De la célèbre baie de La Baule-Escoublac aux criques du Pouliguen, en passant par Pornichet et les marais de Guérande – la presqu’île est un joyau immobilier où la rareté dicte les prix. Villas historiques, appartements face mer, infrastructures touristiques de premier plan : les enjeux financiers et fiscaux y sont colossaux.
Notre cabinet d’expertise immobilière détermine la valeur vénale et la valeur locative exacte de vos actifs de prestige, conforme à la Charte de l’expertise et aux European Valuation Standards (EVS) de TEGoVA. Stricte confidentialité, force probante incontestable.
Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier évalue à La Baule-Escoublac, Pornichet, Le Pouliguen, Guérande, Batz-sur-Mer et Le Croisic villas, appartements, hôtels, commerces et locaux d’activités, en valeur vénale comme en valeur locative. À La Baule-Escoublac, 59,4 % des logements sont des résidences secondaires (Insee, RP 2023) : le marché y est d’abord celui de la résidence secondaire.
Ventes 2025 | Maisons | Appartements |
Médiane €/m² | 5 540 € | 6 380 € |
Moitié centrale des ventes | 4 360 à 7 490 €/m² | 5 180 à 8 150 €/m² |
Prix médian | 573 800 € | 291 500 € |
Surface médiane | 106 m² | 49 m² |
Nombre de ventes | 223 | 378 |
Source : DVF – Demandes de valeurs foncières (DGFiP).
La médiane des maisons est passée de 5 930 €/m² en 2023 à 5 540 €/m² en 2025 (−7 %) ; celle des appartements, de 6 740 à 6 380 €/m² (−5 %). Sur le reste de la presqu’île, les médianes 2025 s’établissent ainsi :
Commune | Maisons – médiane €/m² (ventes) | Appartements – médiane €/m² (ventes) | Résidences secondaires |
Pornichet | 5 000 € (131) | 5 900 € (193) | 47,2 % |
Le Pouliguen | 5 000 € (83) | 5 160 € (71) | 61,5 % |
Batz-sur-Mer | 4 510 € (61) | 4 550 € (19) | 61,5 % |
Le Croisic | 4 270 € (72) | 3 980 € (82) | 58,5 % |
Guérande | 3 600 € (150) | 3 930 € (56) | 12,7 % |
Source : DVF (DGFiP), Insee, RP 2023.
CapAtlantique La Baule-Guérande Agglo compte 10 014 établissements actifs en 2024 et 25 357 emplois (Insee, 2023). Pornichet relève, elle, de Saint-Nazaire Agglomération. Valeur vénale pour un financement bancaire, une cession-bail ou une allocation du prix d’acquisition (PPA, IFRS 3). Valeur locative de marché au renouvellement du bail ou en déplafonnement, indemnité d’éviction.
Au 1er janvier 2026, La Baule-Escoublac compte 22 hôtels (1 032 chambres), dont 3 classés 5 étoiles, et Pornichet 8 hôtels (493 chambres) ; CapAtlantique recense 57 campings et 8 932 emplacements (Insee). Murs et fonds d’hôtels, de campings et de restaurants s’évaluent par la méthode hôtelière : la valeur des murs découle du loyer que l’exploitation peut supporter, confrontée aux ventes comparables lorsqu’elles existent. Sur l’ensemble de la Loire-Atlantique, les hôtels ont enregistré 2,9 millions de nuitées en 2025, pour un taux d’occupation de 58 % (65 % en août) ; les campings 3 millions de nuitées, pour un taux d’occupation de 45 % (76 % en août) (Loire-Atlantique Développement, chiffres clés du tourisme, édition 2026).
Commerces des centres de La Baule, Pornichet, Le Pouliguen, Guérande et Le Croisic ; en périphérie, le SCoT de CapAtlantique approuvé le 18 décembre 2025 classe les zones des Salines (La Baule-Escoublac – Guérande) et de Villejames (Guérande) en secteurs majeurs, Poull’Go (Batz-sur-Mer – Le Pouliguen) et Maison Neuve (Guérande) en secteurs intermédiaires. Valeur des murs, valeur locative au renouvellement et en déplafonnement, indemnité d’éviction.
Le territoire compte 18 parcs d’activités sur plus de 260 ha, dont 14 gérés par CapAtlantique. Villejames, à Guérande, est le principal (108 ha) ; suivent Le Poull’Go (Batz-sur-Mer – Le Pouliguen), Beslon (La Baule-Escoublac), Les Salines et le port du Croisic. À Pornichet, le parc Pornichet-Atlantique réunit 125 entreprises sur 19 ha. Le parc de Kerquessaud, à Guérande, est à vocation tertiaire.
La Turballe et Le Croisic sont les deux premiers ports de pêche de Loire-Atlantique. Dans les marais salants de Guérande et du Mès, près de 15 000 des 23 000 œillets sont exploités par environ 300 paludiers. Salorges, bâtiments conchylicoles et terrains en zone naturelle s’évaluent au regard de leur zonage, qui en encadre l’usage.
La Baule-les-Pins, Escoublac, front de mer et avenues proches de la plage ; Pornichet et Sainte-Marguerite ; Le Pouliguen ; cité et villages de Guérande : villas et maisons, appartements. Déclaration IFI : décotes justifiées (occupation, indivision, parts de SCI). Succession et donation-partage, divorce et sortie d’indivision, LMNP et LMP. Troubles de jouissance : perte de vue mer, d’ensoleillement, nuisances.
La Baule-Escoublac, Pornichet, Le Pouliguen, Batz-sur-Mer, Le Croisic, Guérande et La Turballe relèvent du PPRL de la presqu’île guérandaise – Saint-Nazaire, approuvé le 13 juillet 2016 (submersion marine et érosion côtière). Piriac-sur-Mer, Mesquer et Assérac relèvent du PPRL de la baie de Pont-Mahé – Traict de Pen Bé, approuvé le 25 avril 2019.
La Baule-Escoublac, Pornichet et Assérac figurent sur la liste nationale des communes exposées au recul du trait de côte ; Le Pouliguen, Batz-sur-Mer, Le Croisic, Guérande, La Turballe, Piriac-sur-Mer et Mesquer n’y figurent pas. Dans les communes inscrites, le document d’urbanisme délimite les zones exposées au recul du trait de côte à l’horizon de 30 ans et de 30 à 100 ans, où s’appliquent des règles de constructibilité et un droit de préemption spécifiques. Lorsque l’usage d’un bien est limité dans le temps par le recul de la côte, l’évaluation applique la méthode de la Valeur Résiduelle d’Utilisation (VRU).
Expert judiciaire près la cour d’appel de Rennes, dont relève le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, compétent pour la presqu’île, Romuald Guilbaud peut être désigné par toute juridiction. Pour un litige familial ou locatif, l’expertise conventionnelle permet aux parties et à leurs avocats de désigner ensemble le technicien (décret n° 2025-660 du 18 juillet 2025).
En 2025, 5 540 €/m² pour les maisons (223 ventes) et 6 380 €/m² pour les appartements (378 ventes), en médiane DVF. La moitié des maisons s’est vendue entre 4 360 et 7 490 €/m² : situation, vue, terrain et état du bien expliquent cet écart.
Par la méthode hôtelière : la valeur des murs découle du loyer que l’exploitation peut supporter, celle du fonds de son excédent brut d’exploitation. Les résultats sont confrontés aux ventes comparables lorsqu’elles existent.
Sur la presqu’île, La Baule-Escoublac et Pornichet figurent sur la liste nationale ; Le Pouliguen, Batz-sur-Mer, Le Croisic et Guérande n’y figurent pas. Le PPRL s’applique dans toutes ces communes : son zonage se vérifie pour chaque bien.
La visite a généralement lieu sous 10 à 15 jours ; le rapport est remis 10 à 15 jours après la visite, 3 semaines pour un bien complexe. Les délais s’adaptent à une échéance fiscale ou judiciaire.
Le cabinet intervient également à Saint-Nazaire, à Pornic et sur la Côte de Jade, à Nantes et dans toute la Loire-Atlantique.
Romuald Guilbaud, expert immobilier agréé SEEIF (ex-CEIF-FNAIM), certifié REV TEGoVA, expert judiciaire près la cour d’appel de Rennes (rubriques C.18.1 et C.18.2). Il peut être désigné par toute juridiction et intervient aussi en expertise amiable et en expertise conventionnelle. Rapports établis conformément à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition) et aux European Valuation Standards (EVS 2025) de TEGoVA.
Vous êtes propriétaire, investisseur ou exploitant à La Baule ou sur la presqu’île ? Nous vous répondons en 24 h.
Notre processus commence par une prise de contact pour définir vos besoins spécifiques. Un de nos experts se déplacera ensuite pour réaliser une évaluation complète de votre bien immobilier, basée sur des critères rigoureux et conformes aux normes en vigueur. Vous recevrez un rapport détaillé comprenant l’évaluation de la valeur vénale, les analyses effectuées et les recommandations pratiques. Après la remise du rapport, nous restons disponibles pour répondre à vos questions et vous offrir des conseils supplémentaires.
