Préfecture et cœur battant de l’économie vendéenne, La Roche-sur-Yon se distingue par un tissu entrepreneurial exceptionnellement dense et un marché résidentiel en forte croissance. Évaluer un bien ici – siège social d’ETI, site de production ou maison de ville dans le Pentagone – exige une approche rigoureuse et une connaissance intime des dynamiques locales.
Notre cabinet d’expertise immobilière détermine la valeur vénale et la valeur locative, conformément à la Charte et aux European Valuation Standards (EVS) de TEGoVA. Indépendance, impartialité, confidentialité.
Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier évalue à La Roche-sur-Yon, préfecture de la Vendée, les maisons, appartements, bureaux, commerces et locaux d’activités, en valeur vénale comme en valeur locative.
La Roche-sur-Yon est un marché de résidents : 89,7 % des logements y sont des résidences principales (Insee, 2023). Les ventes de référence y sont nombreuses, ce qui permet des comparaisons serrées. La médiane des maisons est passée de 2 510 €/m² en 2023 à 2 350 €/m² en 2025 (−6 %) ; celle des appartements, de 2 540 à 2 430 €/m² (−4 %).
| Ventes 2025 | Maisons | Appartements |
| Médiane €/m² | 2 350 € | 2 430 € |
| Moitié centrale des ventes | 1 950 à 2 750 €/m² | 2 070 à 2 830 €/m² |
| Prix médian | 207 400 € | 122 000 € |
| Surface médiane | 89 m² | 51 m² |
| Nombre de ventes | 484 | 373 |
Source : DVF – Demandes de valeurs foncières (DGFiP), fichiers géolocalisés publiés par Etalab, ventes enregistrées en 2025 (et en 2023 pour la comparaison). Périmètre : mutations « Vente » portant sur un seul logement (maison ou appartement) ; prix rapporté à la surface réelle bâtie, terrain et dépendances inclus ; valeurs arrondies à la dizaine d’euros. Traitement : Cabinet Guilbaud, octobre 2026. Une médiane décrit les ventes d’une année : elle ne remplace pas l’évaluation d’un bien.
Marché résidentiel : quartier des Forges, Saint-André d’Ornay, Bourg-sous-la-Roche, hypercentre napoléonien. Maisons, appartements. Transmission, succession et donation-partage : figer la valeur pour l’équité familiale et le calcul des droits de mutation (DMTO). Séparation, sortie d’indivision, divorce : pour un rachat de soulte à sa juste valeur. Fiscalité : immeuble de rapport, lots LMNP et LMP, déclaration fiscale et contentieux IFI. En contentieux, notre rapport d’expertise en valeur vénale est déterminant vis-à-vis de l’administration fiscale. Le tribunal judiciaire et le tribunal de commerce de La Roche-sur-Yon peuvent nous désigner en expertise judiciaire. Les avocats peuvent aussi nous choisir en expertise conventionnelle, pour gagner du temps sur la procédure. Protection de vos droits : contre-expertise expropriation et préemption, troubles de jouissance : perte d’ensoleillement, nuisances sonores, trouble anormal de voisinage,…
L’agglomération yonnaise compte 12 472 établissements, dont 915 industriels employant 7 041 salariés, et regroupe 31 % des emplois de l’administration publique vendéenne. Valeur vénale pour un financement bancaire, une cession-bail ou une allocation du prix d’acquisition (PPA, IFRS 3). Valeur locative de marché au renouvellement du bail en déplafonnement de loyer, évaluation de l’indemnité d’éviction.
Le tertiaire se partage entre l’hypercentre, dans le Pentagone autour de la place Napoléon, et le quartier d’affaires de la gare TGV, où la pépinière Loco Numérique offre plus de 1 000 m² aux start-up du numérique. Les parcs d’activités accueillent en outre des bureaux d’accompagnement. Divisibilité, stationnement et performance énergétique font la valeur ; au-delà de 1 000 m² de surfaces tertiaires, le décret tertiaire impose une trajectoire de réduction des consommations.
Trois pôles commerciaux concentrent plus de 202 000 m² de surfaces de vente : le centre-ville, la zone des Flâneries et Sud Avenue. L’agglomération compte 1 177 commerces de moins de 300 m², et 55 % des commerces y sont implantés en centre-ville ou centre-bourg. Boutique de l’hypercentre ou du quartier des Halles, moyenne surface de périphérie : l’expertise porte sur la valeur des murs, la valeur locative au renouvellement du bail et l’indemnité d’éviction.
Zones d’activités de la commune : Acti’Est Les Ajoncs, Acti’Sud, Acti’Sud – Belle Place 2, Acti’Sud Jaulnières, Acti’Ouest – L’Horbetoux, Belle Place, Parc Eco 85, Oudairies-Malboire et Les Petites Bazinières ; s’y ajoutent L’Eraudière, au nord, et Beaupuy. Le contournement autoroutier de l’A87 borde la ville au sud. Hauteur utile, accès poids lourds, part de bureaux et réserve foncière déterminent la valeur. Voir notre page dédiée aux entrepôts et locaux d’activités.
Au nord de la ville, l’ancien site Michelin de 20 hectares est reconverti en Atinéa, pôle dédié aux énergies nouvelles et à la mobilité durable. Les filières en développement sont la robotique industrielle et l’automatisme, autour du Technocampus robotique et cobotique, le nautisme, l’industrie du bâtiment et le numérique. Voir notre page dédiée aux usines et sites Industriels. Pour un site monovalent, la méthode par le coût de remplacement déprécié prend le relais de la comparaison.
Le tribunal judiciaire et le tribunal de commerce de La Roche-sur-Yon relèvent de la cour d’appel de Poitiers. Expert près la cour d’appel de Rennes, Romuald Guilbaud peut être désigné par ces juridictions, le juge pouvant commettre toute personne de son choix (article 232 du code de procédure civile). Pour un litige familial, locatif ou commercial, l’expertise conventionnelle permet aux parties et à leurs avocats de le choisir ensemble, sans attendre une ordonnance de référé (articles 131 à 131-8 du même code).
Questions fréquentes
2 350 €/m² en médiane des 484 ventes de maisons enregistrées en 2025 (DVF), pour un prix médian de 207 400 €. La moitié des ventes se situe entre 1 950 et 2 750 €/m² : le quartier, l’état, la performance énergétique et le terrain expliquent cet écart.
Par comparaison avec les ventes de locaux similaires, et par capitalisation d’une valeur locative de marché établie à partir de baux réellement constatés. Les deux résultats sont confrontés, puis arbitrés.
L’avis de valeur d’un agent prépare une mise en vente. L’expertise motive la valeur par des ventes réelles et des méthodes d’évaluation documentées, ce qui permet de la défendre la valeur juridique de l’estimation immobilière devant un notaire, un avocat, un expert-comptable, une banque, l’administration fiscale ou un juge.
La visite a généralement lieu sous 10 à 15 jours ; le rapport est remis 10 à 20 jours après la visite, 3 semaines pour un bien complexe. Les délais s’adaptent à une échéance fiscale ou judiciaire.
Cabinet Guilbaud Expert Immobilier – Romuald Guilbaud, Expert immobilier certifié REV TEGoVA, membre du Syndicat des Experts Évaluateurs Immobiliers de France (SEEIF), Expert Judiciaire près la Cour d’Appel de Rennes. Rapports reconnus par les tribunaux, services fiscaux, commissaires aux comptes, banques.
Vous souhaitez faire évaluer un bien personnel ou professionnel ? Nous vous répondons en 24h.
Notre processus commence par une prise de contact pour définir vos besoins spécifiques. Un de nos experts se déplacera ensuite pour réaliser une évaluation complète de votre bien immobilier, basée sur des critères rigoureux et conformes aux normes en vigueur. Vous recevrez un rapport détaillé comprenant l’évaluation de la valeur vénale, les analyses effectuées et les recommandations pratiques. Après la remise du rapport, nous restons disponibles pour répondre à vos questions et vous offrir des conseils supplémentaires.
