Lors d’une opération de fusion-acquisition (M&A – Merger and Acquisition) – , le prix d’acquisition ne correspond jamais à la stricte valeur comptable des capitaux propres. La direction financière doit procéder à l’Allocation du Prix d’Acquisition (PPA – Purchase Price Allocation) afin d’évaluer à leur Juste Valeur (Fair Value) l’ensemble des actifs acquis, pour déterminer le Goodwill résiduel (écart d’acquisition).
Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier évalue en tiers indépendant la composante immobilière de l’opération, selon IFRS 3 et IFRS 13, dans le respect de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition) et des European Valuation Standards (EVS 2025) de TEGoVA. Vous obtenez une juste valeur et une ventilation terrain/construction documentées, exploitables par vos commissaires aux comptes.
Juste valeur à la date d’acquisition : L’immobilier de la cible est souvent inscrit à une valeur nette comptable fortement amortie. Nous le mesurons à sa juste valeur à la date d’acquisition, hors droits, selon son meilleur usage au regard des règles d’urbanisme (IFRS 13).
Fiabiliser le goodwill : Une sous-évaluation de l’immobilier gonfle le goodwill, qui n’est pas amorti mais testé chaque année (IAS 36). L’erreur ressort plus tard, sous forme de dépréciation.
Ventilation terrain / construction : Le terrain n’est pas amortissable, les constructions le sont. Nous fournissons la ventilation et les données par grands lots (gros œuvre, clos et couvert, lots techniques, aménagements) utiles au découpage en composants (IAS 16).
Depuis 2020, IFRS 3 prévoit un test de concentration. Si la quasi-totalité de la juste valeur des actifs bruts acquis tient dans un seul actif (un terrain et ses constructions forment un actif unique), l’opération est une acquisition d’actifs : pas de goodwill, et un coût réparti selon les justes valeurs relatives. La question se pose notamment lors du rachat des parts d’une SCI détenant un seul immeuble loué.
Ce test suppose déjà de connaître la juste valeur de l’immeuble. Notre évaluation intervient donc dès la qualification de l’opération, puis pour l’allocation elle-même.
La cible est bailleresse : L’immeuble est évalué en tenant compte des baux en cours : loyer, durée restante, plafonnement ou déplafonnement au renouvellement. L’écart entre loyer contractuel et loyer de marché est chiffré.
La cible est preneuse : Le droit d’utilisation (IFRS 16) est ajusté de l’écart entre le loyer contractuel et le loyer de marché. Cas typique : les murs sont détenus par une SCI des cédants, qui consent un bail à la société cédée lors de la cession. Notre expertise en valeur locative de marché mesure cet écart. Si les murs sont vendus puis repris à bail après l’opération, voir aussi la cession-bail.
Tertiaire et commerce : Bureaux et commerces : comparaison sur des ventes et des baux réellement constatés, capitalisation du revenu, en synergie avec notre pôle Expertise Fonds et Investisseurs (AMF / IFRS).
Outil de production : Usines et sites industriels, locaux d’activités et entrepôts, locaux monovalents : coût de remplacement déprécié avec analyse de l’obsolescence économique (approche par les coûts d’IFRS 13), recoupé par comparaison lorsque le marché le permet.
Hôtellerie : évaluation d’hôtels avec la méthode hôtelière, séparation des murs et des actifs incorporels d’exploitation (EVS-IA 2026 de TEGoVA).
Terrains et littoral : Réserves foncières et terrains à bâtir, terrain excédentaire évalué à part. Sites exposés au recul du trait de côte : risque intégré à la valeur, méthode de la valeur résiduelle d’utilisation (VRU).
IFRS 3 laisse au plus un an à compter de la date d’acquisition pour finaliser l’allocation. La date de valeur de l’expertise est la date d’acquisition, même si la mission est confiée après le closing. Nous distinguons les faits qui existaient à cette date des événements postérieurs, et le rapport l’indique.
Sièges sociaux et R&D dans la métropole nantaise et dans toute la Loire-Atlantique.
Tissu industriel et portuaire à Saint-Nazaire, Montoir-de-Bretagne et Donges.
Rachat d’ETI familiales en Vendée : La Roche-sur-Yon, Montaigu-Vendée, Les Herbiers, Challans, Les Sables-d’Olonne.
Non. Aucune norme IFRS ne l’impose. IAS 40 l’encourage pour les immeubles de placement. Le commissaire aux comptes apprécie en revanche la compétence et l’objectivité de tout expert mandaté par l’entité : un rapport indépendant et documenté facilite l’audit.
Pour un immeuble, oui en pratique : les normes européennes d’évaluation (EVS 2025) la jugent indiscernable de la valeur vénale. Elle s’entend hors droits, sans les intentions ni les synergies propres à l’acquéreur. Voir aussi la différence entre avis de valeur et expertise.
Pas toujours. Si l’immeuble concentre la quasi-totalité de la valeur des actifs acquis, l’opération est une acquisition d’actifs. Il n’y a alors pas de goodwill, mais le coût doit être réparti selon les justes valeurs, notamment entre terrain et construction.
Titres de propriété, baux et avenants, plans et surfaces, diagnostics, état des travaux récents, date d’acquisition et périmètre de l’opération. Nous consultons nous-mêmes les documents d’urbanisme.
La visite a généralement lieu sous 10 à 15 jours. Le rapport est remis 10 à 15 jours après la visite, 3 semaines pour un ensemble complexe. Les délais s’adaptent à votre clôture comptable.
Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier, dirigé par Romuald Guilbaud, expert immobilier agréé SEEIF (ex-CEIF-FNAIM), certifié REV TEGoVA, expert judiciaire près la cour d’appel de Rennes (rubriques C.18.1 et C.18.2). Il peut être désigné par toute juridiction et intervient aussi en expertise amiable et en expertise conventionnelle. Rapports établis conformément à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition) et aux European Valuation Standards (EVS 2025) de TEGoVA.
Le cabinet vous accompagne pour une évaluation rigoureuse, confidentielle et opposable aux tiers, en Loire-Atlantique et en Vendée.
DAF, experts-comptables, commissaires aux comptes, banques d’affaires : confiez-nous la valorisation immobilière de vos fusions-acquisitions. Devis en 24 h.
Notre processus commence par un
échange pour définir le périmètre de la mission : date d’acquisition,
immeubles concernés, baux en cours, calendrier de clôture et attentes de vos
commissaires aux comptes. L’expert visite ensuite les sites et consulte les
documents d’urbanisme. Il mesure la juste valeur de chaque immeuble à la date
d’acquisition, selon IFRS 13 et les normes européennes d’évaluation (EVS 2025).
Vous recevez un rapport détaillé : juste valeur hors droits, ventilation
terrain/construction, valeur locative de marché des locaux loués, méthodes et
données retenues. Après la remise du rapport, nous restons disponibles pour
répondre aux questions de vos auditeurs.
