Surnommée l’île aux Mimosas, Noirmoutier-en-l’Île constitue l’un des marchés les plus exclusifs et les plus complexes de la façade atlantique. Architecture balnéaire historique du Bois de la Chaise, maisons de pêcheurs du Vieil, L’Herbaudière – la rareté du foncier insulaire a propulsé les valorisations à des niveaux records. Mais ce privilège s’accompagne de défis majeurs : fiscalité punitive (IFI), successions à forts enjeux, et vulnérabilité directe face à la submersion marine.
Notre cabinet d’expertise immobilière détermine la valeur vénale et la valeur locative de votre patrimoine noirmoutrin, conformément à la Charte et aux European Valuation Standards (EVS) de TEGoVA. Indépendance, impartialité, confidentialité.
Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier évalue maisons, villas, commerces, hôtels et locaux d’activités à Noirmoutier-en-l’Île, Barbâtre, La Guérinière et L’Épine, en valeur vénale comme en valeur locative. À Noirmoutier-en-l’Île, 68,7 % des logements sont des résidences secondaires (Insee, RP 2023), et le risque littoral fait partie de la valeur : PPRL de l’île et inscription de la commune sur la liste nationale des communes exposées au recul du trait de côte.
Maisons – ventes 2025 | Noirmoutier-en-l’Île |
Médiane €/m² | 5 260 € |
Moitié centrale des ventes | 4 220 à 6 660 €/m² |
Prix médian | 420 000 € |
Surface médiane / terrain médian | 87 m² / 510 m² |
Nombre de ventes | 110 |
Source : DVF – Demandes de valeurs foncières (DGFiP).
Les appartements se vendent peu : 23 ventes en 2024 et 2025 (médiane 4 720 €/m², surface médiane 32 m²), trop peu pour une médiane annuelle fiable. Entre 2023 et 2025, la médiane des maisons a reculé de 6 030 à 5 260 €/m² (−13 %).
La communauté de communes de l’Île de Noirmoutier compte 1 424 établissements actifs en 2024 et 3 728 emplois, dont 10,8 % dans l’agriculture (Insee, 2023). Valeur vénale pour un financement bancaire, une cession-bail ou une allocation du prix d’acquisition (PPA, IFRS 3). Valeur locative de marché au renouvellement du bail ou en déplafonnement, indemnité d’éviction.
Au 1er janvier 2026, l’île compte 18 hôtels (447 chambres), 9 campings (2 878 emplacements) et 7 autres hébergements collectifs, dont 6 villages vacances (Insee). À l’échelle de la Vendée, le taux d’occupation moyen a atteint 46 % pour les campings sur la saison 2025 et 56 % pour les hôtels sur l’année (Vendée Expansion). Murs et fonds s’évaluent par la méthode hôtelière : la valeur des murs découle du loyer que l’exploitation peut supporter.
Commerces du cœur de ville de Noirmoutier-en-l’Île, entre le château, la Grande Rue et les quais du port, et de L’Herbaudière : valeur locative de marché, renouvellement et déplafonnement, indemnité d’éviction.
Le foncier économique est rare : quatre parcs d’activités, la Basse Salaisière et la Salorge à Noirmoutier-en-l’Île, les Mandeliers à La Guérinière (plus de 90 entreprises sur 5 ha) et la Gaudinière à Barbâtre, où des lots sont proposés en bail à construction. La valeur d’un local d’activités tient compte de cette rareté et, pour un terrain en bail à construction, de la durée restante du bail.
Le port de L’Herbaudière abrite une cinquantaine de navires de pêche et 600 emplacements de plaisance ; sa halle à marée a vendu 1 478 t pour 14,3 M€ en 2024. Près de 100 sauniers coopérateurs exploitent plus de 2 300 œillets ; la pomme de terre de Noirmoutier, reconnue IGP en 2020, est produite par 21 producteurs réunis en coopérative. Marais salants, terres agricoles et bâtiments d’exploitation s’évaluent au regard de leur zonage.
Bois de la Chaise et plage des Dames, Le Vieil, L’Herbaudière, centre de Noirmoutier, marais salants : maisons et villas de caractère, terrains. Déclaration IFI : décotes justifiées (occupation, indivision, parts de SCI, servitudes). Succession et donation-partage, sortie d’indivision et divorce. Troubles de jouissance : perte de vue mer, d’ensoleillement, nuisances. Financement bancaire.
Le PPRL de l’île de Noirmoutier, approuvé le 30 octobre 2015, retient trois aléas : la submersion marine, modélisée sur l’ensemble de l’île, l’érosion et le feu de forêt. Sa révision est engagée depuis 2023 : le zonage applicable se vérifie à la date de l’expertise.
Noirmoutier-en-l’Île et La Guérinière figurent sur la liste nationale des communes exposées au recul du trait de côte depuis le décret n° 2026-95 du 13 février 2026 ; Barbâtre et L’Épine n’y figurent pas. Dans les communes inscrites, le document d’urbanisme délimite les zones exposées au recul du trait de côte à l’horizon de 30 ans et de 30 à 100 ans, où s’appliquent des règles de constructibilité et un droit de préemption spécifiques. Lorsque l’usage d’un bien est limité dans le temps par le recul de la côte, l’évaluation applique la méthode de la Valeur Résiduelle d’Utilisation (VRU). Terrains et espaces naturels s’évaluent au regard du même zonage.
Expert judiciaire près la cour d’appel de Rennes, Romuald Guilbaud peut être désigné par toute juridiction, dont le tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne, compétent pour l’île de Noirmoutier. Pour un litige familial ou locatif, l’expertise conventionnelle permet aux parties et à leurs avocats de désigner ensemble le technicien (décret n° 2025-660 du 18 juillet 2025).
5 260 €/m² en médiane des 110 ventes de maisons de 2025 (DVF), pour un prix médian de 420 000 €. La moitié des ventes se situe entre 4 220 et 6 660 €/m².
Oui pour Noirmoutier-en-l’Île et La Guérinière, inscrites sur la liste nationale ; non pour Barbâtre et L’Épine. Le PPRL de l’île s’applique quant à lui sur l’ensemble du territoire insulaire.
Par le zonage du PPRL : constructibilité, possibilité d’extension ou de reconstruction, travaux prescrits. L’expert compare le bien à des ventes situées dans des zones de même nature.
Oui (voir : notre page île d’Yeu). La visite a généralement lieu sous 10 à 15 jours ; le rapport est remis 10 à 15 jours après la visite, 3 semaines pour un bien complexe. Les délais s’adaptent à une échéance fiscale ou judiciaire.
Le cabinet intervient également à Saint-Gilles-Croix-de-Vie, aux Sables-d’Olonne, à Challans et dans le Marais breton, sur la Côte de Jade et dans toute la Vendée.
Romuald Guilbaud, expert immobilier agréé SEEIF (ex-CEIF-FNAIM), certifié REV TEGoVA, expert judiciaire près la cour d’appel de Rennes (rubriques C.18.1 et C.18.2). Il peut être désigné par toute juridiction et intervient aussi en expertise amiable et en expertise conventionnelle. Rapports établis conformément à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition) et aux European Valuation Standards (EVS 2025) de TEGoVA.
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Notre processus commence par une prise de contact pour définir vos besoins spécifiques. Un de nos experts se déplacera ensuite pour réaliser une évaluation complète de votre bien immobilier, basée sur des critères rigoureux et conformes aux normes en vigueur. Vous recevrez un rapport détaillé comprenant l’évaluation de la valeur vénale, les analyses effectuées et les recommandations pratiques. Après la remise du rapport, nous restons disponibles pour répondre à vos questions et vous offrir des conseils supplémentaires.
