Certains bâtiments sont conçus si spécifiquement pour leur usage qu’en changer d’affectation sans travaux majeurs est impossible. Cinémas avec salles obscures et acoustique dédiée, cliniques avec blocs chirurgicaux, EHPAD aux normes gériatriques strictes, data centers avec refroidissement intensif : ces actifs sont qualifiés de « locaux monovalents ».
Leur évaluation échappe aux règles classiques de l’immobilier d’entreprise. Notre cabinet d’expertise immobilière maîtrise les cadres juridiques dérogatoires et les méthodes financières nécessaires pour déterminer la valeur vénale et la valeur locative de ces infrastructures atypiques, conforme à la Charte de l’expertise et aux European Valuation Standards (EVS) de TEGoVA.
Prévue pour les immeubles affectés à un usage spécial, cette méthode déduit la valeur locative du chiffre d’affaires que l’exploitant peut raisonnablement réaliser. Nous analysons les ratios de rentabilité spécifiques à chaque secteur : EBE, taux de fréquentation d’un cinéma, prix de journée d’une clinique. C’est une approche financière stricte, où les flux d’exploitation priment sur les comparables immobiliers – qui sont de toute façon inexistants ou rarissimes pour un cinéma vintage ou un théâtre municipalisé.
Très utilisée pour les équipements publics (piscines, gymnases), cette méthode évalue le coût de reconstruction à neuf du bâtiment, déduction faite de la vétusté (obsolescence physique, fonctionnelle et économique), plus la valeur du terrain nu. Pour un cinéma, la projection seule peut représenter 50 à 100 k€ par écran, avec une obsolescence rapide (5-7 ans).
Les locaux monovalents sont soumis à de lourdes normes : accessibilité aux Personnes à Mobilité Réduite (PMR) pour les Établissements Recevant du Public (ERP), normes ARS pour les cliniques et EHPAD, sécurité incendie. Une non-conformité peut rendre un local inexploitable – et réduire sa valeur à presque zéro. Nous étudions chaque conformité en dialogue avec les commissions techniques.
Les locaux monovalents échappent au plafonnement lors du renouvellement du bail commercial. Le loyer est fixé selon les usages de la branche. Nous vous accompagnons pour la rédaction de nouveaux baux commerciaux ou en cas de contestation d’un déplafonnement de loyer lors d’un renouvellement de bail. En contentieux, notre rapport d’expertise est déterminant. Il est soit demandé par le Juge pour une expertise judiciaire ou mandaté par les avocats des parties lors d’une expertise conventionnelle.
Évaluez vos actifs santé ou loisirs pour une expertise Fonds & Investisseurs. Lors d’une opération de fusion-acquisition, définissez l’Allocation du Prix d’Acquisition, conformément à la norme IFRS 3 avec une expertise de la Juste Valeur de vos actifs immobiliers et déterminer le Goodwill résiduel. Validez vos garanties pour un financement bancaire ou externalisez la valeur des murs et préservez votre trésorerie via une cession-bail (Sale & Leaseback). Pour les mairies et intercommunalités, nous valorisons les équipements (théâtres, piscines, musées) lors de Délégation de Service Public via notre pôle Secteur Public & Baux Longue Durée.
Pôles urbains : cliniques, salles de spectacles, data centers sur Nantes, Saint-Nazaire et dans toute la Loire-Atlantique.
Infrastructures littorales : thalassothérapie et complexes de loisirs à La Baule-Escoublac et Pornic.
Territoire vendéen : pôles de santé, équipements de loisirs à La Roche-sur-Yon, Challans et sur le littoral vendéen des Sables-d’Olonne à Noirmoutier.
Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier – Romuald Guilbaud, Expert immobilier certifié REV TEGoVA, membre du Syndicat des Experts Évaluateurs Immobiliers de France (SEEIF), Expert Judiciaire près la Cour d’Appel de Rennes.
Contactez-nous pour une analyse confidentielle de votre dossier. Vous recevrez une lettre de mission adaptée en 24h.
Notre processus commence par une prise de contact pour définir vos besoins spécifiques. Un de nos experts se déplacera ensuite pour réaliser une évaluation complète de vos locaux monovalents, basée sur des critères rigoureux et conformes aux normes en vigueur. Vous recevrez un rapport détaillé comprenant l’évaluation de la valeur vénale, les analyses effectuées et les recommandations pratiques. Après la remise du rapport, nous restons disponibles pour répondre à vos questions et vous offrir des conseils supplémentaires.
