Le bail commercial est la clé de voûte de l’immobilier d’entreprise. La question centrale demeure toujours la même : quel est le « juste » loyer ? En matière commerciale, l’intuition n’a pas sa place. Le loyer doit correspondre à la Valeur Locative de Marché (VLM), encadrée par le Code de commerce.
Notre cabinet d’expertise immobilière détermine la valeur locative exacte de vos actifs, conforme à la Charte de l’expertise et aux European Valuation Standards (EVS) de TEGoVA, pour sécuriser vos revenus ou protéger votre exploitation.
Pour le bailleur : sous-évaluer ampute la rentabilité et la valeur vénale de vos murs. Surévaluer risque d’asphyxier le locataire et provoquer une vacance locative. Le calibrage juste est un art que nous pratiquons quotidiennement.
Pour le locataire : vous vous engagez pour 9 ans avec un bail commercial (3/6/9). Notre rapport vous donne les arguments pour négocier si le loyer est déconnecté du marché.
Nous analysons les références de marché sur des commerces, bureaux ou locaux d’activités équivalents, en appliquant les coefficients de pondération des surfaces reconnus par la Charte de l’expertise.
En principe, l’augmentation du loyer est plafonnée à la variation de l’indice (ILC ou ILAT). Mais la loi (articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce) prévoit des exceptions.
Modification des facteurs de commercialité : création d’une ligne de tramway, implantation d’une enseigne locomotive, piétonisation. Nous apportons la preuve chiffrée et documentée que la zone a évolué.
Modification du local ou règle des 12 ans : agrandissement, despécialisation, ou prolongation tacite au-delà de 12 ans – le loyer est automatiquement déplafonné.
Défense du locataire : si votre bailleur demande un déplafonnement abusif, notre expertise en valeur locative démontrera l’absence d’évolution notable, ou mettra en lumière des facteurs de dégradation (travaux, troubles anormaux de voisinage ou autres troubles de jouissance).
En cas de litige, le rapport d’expertise est le socle de l’argumentation de votre avocat, que ce soit en amiable, en expertise judiciaire lorsque nous sommes directement nommé par le Juge des Loyers ou en expertise conventionnelle lorsque les avocats des parties nous mandatent. Si le bailleur refuse le renouvellement et donne congé au preneur, nous basculons sur une évaluation de l’indemnité d’éviction du local commercial.
Les artères Prime et ZAC à Nantes, à Saint-Nazaire et dans toute la Loire-Atlantique.
Les commerces balnéaires sur le littoral : La Baule-Escoublac, Pornic, Les Sables-d’Olonne, Saint-Gilles-Croix-de-Vie, Saint-Hilaire-de-Riez, Noirmoutier et l’île d’Yeu.
Les centres commerciaux et d’activités vendéens : La Roche-sur-Yon, Challans, Montaigu, Les Herbiers.
Cabinet Guilbaud Expert Immobilier – Romuald Guilbaud, Expert immobilier certifié REV TEGoVA, membre du Syndicat des Experts Évaluateurs Immobiliers de France (SEEIF), Expert Judiciaire près la Cour d’Appel de Rennes – vous accompagne pour une évaluation rigoureuse, confidentielle et opposable aux tiers.
Contactez nos experts pour un audit de vos baux en cours ou la détermination de votre valeur locative. Devis gratuit en 24h.
Notre processus commence par une prise de contact pour définir vos besoins spécifiques. Un de nos experts se déplacera ensuite pour réaliser une évaluation complète de votre local commercial, basée sur des critères rigoureux et conformes aux normes en vigueur. Vous recevrez un rapport détaillé comprenant l’évaluation de la valeur vénale, les analyses effectuées et les recommandations pratiques. Après la remise du rapport, nous restons disponibles pour répondre à vos questions et vous offrir des conseils supplémentaires.
