Au régime réel, le loueur en meublé inscrit le bien à l’actif et l’amortit. Le terrain ne se déprécie pas et n’est donc pas amortissable : il en est ainsi « des terrains d’assiette des immeubles bâtis, même si ces derniers occupent toute la superficie de ces terrains » (CE, 15 févr. 2016, n° 380400). L’administration rappelle qu’il appartient au loueur de ventiler, « sous sa propre responsabilité », la valeur de la construction et celle du terrain (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 58). La part du terrain se démontre par des ventes de terrains comparables, pas par un pourcentage forfaitaire.
Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier détermine la valeur vénale de vos biens meublés, la part du terrain et la répartition de la construction par composants, à partir de données vérifiables : ventes de terrains, ventes de lots comparables, coûts de construction et état constaté lors de la visite. Ses rapports sont établis conformément à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition) et aux European Valuation Standards (EVS 2025) de TEGoVA. Le choix du régime fiscal et la tenue des comptes relèvent de votre expert-comptable : l’expertise lui fournit des valeurs documentées.
Acquisition d’un bien destiné à la location meublée : Ventilation du prix entre terrain et construction, puis de la construction entre ses composants, à la date d’entrée au bilan.
Mise en location meublée d’un bien déjà détenu : La valeur d’inscription et sa ventilation s’arrêtent avec votre expert-comptable. Le rapport fournit la valeur vénale du bien et la part du terrain à la date d’entrée au bilan.
Contrôle fiscal de la ventilation : L’administration qui invoque l’insuffisance de la valeur retenue pour le terrain doit l’établir, selon des méthodes hiérarchisées par le Conseil d’État (voir ci-dessous). Le contribuable peut contester la méthode ou justifier sa propre évaluation par d’autres données (CE, 15 févr. 2016, n° 380400). Voir aussi notre page contentieux fiscal.
Revente : Depuis 2025, les amortissements déduits pèsent sur la plus-value du loueur non professionnel (voir plus bas). La valeur et la date de cession méritent d’être anticipées.
Lot en résidence gérée : Achat ou revente d’un lot en résidence de tourisme, étudiante ou seniors.
Transmission ou partage : Valeur des lots meublés pour une succession ou une donation, un divorce ou une sortie d’indivision, un financement bancaire.
Bail commercial avec l’exploitant, loyer et indemnité d’éviction : Valeur locative du lot au renouvellement du bail commercial conclu avec l’exploitant d’une résidence de tourisme, et indemnité d’éviction due à l’exploitant si le propriétaire refuse le renouvellement.
Le Conseil d’État a fixé l’ordre des méthodes que doit suivre l’administration lorsqu’elle remet en cause la part du terrain (CE, 15 févr. 2016, n° 380400). Nous les appliquons dans le même ordre, pour que la ventilation résiste à un contrôle.
Le littoral : Sur les communes où le foncier est rare, la part du terrain est souvent plus élevée qu’en ville moyenne. C’est précisément là qu’un ratio repris d’un autre secteur fausse l’amortissement.
La règle : Sont des composants les éléments principaux d’une immobilisation qui ont une durée réelle d’utilisation différente de celle de l’ensemble et doivent être remplacés pendant sa durée d’utilisation. Chacun suit un plan d’amortissement distinct (article 15 bis de l’annexe II au CGI).
Ce que fournit le rapport d’expertise : La répartition de la valeur de la construction entre structure et gros œuvre, toiture et couverture, façades et menuiseries extérieures, installations techniques (électricité, plomberie, chauffage), agencements intérieurs. Pour chacun, l’état constaté et la durée d’utilisation restante estimée. Une toiture refaite et une toiture en fin de vie ne s’amortissent pas sur la même durée.
La décision reste comptable : Les durées retenues et le plan d’amortissement relèvent de votre expert-comptable. Le choix d’amortir sans distinguer les composants est une décision de gestion opposable au contribuable (CAA Paris, 9e ch., 17 oct. 2025, n° 24PA00187).
Une limite de déduction : Pour un bien loué meublé par une personne physique, l’amortissement n’est déductible que dans la limite du loyer acquis, diminué des autres charges afférentes au bien (article 39 C, II, 2, du CGI). L’excédent se reporte.
La réintégration des amortissements : Le loueur en meublé non professionnel relève du régime des plus-values des particuliers. Depuis la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 (article 84), le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est minoré des amortissements admis en déduction au titre de l’article 39 C du CGI (article 150 VB, III, du CGI). La règle vise les cessions réalisées à compter du lendemain de la promulgation de cette loi, soit le 15 février 2025.
Les exceptions : Elle ne s’applique pas aux biens situés dans les résidences étudiantes et seniors visées aux articles L. 631-12 et L. 631-13 du code de la construction et de l’habitation, ni dans certains établissements et résidences pour personnes âgées ou handicapées énumérés par le texte.
Le loueur professionnel : Ses plus-values relèvent du régime des plus-values professionnelles lorsque l’immeuble est inscrit à l’actif (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 400).
Le rôle de l’expertise : Elle ne calcule pas l’impôt. Elle fixe la valeur vénale à la date de cession envisagée et documente la ventilation passée, deux données dont votre expert-comptable ou votre notaire a besoin pour chiffrer la plus-value.
Le seuil du LMP : La location meublée est exercée à titre professionnel lorsque les recettes annuelles du foyer excèdent 23 000 € et excèdent les revenus du foyer tirés des salaires, des autres bénéfices industriels et commerciaux, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des rémunérations de gérant (article 155, IV, du CGI).
L’IFI : Les biens affectés à une location meublée professionnelle peuvent être exonérés d’IFI. Le loueur doit notamment réaliser plus de 23 000 € de recettes annuelles et en retirer plus de 50 % des revenus de son foyer dans ces mêmes catégories (article 975 du CGI). Les lots non exonérés se déclarent pour leur valeur vénale au 1er janvier.
Les résidences de tourisme : Les baux commerciaux conclus entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme sont d’une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale (article L. 145-7-1 du code de commerce).
La valeur d’un lot en résidence gérée : Elle dépend d’abord du bail : loyer, durée restante, indexation, répartition des charges et des travaux, solidité de l’exploitant. Nous capitalisons le loyer net avec un taux construit à partir du taux prime de la classe d’actif, ajusté de l’emplacement, de l’état de la résidence, de l’exploitant et de la durée résiduelle du bail. Le résultat est recoupé par les reventes de lots réellement constatées dans des résidences comparables. Au renouvellement, la valeur locative du lot devient la question centrale. Si le propriétaire refuse le renouvellement, il doit à l’exploitant une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (article L. 145-14 du code de commerce). La même valeur locative sert aussi à son calcul : la valeur du droit au bail perdu se mesure à partir de l’écart entre la valeur locative de marché et le loyer qu’aurait payé l’exploitant (méthode du différentiel).
Marché urbain et étudiant : Nantes, Saint-Nazaire, La Roche-sur-Yon et toute la Loire-Atlantique : appartements et immeubles de rapport.
Meublés de tourisme et résidences du littoral : La Baule-Escoublac, Pornic, Saint-Brevin-les-Pins, Noirmoutier-en-l’Île, L’Île-d’Yeu, Saint-Gilles-Croix-de-Vie, Les Sables-d’Olonne et le département de la Vendée. Pour un bien exposé au recul du trait de côte, la durée d’utilisation restante entre dans la valeur et dans le plan d’amortissement.
Villes intermédiaires : Challans, Montaigu-Vendée, Les Herbiers et les pôles vendéens, où les références se collectent vente par vente.
Pour aller plus loin : Guilbaud R., « L’expertise en évaluation immobilière au service du financement bancaire des particuliers : résidence principale, résidence secondaire et investissement locatif — trois régimes de risque, un seul standard d’évaluation », Zenodo, octobre 2026, DOI : 10.5281/zenodo.22775699.
Un ratio non justifié se défend mal. En cas de contrôle, la discussion porte sur des ventes de terrains nus comparables et, à défaut, sur le coût de reconstruction (CE, 15 févr. 2016, n° 380400). Une ventilation fondée sur ces données dès l’origine évite le débat.
Non. Le loueur ventile sous sa propre responsabilité. Le rapport d’expertise documente la ventilation retenue et sert de pièce justificative à votre expert-comptable.
Pour le loueur non professionnel, ils viennent depuis le 15 février 2025 en diminution du prix d’acquisition, donc en augmentation de la plus-value, sauf pour les résidences exclues par l’article 150 VB, III, du CGI. Le calcul relève de votre expert-comptable ou de votre notaire.
Par capitalisation du loyer net prévu au bail, recoupée par les reventes de lots comparables. La durée restante du bail et la solidité de l’exploitant pèsent autant que l’emplacement.
Acte d’acquisition, plans et surfaces, règlement de copropriété et état descriptif de division, diagnostics, taxe foncière, factures de travaux, bail commercial et avenants pour un lot en résidence gérée, derniers bilans et tableau d’amortissement si le bien est déjà inscrit à l’actif. Nous consultons nous-mêmes les documents d’urbanisme.
La visite a généralement lieu sous 10 à 15 jours. Le rapport d’expertise est remis 10 à 15 jours après la visite et la réception des pièces. Nous tenons compte de la date de clôture de votre exercice.
Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier, dirigé par Romuald Guilbaud, expert immobilier agréé SEEIF (ex-CEIF-FNAIM), certifié REV TEGoVA, expert près la cour d’appel de Rennes (rubriques C.18.1 et C.18.2), titulaire d’un MBA en finance. Rapports établis conformément aux EVS 2025 de TEGoVA et à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition), pour une évaluation rigoureuse, confidentielle et défendable devant l’administration fiscale.
Loueurs en meublé, investisseurs, experts-comptables, conseillers en gestion de patrimoine : confiez-nous la ventilation de vos biens meublés ou une contre-expertise. Devis en 24 h.
Notre processus commence par un échange pour définir la mission : biens concernés, date d’entrée au bilan ou de cession envisagée, valeur recherchée (valeur vénale, ventilation terrain/construction, répartition par composants, valeur d’un lot sous bail) et attentes de votre expert-comptable. Romuald Guilbaud visite ensuite le bien, relève l’état de chaque composant et consulte les documents d’urbanisme. Il collecte les ventes de terrains et de lots comparables et, si nécessaire, établit le coût de reconstruction. Vous recevez un rapport détaillé : valeur vénale, part du terrain avec les références qui la fondent, répartition de la construction par composants avec l’état constaté, et, pour un lot en résidence gérée, l’analyse du bail. Après la remise du rapport, nous restons disponibles pour répondre à vos questions et à celles de votre expert-comptable.
