Le loyer d’un bail commercial renouvelé ou révisé « doit correspondre à la valeur locative » (article L. 145-33 du code de commerce). À défaut d’accord, celle-ci se détermine d’après cinq éléments : les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Au renouvellement, la loi limite pourtant la hausse à la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou des activités tertiaires (ILAT) (article L. 145-34).
Le plafonnement est la règle, le déplafonnement l’exception, et chaque exception se prouve.
Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier détermine la valeur locative de vos locaux à partir de baux réellement constatés, de décisions de justice et de l’analyse de votre bail, conformément à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition) et aux European Valuation Standards (EVS 2025) de TEGoVA. Le rapport dit si une cause de déplafonnement est caractérisée et chiffre le loyer dans chaque hypothèse. La même valeur locative sert aussi au calcul de l’indemnité d’éviction due en cas de refus de renouvellement : la valeur du droit au bail perdu se mesure à partir de l’écart entre la valeur locative de marché et le loyer qu’aurait payé le locataire (méthode du différentiel).
Nouveau bail : Le loyer d’un bail neuf se négocie librement. Une valeur locative documentée évite à chaque partie un engagement de neuf ans hors marché. Voir nos expertises de commerces, de bureaux et de locaux d’activités et entrepôts.
Renouvellement : Le bailleur qui souhaite modifier le prix doit faire connaître le loyer qu’il propose dans son congé ou dans sa réponse à la demande de renouvellement. À défaut, le nouveau prix n’est dû qu’à compter de sa demande ultérieure (article L. 145-11). Le rapport fonde cette proposition, ou permet au preneur de la contester.
Refus de renouvellement et indemnité d’éviction : Le bailleur doit alors une indemnité d’éviction. La valeur locative établie pour le loyer sert à chiffrer le droit au bail perdu et l’indemnité d’occupation due jusqu’au départ.
Révision triennale : La demande peut être formée trois ans au moins après l’entrée en jouissance ou le point de départ du bail renouvelé. La variation reste limitée à celle de l’indice, sauf preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative (article L. 145-38).
Clause d’échelle mobile : La révision peut être demandée chaque fois que le jeu de la clause fait varier le loyer de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé (article L. 145-39).
Contentieux : Les contestations sur le prix du bail révisé ou renouvelé relèvent du président du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble (article R. 145-23). Nous intervenons sur désignation d’une juridiction (expertise judiciaire), dans le cadre d’une expertise conventionnelle ou à la demande d’une partie.
Le principe : Pour un bail dont la durée n’excède pas neuf ans, la variation du loyer au renouvellement ne peut dépasser celle de l’ILC ou de l’ILAT intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré (article L. 145-34, alinéa 1er).
Bail de plus de neuf ans : Le plafonnement ne vise que les baux dont la durée n’est pas supérieure à neuf ans. Il cesse aussi de s’appliquer lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans (article L. 145-34, alinéa 3).
Modification notable des éléments 1° à 4° : Caractéristiques du local, destination des lieux, obligations des parties, facteurs locaux de commercialité. Pour ces derniers, la Cour de cassation exige une modification de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur. Elle a cassé un arrêt de la cour d’appel de Rennes qui avait déplafonné le loyer après la création d’une ligne de tramway jugée défavorable au commerce concerné (Cass. 3e civ., 14 sept. 2011, n° 10-30.825, publié).
Locaux soumis à des règles propres : Le prix du bail des terrains tient compte des éléments qui leur sont particuliers et de l’exploitation effectivement autorisée (article R. 145-9). Celui des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut être fixé selon les usages de la branche d’activité (article R. 145-10). Celui des bureaux à usage exclusif est fixé par référence aux prix de locaux équivalents (article R. 145-11).
La monovalence se démontre : Elle constitue une exception au plafonnement, et une clause « tous commerces » ne suffit pas à l’écarter (Cass. 3e civ., 27 nov. 2002, n° 01-10.625, publié). À l’inverse, des locaux d’hôtel-restaurant exploitables séparément ont été jugés polyvalents (Cass. 3e civ., 12 avril 2018, n° 17-15.202). Voir nos expertises de locaux monovalents et d’hôtels.
Le lissage de la hausse : En cas de modification notable ou d’exception tenant à une clause relative à la durée du bail, la hausse ne peut dépasser, pour une année, 10 % du loyer acquitté l’année précédente (article L. 145-34, dernier alinéa, applicable aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014). Le loyer reste fixé à la valeur locative : seul son paiement est étalé, par une majoration non modulable de 10 % par an. L’étalement n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent convenir de l’écarter (Cass., avis, 9 mars 2018, n° 17-70.040).
Le mémoire préalable : Le président du tribunal judiciaire statue sur mémoire (article R. 145-23). Il ne peut être saisi, à peine d’irrecevabilité, avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception du premier mémoire par son destinataire (article R. 145-27). Le mémoire contient les explications de droit et de fait (article R. 145-25) : le rapport en constitue la base factuelle.
La commission départementale de conciliation : Les litiges nés des articles L. 145-34 et L. 145-38 peuvent lui être soumis. Elle s’efforce de concilier les parties et rend un avis. Le juge saisi parallèlement ne peut statuer avant cet avis, et la commission est dessaisie si elle n’a pas statué dans les trois mois (article L. 145-35).
L’expertise judiciaire : Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant d’apprécier, selon le cas, les critères des articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11 (article R. 145-30).
La prescription : Les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans (article L. 145-60).
Métropole nantaise et estuaire : Rues commerçantes, pôles de quartier et zones commerciales périphériques à Nantes, Saint-Nazaire et dans toute la Loire-Atlantique.
Commerce littoral : La Baule-Escoublac, Pornic, Saint-Brevin-les-Pins, Noirmoutier-en-l’Île, L’Île-d’Yeu, Saint-Gilles-Croix-de-Vie et Les Sables-d’Olonne. La saisonnalité pèse sur la commercialité : nous retenons des références de même emplacement et de même période d’exploitation.
Vendée intérieure : La Roche-sur-Yon, Challans et tout le département de la Vendée, où les références de loyers sont rares par segment et se collectent une à une.
Pour aller plus loin : Guilbaud R., « L’indemnité d’éviction du bail commercial à l’épreuve du territoire — Approche méthodologique appliquée à la Loire-Atlantique et à la Vendée », Zenodo, août 2026, DOI : 10.5281/zenodo.22096087.
Oui, lorsque la durée de douze ans est dépassée par l’effet d’une tacite prolongation : la règle du plafonnement n’est plus applicable (article L. 145-34). Le loyer du bail renouvelé est alors fixé à la valeur locative, qu’il faut établir.
Pas en soi. La modification des facteurs locaux de commercialité doit être notable et de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité exercée par le preneur (Cass. 3e civ., 14 sept. 2011, n° 10-30.825). Le rapport compare la situation au début et à la fin du bail expiré.
Un étalement du paiement de la hausse : le loyer déplafonné est fixé à la valeur locative, mais la hausse annuelle est limitée à 10 % du loyer de l’année précédente (article L. 145-34). Les parties peuvent convenir de ne pas l’appliquer (Cass., avis, 9 mars 2018, n° 17-70.040).
Non. Le code vise les prix couramment pratiqués pour des locaux équivalents (article R. 145-7). Une annonce exprime un prix demandé, non un loyer conclu. Voir la différence entre avis de valeur et expertise.
Bail et avenants, congé ou demande de renouvellement, mémoires échangés, plans et surfaces, état des lieux, liste des travaux réalisés et de leur financement, décompte des charges et impôts refacturés. Pour un local monovalent, les comptes d’exploitation des trois derniers exercices.
La visite a généralement lieu sous 10 à 15 jours. Le rapport d’expertise est remis 10 à 15 jours après la visite et la réception des pièces. Nous organisons la mission en fonction du délai de réponse au mémoire ou de la date d’audience.
Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier, dirigé par Romuald Guilbaud, expert immobilier agréé SEEIF (ex-CEIF-FNAIM), certifié REV TEGoVA, expert près la cour d’appel de Rennes (rubriques C.18.1 et C.18.2, cette dernière couvrant les valeurs locatives et les indemnités d’éviction), titulaire d’un MBA en finance. Rapports établis conformément aux EVS 2025 de TEGoVA et à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition), pour une évaluation rigoureuse, confidentielle et défendable.
Bailleurs, locataires, avocats, administrateurs de biens, foncières : confiez-nous la détermination de la valeur locative de vos locaux, pour fixer un loyer ou chiffrer une indemnité d’éviction, ou une contre-expertise. Devis en 24 h.
Notre processus commence par un échange pour définir la mission : contexte (nouveau bail, renouvellement, révision, refus de renouvellement, contentieux), date de valeur, loyer en cours et loyer proposé. Romuald Guilbaud visite les locaux, les mesure et relève leur configuration, leur état et leur environnement commercial. Il analyse le bail et ses avenants, qualifie les locaux, puis constitue le panel de baux de référence réellement constatés et de décisions de justice. Vous recevez un rapport détaillé : surface pondérée, références retenues et corrections motivées, analyse des causes de déplafonnement invoquées, valeur locative et loyer plafonné. Après la remise du rapport, nous restons disponibles pour répondre à vos questions et à celles de votre avocat.
