Un immeuble de rapport s’achète pour son revenu, et ce revenu est encadré. La révision annuelle du loyer d’un logement ne peut excéder la variation de l’indice de référence des loyers, et elle est exclue pour les logements classés F ou G (article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). La vente elle-même obéit à des règles propres : avant de vendre en une seule fois un immeuble de plus de cinq logements à un acquéreur qui ne s’engage pas à proroger les baux pour six ans, le bailleur doit offrir à chaque locataire d’acquérir son logement (article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975). La valeur d’un immeuble de rapport n’est pas la somme des valeurs de ses lots.

Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier analyse l’état locatif lot par lot, visite l’immeuble et détermine sa valeur par capitalisation du revenu et par comparaison avec des ventes d’immeubles entiers réellement constatées. Les rapports sont établis conformément à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition) et aux European Valuation Standards (EVS 2025) de TEGoVA.

Dans quels cas faire expertiser un immeuble de rapport ?

Arbitrage et cession : Comparer la valeur de l’immeuble vendu en bloc et la valeur nette d’une vente lot par lot, avant de choisir.

Acquisition et financement : Contrôler un prix avant l’offre, justifier la valeur retenue par la banque pour l’acquisition ou le refinancement. Voir financement bancaire.

Transmission : Valeur de l’immeuble détenu en direct ou par une SCI, socle de la valeur des parts, en succession, donation et partage.

Séparation d’associés ou de conjoints : Liquidation d’une indivision ou rachat de parts de SCI. Voir divorce, séparation et sortie d’indivision.

Impôt sur la fortune immobilière : Valeur au 1er janvier, en tenant compte des baux en cours. Voir déclarations IFI et contentieux fiscal.

Contentieux et procédures publiques : Expertise judiciaire, expertise conventionnelle, expropriation ou préemption.

Commerces en pied d’immeuble : loyer et indemnité d’éviction : Valeur locative du local commercial au renouvellement ou à la révision du bail, et indemnité d’éviction due au locataire si le bailleur refuse le renouvellement.

L’état locatif, point de départ de la valeur vénale

Loyer réel et valeur locative de marché : Chaque bail est comparé à des loyers réellement pratiqués pour des logements comparables. Un lot loué sous le marché ne rattrape cet écart qu’à sa relocation. Un lot loué au-dessus du marché porte un risque de baisse au départ du locataire.

Les règles d’évolution du loyer : Révision plafonnée par l’indice de référence des loyers. Dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, un décret fixe chaque année le montant maximum d’évolution des loyers à la relocation et au renouvellement (article 18 de la loi n° 89-462). L’expert vérifie si la commune est concernée avant de retenir une réversion.

Le revenu net : Vacance, impayés, charges non récupérables (taxe foncière, assurance, gestion, entretien) sont déduits du loyer brut. Le revenu capitalisé est le revenu net, établi sur pièces.

Le DPE lot par lot : Un logement classé G n’est plus décent depuis le 1er janvier 2025. Les classes F suivront au 1er janvier 2028 et E au 1er janvier 2034 (article 6 de la loi n° 89-462). Le bailleur étant tenu de remettre un logement décent, un lot concerné doit être rénové pour être loué en conformité avec la loi, et son loyer ne peut être ni révisé ni majoré (article 17-1, III). L’expert chiffre le coût et le délai des travaux, et la perte de loyer pendant ce délai.

La capitalisation : un taux construit, jamais déduit de l’OAT

1. Le revenu : Revenu net actuel, puis revenu de marché pour les lots dont le bail permet un ajustement, à la date où il devient possible.
2. Le taux : Le point de départ est le taux prime de l’immobilier résidentiel, ou mixte si l’immeuble comporte des commerces, observé sur des transactions. Il est ajusté de l’emplacement, de l’état, de la performance énergétique, de la structure des baux, de la taille de l’immeuble et de la profondeur du marché local. Chaque ajustement est justifié dans le rapport. Le rendement d’une obligation d’État n’entre pas dans ce calcul.
3. Les travaux : Les travaux nécessaires sont déduits pour leur coût, établi à partir de devis ou de ratios publiés, et non par un abattement forfaitaire.
4. Le recoupement : Ventes d’immeubles entiers réellement constatées, rapportées au mètre carré et au revenu. La nature de chaque mutation est vérifiée : une vente de lot isolé n’est pas une vente d’immeuble.

Vente en bloc ou vente à la découpe

La vente en bloc : Un seul acquéreur, investisseur, raisonne en rendement. La valeur résulte de la capitalisation et des ventes d’immeubles entiers comparables. Pour un immeuble de plus de cinq logements, l’offre préalable aux locataires s’impose si l’acquéreur ne s’engage pas à proroger les baux (article 10-1 de la loi de 1975).

La vente à la découpe : La somme des valeurs des lots, libres ou occupés, est diminuée des coûts de mise en copropriété (règlement, état descriptif de division, diagnostics), de commercialisation et de portage pendant la durée d’écoulement. À la première vente consécutive à la division de l’immeuble, chaque locataire bénéficie d’un droit de préemption sur son logement (article 10 de la loi de 1975).

L’écart entre les deux : Il n’est pas fixé par un pourcentage d’usage. Il résulte du rapprochement motivé des deux calculs, à la même date.

Les lots occupés : Leur valeur se mesure sur des ventes de logements loués et par capitalisation de leur loyer, compte tenu de la durée restante du bail.

Commerces en pied d’immeuble et immeubles mixtes

Le local commercial : Sa valeur vénale est établie séparément, sur son propre marché. Le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative (article L. 145-33 du code de commerce), sous réserve des règles de plafonnement. La même valeur locative sert aussi au calcul de l’indemnité d’éviction due au locataire en cas de refus de renouvellement, égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (article L. 145-14 du code de commerce) : la valeur du droit au bail perdu se mesure à partir de l’écart entre la valeur locative de marché et le loyer qu’aurait payé le locataire (méthode du différentiel). Voir nos expertises de commerces, de déplafonnement de loyer et d’indemnité d’éviction.

Les lots meublés : Location meublée de courte ou de longue durée, résidence de services : le revenu et le taux suivent le mode d’exploitation. Voir statuts LMP et LMNP.

Immeubles de rapport en Loire-Atlantique et en Vendée

Nantes et Saint-Nazaire : Immeubles anciens de centre-ville, petits collectifs et immeubles mixtes à Nantes, Saint-Nazaire et dans toute la Loire-Atlantique.

Littoral : Immeubles à revenus saisonniers ou permanents de La Baule et Pornichet, Pornic, Saint-Brevin-les-Pins, des Sables-d’Olonne et de Saint-Gilles-Croix-de-Vie.

Villes vendéennes : La Roche-sur-Yon, Challans et tout le département de la Vendée.

Hors des grandes villes, les ventes d’immeubles entiers sont rares : le recoupement par comparaison s’appuie alors sur une période et un secteur élargis, ce que le rapport justifie.

Pour aller plus loin : Guilbaud R., « La valeur prudentielle des biens immobiliers donnés en garantie », Zenodo, octobre 2026, DOI : 10.5281/zenodo.23188555.

Questions fréquentes

Pourquoi la valeur en bloc est-elle souvent inférieure à la somme des lots ?

Parce que l’acquéreur en bloc supporte les coûts, les délais et les risques de la revente lot par lot, et raisonne sur le revenu. L’écart se mesure en comparant les deux calculs, il ne se présume pas.

Quel taux de capitalisation retenir ?

Un taux construit à partir du taux prime de l’immobilier résidentiel observé sur des transactions, puis ajusté des caractéristiques de l’immeuble. Chaque ajustement est motivé dans le rapport.

Un logement classé G a-t-il encore une valeur locative ?

Le bailleur doit remettre un logement décent : un lot classé G doit être rénové pour être loué en conformité avec la loi, et son loyer ne peut être révisé. Sa valeur intègre le coût des travaux et la perte de loyer pendant leur durée.

Comment évaluer les parts d’une SCI propriétaire d’un immeuble ?

L’expert détermine d’abord la valeur vénale de l’immeuble. La valeur des parts s’en déduit ensuite, après prise en compte des dettes de la société et des clauses des statuts.

Quels documents fournir ?

Titre de propriété, état locatif détaillé, baux et avenants, quittances ou relevés de gérance des douze derniers mois, avis de taxe foncière, diagnostics dont les DPE de chaque logement, factures des travaux récents, statuts de la SCI le cas échéant. Nous consultons nous-mêmes les documents d’urbanisme.

Quels sont les délais ?

La visite a généralement lieu sous 10 à 15 jours. Le rapport d’expertise est remis 10 à 15 jours après la visite et la réception des pièces.

Votre expert pour l’évaluation d’immeubles de rapport

Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier, dirigé par Romuald Guilbaud, expert immobilier agréé SEEIF (ex-CEIF-FNAIM), certifié REV TEGoVA, expert près la cour d’appel de Rennes (rubriques C.18.1 et C.18.2, cette dernière couvrant les valeurs locatives et les indemnités d’éviction), titulaire d’un MBA en finance. Rapports établis conformément aux EVS 2025 de TEGoVA et à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition), pour une évaluation rigoureuse, confidentielle et défendable.

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