Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier détermine la valeur vénale et la valeur locative des maisons, appartements, commerces, locaux d’activités, sites industriels et terres agricoles à Saint-Brévin-les-Pins et dans les cinq autres communes de la communauté de communes Sud Estuaire : Paimbœuf, Corsept, Saint-Père-en-Retz, Saint-Viaud et Frossay. Installé à La Plaine-sur-Mer, sur la Côte de Jade, le cabinet évalue les deux visages du territoire : la station balnéaire tournée vers l’océan et les communes de l’estuaire de la Loire.
La commune s’organise en deux secteurs. Saint-Brévin-les-Pins, de l’estuaire de la Loire (plage de L’Imperlay et de Bodon) et de la pointe de Mindin jusqu’au Pointeau, regroupe le centre-ville et ses plages. Saint-Brévin-l’Océan, du Pointeau jusqu’à Saint-Michel-Chef-Chef, présente un littoral peu aménagé : plages de l’Océan, des Rochelets et de l’Ermitage. Reliée à Saint-Nazaire par le pont et située à 15 km de Pornic, la commune compte 32,5 % de résidences secondaires.
Ventes 2025 | Maisons | Appartements |
Médiane €/m² | 3 720 € | 4 140 € |
Moitié centrale des ventes | 3 010 à 4 300 €/m² | 3 490 à 4 790 €/m² |
Prix médian | 295 000 € | 180 000 € |
Surface médiane | 84 m² (terrain médian 572 m²) | 49 m² |
Nombre de ventes | 199 | 123 |
Source : DVF – Demandes de valeurs foncières (DGFiP)
Entre 2023 et 2025, la médiane a reculé de 4 050 à 3 720 €/m² pour les maisons (−8 %) et de 4 400 à 4 140 €/m² pour les appartements (−6 %). Les ventes DVF ne distinguent pas les Pins et l’Océan : l’expertise compare le bien aux ventes de son propre secteur, à distance comparable de la plage.
Commune | Maisons – médiane €/m² 2025 (nombre de ventes) | Part de résidences principales |
Saint-Brévin-les-Pins | 3 720 € (199) | 64,6 % |
Saint-Père-en-Retz | 2 820 € (54) | 89,7 % |
Corsept | 2 700 € (16) | 94,7 % |
Frossay | 2 550 € (42) | 89,8 % |
Saint-Viaud | 2 480 € (28) | 92,5 % |
Paimbœuf | 1 960 € (29) | 83,3 % |
Source : DVF – Demandes de valeurs foncières (DGFiP)
Hors Saint-Brévin, les cinq communes totalisent 169 ventes de maisons en 2025, à une médiane de 2 550 €/m². Les terrains y sont plus grands : 850 m² en médiane à Frossay, 745 m² à Saint-Viaud. À Paimbœuf, 14,1 % des logements sont vacants (Insee, RP 2023) : l’état du bâti et le coût des travaux y sont des paramètres décisifs de l’évaluation.
PPRL de la Côte de Jade : Approuvé par arrêté préfectoral du 12 février 2019 et opposable depuis le 27 mars 2019, il couvre Saint-Brévin-les-Pins, Saint-Michel-Chef-Chef, La Plaine-sur-Mer et Préfailles, et traite la submersion marine et l’érosion côtière. Lors de la tempête Xynthia, seul le quartier de Mindin a été touché à Saint-Brévin.
Recul du trait de côte : Saint-Brévin-les-Pins figure sur la liste nationale des communes exposées au recul du trait de côte depuis le premier décret du 29 avril 2022. Dans les zones exposées à 30 ans et de 30 à 100 ans, des règles de constructibilité et un droit de préemption spécifiques s’appliquent. L’évaluation en situation d’érosion côtière applique des règles spécifiques au bien immobilier dont l’usage est limité dans le temps. Nous appliquons la méthode d’évaluation de la Valeur Résiduelle d’Utilisation (VRU) dont nous avons rédigé un article sur le sujet : Valeur résiduelle d’utilisation : l’immobilier côtier.
Communes de l’estuaire : À Paimbœuf, Corsept, Saint-Viaud et Frossay, le risque d’inondation se vérifie parcelle par parcelle sur Géorisques (atlas des zones inondables de l’estuaire de la Loire) et dans le document d’urbanisme. Saint-Brévin-les-Pins figure en outre dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 modifié) : la taxe d’habitation sur les résidences secondaires peut y être majorée sur délibération.
Maisons et villas des Pins ou de l’Océan, appartements du centre-ville ou proches de la plage, terrains à bâtir : l’expertise établit une valeur vénale motivée par des ventes réellement enregistrées dans le même secteur, et non par des prix affichés. Pour un terrain, la constructibilité se vérifie au regard du document d’urbanisme et du PPRL de la Côte de Jade avant toute comparaison.
En succession ou en donation-partage, cette valeur sert de base au calcul des droits et à l’équité entre héritiers ; justifiée vente par vente, elle peut être défendue en cas de contrôle fiscal. Lors d’une séparation, d’un divorce ou d’une sortie d’indivision, elle permet de fixer la soulte due à celui qui cède sa part. Pour la déclaration IFI, les décotes applicables (occupation, indivision, parts de SCI) sont chiffrées et justifiées.
Pour une location meublée en LMNP ou en LMP, l’expertise ventile la valeur entre le terrain et le bâti, le terrain n’étant pas amortissable. En cas de troubles de jouissance (construction voisine qui supprime une vue mer ou l’ensoleillement, nuisances durables), l’expert mesure la perte de valeur en comparant la valeur du bien avant et après le trouble.
Pour les commerces des centres de Saint-Brévin-les-Pins et de Saint-Brévin-l’Océan, de Paimbœuf et de Saint-Père-en-Retz, la valeur locative de marché se détermine à partir de loyers réellement constatés pour des locaux comparables, rapportés à une surface pondérée. Elle sert à fixer le loyer d’un nouveau bail et, au renouvellement, à apprécier si le loyer peut être déplafonné (article L. 145-34 du code de commerce). Lorsque le bailleur refuse le renouvellement, l’indemnité d’éviction répare le préjudice du locataire : indemnité de remplacement si le fonds est perdu, indemnité de transfert s’il peut être déplacé (article L. 145-14 du code de commerce).
Les campings et hôtels du littoral s’évaluent par la méthode hôtelière : la valeur des murs découle du loyer que l’exploitation peut supporter, celle du fonds de son excédent d’exploitation ; les résultats sont confrontés aux ventes comparables lorsqu’elles existent. Pour les locaux d’activités, la comparaison avec des ventes de locaux similaires est confrontée à la capitalisation d’une valeur locative de marché. Le même rapport sert au financement bancaire : il donne à la banque une valeur argumentée pour accorder le prêt et apprécier la garantie.
Les terres agricoles, marais et espaces naturels de Frossay, Saint-Viaud et Corsept s’évaluent à partir de ventes de terres comparables, en distinguant les terres libres des terres louées par bail rural, dont la valeur est moindre. En cas d’expropriation, l’indemnité comprend une indemnité principale et des indemnités accessoires, dont l’indemnité de remploi ; en cas de préemption, l’expertise permet de discuter le prix proposé par le titulaire du droit de préemption.
Romuald Guilbaud est expert judiciaire près la cour d’appel de Rennes, dont relève la Loire-Atlantique. Hors désignation judiciaire, l’expertise conventionnelle permet aux parties, assistées de leurs avocats, de choisir ensemble le technicien (décret n° 2025-660 du 18 juillet 2025). Nous avons rédigé un article sur les affaires instruites conventionnellement qui bénéficient, notamment d’un audiencement prioritaire (art. 127 CPC).
3 720 €/m² en médiane des 199 ventes de maisons de 2025 (DVF), pour un prix médian de 295 000 €. La moitié des ventes se situe entre 3 010 et 4 300 €/m² : secteur, distance à la plage, terrain et état du bien expliquent cet écart.
Oui. La commune figure sur la liste nationale des communes exposées au recul du trait de côte et relève du PPRL de la Côte de Jade. Le zonage applicable se vérifie pour chaque bien.
Oui, pour les maisons, les commerces, les locaux d’activités et les terres agricoles. Sur ces marchés plus étroits, les ventes de plusieurs années et des communes voisines sont mobilisées et comparées une à une.
La visite d’expertise a généralement lieu sous 10 à 15 jours ; le rapport d’expertise est remis 10 à 15 jours après la visite, 3 semaines pour un bien complexe. Les délais s’adaptent à une échéance fiscale ou judiciaire.
Romuald Guilbaud, expert immobilier agréé SEEIF (ex-CEIF-FNAIM), certifié REV TEGoVA, expert judiciaire près la cour d’appel de Rennes (rubriques C.18.1 et C.18.2). Il intervient aussi en expertise amiable et en expertise conventionnelle. Rapports établis conformément à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition) et aux European Valuation Standards (EVS 2025) de TEGoVA. Le cabinet intervient également à Pornic et sur la Côte de Jade, à Saint-Nazaire et à La Baule, Pornichet et presqu’île Guérandaise.
Vous souhaitez faire évaluer un bien à Saint-Brévin ou en Sud Estuaire ? Nous vous répondons en 24 h.
Le processus commence par une prise de contact pour définir l’objet de l’expertise : vente, financement, fiscalité, bail ou litige. Romuald Guilbaud visite ensuite votre bien immobilier, généralement sous 10 à 15 jours, pour en constater l’état, les surfaces et l’environnement. L’évaluation repose sur des ventes et des baux réellement conclus, analysés selon la Charte de l’expertise en évaluation immobilière et les normes européennes EVS. Vous recevez, 10 à 15 jours après la visite, un rapport qui expose la valeur vénale ou locative retenue, les références utilisées et le raisonnement qui y conduit. Après la remise du rapport, le cabinet reste disponible pour en expliquer les conclusions.
Un dossier compliqué que le cabinet a su traiter avec un grand professionnalisme. Il a également été très apprécié par notre notaire et notre avocat. Mr Guilbaud a continué à suivre le dossier après la vente afin de rester à ma disposition si j’avais des questions.
Réactivité, efficacité et professionnalisme pour notre dossier qui se voulait assez complexe. Encore merci !
Mes frères et moi avons sollicité l’expertise de Mr Guilbaud pour nous aider dans la succession du patrimoine immobilier de nos parents. Nous avons particulièrement apprécié son efficacité et sa bienveillance.
J’ai fait appel au Cabinet Guilbaud suite à mon divorce afin d’expertiser notre maison. Mr Guilbaud a été très à l’écoute et a fait preuve d’un grand professionnalisme. A noter, prestation d’un très bon rapport qualité/prix.
