Le partage d’une communauté ou de biens indivis entre époux suit les règles du partage entre cohéritiers (articles 1476 et 1542 du code civil). Les biens sont estimés « à leur valeur à la date de la jouissance divise », fixée par l’acte de partage et « la plus proche possible du partage » (article 829 du code civil). La soulte se calcule sur la valeur actuelle du bien, pas sur son prix d’achat ni sur une estimation ancienne.
Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier détermine en tiers indépendant la valeur vénale de chaque bien du couple et, si nécessaire, sa valeur locative, à partir de ventes et de baux réellement constatés. Ses rapports sont établis conformément à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition) et aux European Valuation Standards (EVS 2025) de TEGoVA. Vous disposez d’une valeur argumentée, utilisable par les deux parties, le notaire et le juge.
Divorce par consentement mutuel : La convention règle le sort de chaque bien. La valeur retenue fixe la soulte, le montant à emprunter pour la payer et l’assiette du droit de partage. Une valeur établie par un tiers indépendant limite le risque de contestation ultérieure.
Divorce judiciaire : Au titre des mesures provisoires, le juge peut « désigner tout professionnel qualifié en vue de dresser un inventaire estimatif ou de faire des propositions quant au règlement des intérêts pécuniaires des époux », et un notaire chargé d’un projet de liquidation (article 255, 9° et 10°, du code civil). Confiée par le juge aux affaires familiales, cette mission est une expertise judiciaire : l’expert est désigné par la juridiction et lui rend compte.
Partage judiciaire : Le notaire commis peut, « si la valeur ou la consistance des biens le justifie », s’adjoindre un expert choisi d’un commun accord ou, à défaut, désigné par le juge commis (article 1365 du code de procédure civile).
Rupture de PACS et séparation de concubins : Les partenaires qui l’ont choisi détiennent les biens acquis indivis par moitié (article 515-5-1 du code civil). Les concubins sont soumis au régime légal de l’indivision : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » (article 815). Depuis le 9 avril 2026, l’article 840 du code civil vise expressément le partage judiciaire des intérêts patrimoniaux des époux, des partenaires de PACS et des concubins.
Rachat de la part de l’autre : La valeur retenue conditionne le prêt qui finance la soulte : voir notre page financement bancaire.
Désaccord avant tout procès : Les parties peuvent choisir l’expert d’un commun accord et fixer sa mission (article 131 du code de procédure civile). Lorsque la convention est conclue entre avocats, le rapport a « la même valeur qu’un avis rendu dans le cadre d’une mesure d’instruction judiciairement ordonnée » (article 131-8). Voir l’expertise conventionnelle.
La date de la jouissance divise : Les biens sont estimés à cette date, en tenant compte des charges qui les grèvent. Le juge peut retenir une date plus ancienne si elle favorise l’égalité (article 829 du code civil). Une expertise réalisée longtemps avant l’acte doit donc être actualisée.
L’attribution préférentielle : Après un divorce, elle n’est jamais de droit (articles 1476 et 1542 du code civil). Le bien attribué est estimé à sa valeur à la date fixée par l’article 829. Sauf accord amiable, la soulte est payable comptant (article 832-4).
Le poids de la valeur sur la soulte : Pour un bien indivis par moitié, chaque tranche de 20 000 € d’écart sur la valeur déplace la soulte de 10 000 €. La précision de l’évaluation se lit directement dans le montant à payer.
Les travaux d’un seul indivisaire : Il lui en est tenu compte selon l’équité, « eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage » (article 815-13 du code civil). L’expert peut chiffrer la valeur du bien avec et sans les travaux, pour isoler la plus-value qu’ils procurent.
Le droit de partage : Il est de 2,50 %, ramené à 1,10 % depuis le 1er janvier 2022 pour les partages consécutifs à un divorce, à une séparation de corps ou à la rupture d’un PACS (article 746 du CGI). Une sous-évaluation l’expose à une rectification fiscale.
Patrimoine résidentiel : Maison familiale, appartement, résidence secondaire, terrain à bâtir.
Patrimoine locatif : Immeuble de rapport, lots en LMNP ou LMP, évalués en tenant compte des baux en cours.
Patrimoine professionnel : Parts de SCI, dont la valeur repose d’abord sur celle de l’immeuble, bureaux, commerces, locaux d’activités, et le cas échéant le fonds de commerce exploité par l’un des époux.
La méthode d’évaluation : Nous sélectionnons d’abord les ventes comparables (situation, type, surfaces, état, date), issues des données DVF et des actes. Nous présentons la moyenne et la médiane des termes retenus. La régression statistique n’est appliquée qu’à un panel homogène. Chaque correction (état, vue, nuisance, travaux) est chiffrée et justifiée.
Le principe : « L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité » (article 815-9 du code civil). La jouissance privative résulte de l’impossibilité de droit ou de fait pour les coïndivisaires d’user du bien, par exemple lorsqu’un seul d’entre eux détient les clés (Cass. 1re civ., 31 mars 2016, n° 15-10.748, publié).
Pendant la procédure de divorce : La jouissance du logement conjugal par un seul époux reste gratuite jusqu’à la demande en divorce, sauf décision contraire du juge (article 262-1 du code civil). Au titre des mesures provisoires, le juge précise le caractère gratuit ou non de la jouissance qu’il attribue (article 255, 4°).
Jusqu’au partage définitif : L’indivisaire qui continue d’occuper le bien en doit l’indemnité jusqu’au partage, même s’il en a obtenu l’attribution préférentielle (Cass. 1re civ., 15 mai 2018, n° 17-18.903).
Le calcul : L’indemnité se fonde sur la valeur locative du bien. Nous l’établissons à partir de baux réellement constatés pour des logements comparables, et non par un pourcentage forfaitaire de la valeur vénale. Le rapport présente séparément la valeur locative de marché et les éléments qui permettent au juge ou aux parties d’apprécier le correctif lié à la précarité de l’occupation.
Occupation et valeur vénale : L’occupation du bien par l’indivisaire lui-même ne justifie pas, à elle seule, un abattement sur sa valeur vénale. Il lui revient d’établir en quoi elle affecterait la libre disposition du bien. Un bien loué à un tiers supporte en revanche une décote (CA Paris, pôle 3, ch. 1, 6 mai 2026, n° 23/13305). Nous la mesurons sur des ventes de biens occupés.
Métropole et Loire-Atlantique : Nantes, Saint-Nazaire et toute la Loire-Atlantique.
Littoral : La Baule-Escoublac et la presqu’île guérandaise, Pornic, Saint-Brevin-les-Pins, Noirmoutier-en-l’Île, Saint-Gilles-Croix-de-Vie et Les Sables-d’Olonne. Pour une maison exposée au recul du trait de côte, le risque est intégré à la valeur par la méthode de la valeur résiduelle d’utilisation (VRU).
Vendée intérieure : La Roche-sur-Yon, Challans et tout le département de la Vendée.
Pour aller plus loin : Guilbaud R., « L’expertise conventionnelle après le décret n° 2025-660 du 18 juillet 2025 », Zenodo, août 2026, DOI : 10.5281/zenodo.21991447.
Il n’a pas la même portée. Un avis de valeur estime un prix de commercialisation. Une expertise justifie une valeur vénale par des ventes réellement constatées et des calculs vérifiables. Voir la différence entre avis de valeur et expertise.
À la date de la jouissance divise, la plus proche possible du partage (article 829 du code civil). Si la procédure s’allonge, la valeur doit être actualisée avant l’acte.
Pas du seul fait de son occupation : il doit établir une contrainte réelle sur la libre disposition du bien. L’occupation se règle par l’indemnité d’occupation, calculée sur la valeur locative.
Le juge doit l’examiner s’il est versé aux débats et discuté contradictoirement. Il ne peut pas en revanche se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande d’une seule partie (Cass. ch. mixte, 28 sept. 2012, n° 11-18.710, publié). Une expertise conventionnelle, ou un rapport établi en associant les deux parties, a plus de poids.
Titres de propriété, plans et surfaces, diagnostics, taxe foncière, baux en cours, factures des travaux avec l’indication de qui les a financés, tableau d’amortissement du prêt, statuts de SCI le cas échéant. Selon le cadre : convention de divorce en projet, décision désignant l’expert ou projet d’état liquidatif du notaire.
La visite a généralement lieu sous 10 à 15 jours. Le rapport d’expertise est remis 10 à 15 jours après la visite et la réception des pièces.
Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier, dirigé par Romuald Guilbaud, expert immobilier agréé SEEIF (ex-CEIF-FNAIM), certifié REV TEGoVA, expert près la cour d’appel de Rennes (rubriques C.18.1 et C.18.2), titulaire d’un MBA en finance. Rapports établis conformément aux EVS 2025 de TEGoVA et à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition), pour une évaluation rigoureuse, confidentielle et défendable devant le notaire et le juge.
Époux, partenaires, indivisaires, avocats, notaires : confiez-nous l’évaluation des biens à partager ou une contre-expertise.
Devis en 24 h.
Notre processus commence par un
échange pour définir la mission : cadre (divorce amiable ou judiciaire, rupture
de PACS, indivision), biens concernés, date de valeur, valeur recherchée
(vénale, locative ou les deux) et, le cas échéant, décision ou convention
désignant l’expert. Romuald Guilbaud visite ensuite chaque bien, de préférence
en présence des deux parties ou après les avoir informées, et consulte les
documents d’urbanisme. Il constitue le panel de ventes et de baux comparables,
puis détermine la valeur selon la Charte de l’expertise et les EVS 2025. Vous
recevez un rapport détaillé : valeur vénale de chaque bien à la date retenue,
valeur locative de marché si une indemnité d’occupation est en jeu, références
retenues, corrections chiffrées et réserves. Après la remise du rapport, nous
restons disponibles pour répondre aux questions des parties, de leurs avocats
et du notaire.
