut être désigné par toute juridiction et intervient aussi en expertise amiable et en expertise conventionnelle. Rapports établis conformément à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition) et aux European Valuation Standards (EVS 2025) de TEGoVA.
Vous souhaitez faire évaluer un bien personnel ou professionnel en Vendée ? Nous vous répondons en 24 h.
Notre processus commence par un échange pour définir la mission : contexte (vente, succession, partage, IFI, financement, bail commercial ou contentieux), date de valeur et valeur recherchée, d’abord la valeur vénale, ou la valeur locative pour fixer un loyer ou chiffrer une indemnité d’éviction. Romuald Guilbaud visite le bien en Vendée : état, terrain, dépendances, accès, et pour un local d’entreprise hauteur utile, quais et part de bureaux. Il consulte le plan local d’urbanisme et l’état des risques. Il retient des ventes ou des baux réellement constatés dans le même secteur et vérifie la nature réelle de chaque référence. Vous recevez un rapport détaillé : description du bien, situation d’urbanisme et de risques, références retenues, calculs et corrections motivés. Après la remise du rapport, nous restons disponibles pour répondre à vos questions et à celles de vos conseils.
