Le code de commerce énumère les éléments du fonds de commerce (articles L. 141-5 et L. 142-2) mais ne prescrit aucune méthode pour l’évaluer. En matière d’éviction, l’article L. 145-14 renvoie aux seuls « usages de la profession ». Barèmes, multiples de rentabilité et approches patrimoniales donnent souvent des résultats éloignés : une moyenne de méthodes n’est pas une valeur.
Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier fonde la valeur de votre fonds sur des données vérifiables : prix de cessions publiés au BODACC, comptes retraités, analyse du bail. Nos rapports suivent les European Business Valuation Standards (EVS-BV 2026) de TEGoVA et, pour la composante immobilière, la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition). Notre méthode est exposée dans notre article de recherche publié sur Zenodo.
Cession et reprise : Fixer un prix de vente ou d’achat défendable, appuyer le dossier de financement bancaire de l’acquisition, préparer un apport en société.
Succession, donation, partage : Les droits de mutation se liquident sur la valeur vénale réelle du fonds. Voir nos expertises en succession, donation et partage et en divorce et sortie d’indivision.
Contrôle fiscal : L’administration qui rectifie le prix déclaré doit prouver son insuffisance (article L. 17 du LPF). Sauf singularité du fonds, la valeur s’établit par comparaison avec des cessions de fonds intrinsèquement similaires, contemporaines et de même localisation (Cass. com., 26 janv. 1999, n° 97-10.403). Nous examinons chaque terme de comparaison retenu par l’administration : voir notre page contentieux fiscal.
Indemnité d’éviction : La valeur marchande du fonds constitue l’indemnité principale du locataire évincé. Elle se détermine « selon les usages et modalités retenus dans la profession ou le secteur d’activité commerciale concernés » (Cass. 3e civ., 5 févr. 2014, n° 13-10.174). Voir notre expertise de l’indemnité d’éviction et notre article sur le calcul de l’indemnité d’éviction.
Expropriation : La valeur du fonds fonde l’indemnité principale de l’exploitant évincé, distincte des indemnités accessoires (article L. 321-1 du code de l’expropriation) : voir expropriation et préemption.
Procédures collectives : Lorsque l’exploitation n’est plus viable, la valeur recherchée devient une valeur de liquidation, nette des coûts de réalisation.
Expertise judiciaire ou amiable : Nous intervenons sur désignation d’une juridiction (expertise judiciaire), dans le cadre d’une expertise conventionnelle ou à la demande d’une partie.
Inclus : La clientèle et l’achalandage, le droit au bail, l’enseigne et le nom commercial, que la loi désigne par défaut (articles L. 141-5 et L. 142-2 du code de commerce). Le matériel, l’outillage et les agencements, pour leur valeur d’usage. Les marques, licences et autorisations, s’ils sont désignés et transmissibles.
Exclu : Le stock de marchandises, qui fait l’objet d’un prix distinct (article L. 141-5). Les murs, évalués séparément : voir nos expertises de locaux commerciaux et d’hôtels. Les créances, dettes et trésorerie, qui relèvent d’une cession de parts sociales, non d’une cession de fonds.
Hors droits d’enregistrement : La valeur vénale s’entend hors droits. Ceux-ci sont en principe supportés par l’acquéreur selon le barème de l’article 719 du CGI : taux nul jusqu’à 23 000 €, 3 % jusqu’à 200 000 €, 5 % au-delà.
Toutes les méthodes appliquent un coefficient, un multiple ou un taux à une assiette propre au fonds. Une erreur d’assiette se reporte intégralement sur la valeur.
Le chiffre d’affaires de référence : Moyenne des trois derniers exercices, après neutralisation d’un exercice atypique (fermeture, sinistre, travaux). Nous mesurons la tendance récente à partir des chiffres d’affaires mensuels prévus par l’article L. 141-2 du code de commerce. L’assiette hors taxes ou toutes taxes comprises suit l’usage de la branche.
L’excédent brut d’exploitation retraité : Rémunération de l’exploitant ramenée à un coût normatif, travail familial non rémunéré, charges et produits non récurrents, redevances de crédit-bail sur le matériel cédé. Chaque retraitement est chiffré exercice par exercice et rattaché à une pièce.
Le bail commercial : Durée résiduelle et droit au renouvellement, clause de destination, clauses de cession (agrément du bailleur, garantie solidaire), rapport entre le loyer et la valeur locative : voir notre expertise en déplafonnement de loyer.
Loyer et droit au bail : jamais deux fois. Un loyer inférieur à la valeur locative augmente à la fois l’EBE et la valeur du droit au bail. Nous ne comptons cet avantage qu’une fois. Lorsque l’exploitant est propriétaire des murs, l’EBE supporte un loyer normatif.
Les EVS-BV 2026 imposent de motiver le choix des méthodes, de déduire les taux du marché et de réconcilier les résultats. Nous classons les méthodes selon la donnée de marché qui les fonde.
1. Comparaison directe : Prix de cessions constatées de fonds similaires, rapportés au chiffre d’affaires et à l’EBE. Toute cession de fonds est publiée au BODACC avec son prix (articles L. 141-12 et L. 141-13 du code de commerce). Nous apparions chaque cession aux comptes du fonds cédé et vérifions la nature réelle de l’activité.
2. Rentabilité : L’EBE retraité est capitalisé par un multiple extrait des mêmes cessions, et non par un taux théorique.
3. Barème professionnel : Méthode de recoupement : source, édition et assiette identifiées, positionnement motivé dans l’intervalle. En éviction, il peut devenir la méthode principale si l’usage de la profession est établi. En matière fiscale, il ne remplace pas la comparaison (Cass. com., 6 mai 1986, n° 84-17.533).
4. Flux de trésorerie actualisés : Réservée aux exploitations structurées : hôtels, résidences gérées, réseaux de plusieurs établissements.
5. Somme des éléments : Droit au bail et matériel : plancher de la valeur et contrôle de cohérence. Si la rentabilité est nulle ou négative, cette approche devient la méthode principale.
Une réconciliation motivée, jamais arithmétique. Avant de retenir la valeur, nous contrôlons le périmètre, l’assiette, les ratios implicites, le plancher, le non-cumul, la finançabilité et la date. Les annonces de mise en vente, qui expriment des prix demandés, ne servent jamais de références.
Pour aller plus loin : Guilbaud R., « L’évaluation du fonds de commerce : des méthodes à la preuve », Zenodo, octobre 2026, DOI : 10.5281/zenodo.23209894.
Le BODACC fournit une base de prix réels sur nos deux départements. Du 1er septembre 2025 au 31 août 2026, 1 129 avis de ventes et cessions ont été publiés pour la Loire-Atlantique, dont 682 mentionnent un prix, et 661 pour la Vendée, dont 444 avec prix (données ouvertes BODACC, requête du 25 septembre 2026).
Restaurants, bars, commerces de détail et services à Nantes, Saint-Nazaire, La Roche-sur-Yon, Challans et dans toute la Loire-Atlantique.
Fonds saisonniers du littoral à La Baule-Escoublac, Pornic, Saint-Brevin-les-Pins, Noirmoutier-en-l’Île, L’Île-d’Yeu, Saint-Gilles-Croix-de-Vie, Les Sables-d’Olonne et dans tout le département de la Vendée.
Sur le littoral, le chiffre d’affaires dépend de la saison : nous retenons des cessions de même emplacement et de même profil d’activité.
Non. Un barème ignore la rentabilité : deux fonds de même chiffre d’affaires, l’un rentable, l’autre déficitaire, reçoivent la même valeur. Il sert de recoupement et ne remplace pas, devant l’administration fiscale, la comparaison avec des cessions réelles.
La cession de parts transmet la société avec ses dettes, ses créances et sa trésorerie. La cession de fonds ne transmet que les éléments d’exploitation. Les deux prix ne se comparent pas sans retraitement.
Non. Les marchandises font l’objet d’un prix distinct (article L. 141-5 du code de commerce). La valeur s’entend aussi hors droits d’enregistrement.
Sa valeur ne descend pas sous celle de ses éléments transmissibles, au premier rang desquels le droit au bail et le matériel. En éviction, la valeur du droit au bail perdu s’apprécie pour elle-même, indépendamment des conditions de réinstallation obtenues par le preneur (Cass. 3e civ., 13 oct. 2021, n° 20-19.340).
Non. Une annonce exprime un prix demandé, non un prix conclu. Nos références sont des cessions publiées au BODACC, appariées aux données financières du fonds cédé. Voir la différence entre avis de valeur et expertise.
Bilans, comptes de résultat et liasses fiscales des trois derniers exercices, chiffres d’affaires mensuels depuis la dernière clôture, bail et avenants, inventaire du matériel, contrats de crédit-bail, rémunération de l’exploitant, licences et autorisations. Selon le contexte : projet d’acte, proposition de rectification ou décision désignant l’expert.
La visite a généralement lieu sous 10 à 15 jours. Le rapport d’expertise est remis 10 à 15 jours après la visite et la réception des pièces comptables. En cas de proposition de rectification, nous organisons la mission pour respecter votre délai de réponse.
Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier, dirigé par Romuald Guilbaud, expert immobilier agréé SEEIF (ex-CEIF-FNAIM), certifié REV TEGoVA, expert près la cour d’appel de Rennes (rubriques C.18.1 et C.18.2, cette dernière couvrant l’évaluation des fonds de commerce), titulaire d’un MBA en finance. Rapports établis conformément aux EVS-BV 2026 de TEGoVA, aux EVS-IA 2026 pour les actifs incorporels évalués isolément, et à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition) pour la composante immobilière, pour une évaluation rigoureuse, confidentielle et défendable.
Cédants, repreneurs, notaires, avocats, experts-comptables, mandataires judiciaires : confiez-nous l’évaluation d’un fonds de commerce ou une contre-expertise. Devis en 24 h.
Notre processus commence par un échange pour définir la mission : contexte (cession, succession, éviction, contrôle fiscal), date d’évaluation, périmètre du fonds et pièces comptables disponibles. L’expert visite ensuite l’exploitation, analyse les comptes et le bail, puis constitue le panel de cessions comparables. Il détermine la valeur selon les European Business Valuation Standards (EVS-BV 2026). Vous recevez un rapport détaillé : périmètre évalué, retraitements de l’EBE chiffrés, cessions de référence retenues, résultat de chaque méthode et réconciliation motivée. Après la remise du rapport, nous restons disponibles pour répondre à vos questions et à celles de vos conseils.
Un dossier compliqué que le cabinet a su traiter avec un grand professionnalisme. Il a également été très apprécié par notre notaire et notre avocat. Mr Guilbaud a continué à suivre le dossier après la vente afin de rester à ma disposition si j’avais des questions.
Réactivité, efficacité et professionnalisme pour notre dossier qui se voulait assez complexe. Encore merci !
Mes frères et moi avons sollicité l’expertise de Mr Guilbaud pour nous aider dans la succession du patrimoine immobilier de nos parents. Nous avons particulièrement apprécié son efficacité et sa bienveillance.
J’ai fait appel au Cabinet Guilbaud suite à mon divorce afin d’expertiser notre maison. Mr Guilbaud a été très à l’écoute et a fait preuve d’un grand professionnalisme. A noter, prestation d’un très bon rapport qualité/prix.
