Installé à La Plaine-sur-Mer, le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier est un cabinet du Pays de Retz. Il évalue à Pornic, sur le littoral de la Côte de Jade et dans les communes du rétro-littoral maisons, appartements, commerces, campings, locaux d’activités et terres, en valeur vénale comme en valeur locative.
Au sud de l’estuaire de la Loire, le Pays de Retz réunit 38 communes et quatre intercommunalités au sein du PETR du Pays de Retz : Pornic Agglo Pays de Retz, la communauté de communes Sud Estuaire, Grand Lieu Communauté et la communauté de communes Sud Retz Atlantique. Le nom du pays se lit dans celui de ses communes : La Bernerie-en-Retz, Les Moutiers-en-Retz, Chaumes-en-Retz, Villeneuve-en-Retz, Cheix-en-Retz, Saint-Père-en-Retz. Son schéma de cohérence territoriale, révisé, a été approuvé le 2 mars 2026.
Pornic Agglo Pays de Retz regroupe 15 communes et environ 72 000 habitants. En 2025, les 627 ventes de maisons des six communes littorales (Pornic, La Bernerie-en-Retz, Les Moutiers-en-Retz, La Plaine-sur-Mer, Préfailles, Saint-Michel-Chef-Chef) se sont conclues à une médiane de 4 200 €/m². Les 337 ventes des neuf communes du rétro-littoral, à 2 540 €/m², soit près de 40 % de moins, sur des terrains plus grands (696 m² en médiane, contre 485 m² sur la côte). Un même bien ne se compare donc qu’aux ventes de son propre secteur.
Ventes 2025 | Maisons | Appartements |
Médiane €/m² | 4 570 € | 5 350 € |
Moitié centrale des ventes | 3 640 à 5 960 €/m² | 4 700 à 6 080 €/m² |
Prix médian | 394 500 € | 192 300 € |
Surface médiane | 90 m² | 40 m² |
Nombre de ventes | 254 | 70 |
Source : DVF – Demandes de valeurs foncières (DGFiP), ventes de 2025.
La médiane des maisons est passée de 4 940 €/m² en 2023 à 4 570 €/m² en 2025 (−7 %). Celle des appartements, de 5 230 à 5 350 €/m² (+2 %), sur des surfaces médianes de 40 à 45 m².
Commune | Maisons – médiane €/m² (ventes) | Résidences secondaires |
Préfailles | 4 640 € (42) | 65,8 % |
Saint-Michel-Chef-Chef | 4 110 € (114) | 51,1 % |
La Bernerie-en-Retz | 4 090 € (84) | 54,6 % |
Les Moutiers-en-Retz | 3 820 € (31) | 49,9 % |
La Plaine-sur-Mer | 3 810 € (102) | 46,7 % |
Source : DVF (DGFiP), ventes de 2025. Insee, RP 2023.
À Pornic, 32,1 % des logements sont des résidences secondaires (Insee, RP 2023). Leur part dépasse la moitié à Préfailles, à La Bernerie-en-Retz et à Saint-Michel-Chef-Chef : vue, distance à la plage et exposition aux risques littoraux font la valeur.
Commune | Maisons – médiane €/m² (ventes) | Terrain médian |
Port-Saint-Père | 2 930 € (22) | 606 m² |
Chauvé | 2 780 € (31) | 728 m² |
Chaumes-en-Retz | 2 660 € (83) | 714 m² |
Sainte-Pazanne | 2 540 € (69) | 566 m² |
Rouans | 2 380 € (28) | 1 006 m² |
Saint-Hilaire-de-Chaléons | 2 380 € (21) | 505 m² |
Machecoul-Saint-Même | 2 380 € (91) | 618 m² |
Vue | 2 330 € (21) | 1 000 m² |
Villeneuve-en-Retz | 2 310 € (55) | 800 m² |
Source : DVF (DGFiP), ventes de maisons de 2025. Cheix-en-Retz (7 ventes) n’est pas présentée.
Entre 2023 et 2025, la médiane des maisons a reculé de 2 910 à 2 540 €/m² à Sainte-Pazanne et de 2 770 à 2 660 €/m² à Chaumes-en-Retz. Elle est restée stable à Machecoul-Saint-Même (2 400 puis 2 380 €/m²). Sur ces volumes, chaque vente retenue est vérifiée : état, terrain, dépendances, situation en bourg ou en campagne.
Pornic Agglo Pays de Retz compte 6 654 établissements actifs en 2024 et 19 121 emplois, dont 8 436 à Pornic (Insee, 2023). Valeur vénale pour un financement bancaire, une cession-bail ou une allocation du prix d’acquisition (PPA, IFRS 3). Valeur locative de marché au renouvellement du bail ou en déplafonnement, indemnité d’éviction, évaluation de fonds de commerce.
Au 1er janvier 2026, l’agglomération recense 39 campings (6 393 emplacements) et 15 hôtels (584 chambres) (Insee). Pornic compte 6 campings et 8 hôtels, dont l’hôtel-thalasso Alliance Pornic (112 chambres et 8 suites). Saint-Michel-Chef-Chef compte 8 campings. Murs et fonds s’évaluent par la méthode hôtelière : la valeur des murs découle du loyer que l’exploitation peut supporter. Sur l’ensemble de la Loire-Atlantique, les hôtels ont enregistré 2,9 millions de nuitées en 2025, pour un taux d’occupation de 58 % (65 % en août). Les campings, 3 millions de nuitées, pour un taux d’occupation de 45 % (76 % en août) (Loire-Atlantique Développement, chiffres clés du tourisme, édition 2026).
Commerces du centre de Pornic et du port, de Tharon-Plage et des bourgs littoraux, marqués par la saisonnalité. Commerces de centre-bourg du rétro-littoral, à Sainte-Pazanne, Chaumes-en-Retz, Villeneuve-en-Retz ou Machecoul-Saint-Même. Valeur locative de marché établie à partir de loyers réellement constatés, renouvellement et déplafonnement, indemnité d’éviction.
L’agglomération compte 33 parcs d’activités, dont 26 en gestion publique. À Pornic, L’Europe (126 entreprises), Pornic Ouest (88) et La Blavetière (50) sont les principaux. S’y ajoutent La Princetière à Saint-Michel-Chef-Chef, La Gateburrière et la zone conchylicole du Marais à La Plaine-sur-Mer, La Prée à Préfailles et Le Butai à Chaumes-en-Retz. Hauteur utile, accès, part de bureaux et réserve foncière déterminent la valeur.
Le port de plaisance de la Noëveillard offre 900 places. En baie de Bourgneuf, des dizaines d’entreprises élèvent huîtres et moules : bâtiments conchylicoles et terrains en zone naturelle s’évaluent au regard de leur zonage, qui en encadre l’usage. Dans le rétro-littoral, terres agricoles, prairies et marais s’évaluent selon leur situation locative (bail rural ou terres libres) et à partir des ventes rurales du secteur.
Gourmalon, la Noëveillard, Sainte-Marie-sur-Mer, Le Clion-sur-Mer à Pornic. Pointe Saint-Gildas à Préfailles, Tharon-Plage à Saint-Michel-Chef-Chef. Maisons de bourg et maisons à la campagne avec grand terrain dans le rétro-littoral : maisons, appartements, terrains à bâtir. Succession et donation-partage, divorce et sortie d’indivision, déclaration IFI, LMNP et LMP. Troubles de jouissance : perte de vue mer, d’ensoleillement, nuisances.
Pornic, La Bernerie-en-Retz et Les Moutiers-en-Retz relèvent du PPRL de la baie de Bourgneuf nord, approuvé le 13 juillet 2016. La Plaine-sur-Mer, Préfailles, Saint-Michel-Chef-Chef et Saint-Brevin-les-Pins relèvent du PPRL de la Côte de Jade, approuvé le 12 février 2019, qui traite la submersion marine et l’érosion côtière.
La Bernerie-en-Retz, ajoutée par le décret n° 2023-698 du 31 juillet 2023, et Saint-Brevin-les-Pins figurent sur la liste nationale des communes exposées au recul du trait de côte. Pornic, La Plaine-sur-Mer, Préfailles, Saint-Michel-Chef-Chef et Les Moutiers-en-Retz n’y figurent pas. Dans les communes inscrites, le document d’urbanisme délimite les zones exposées au recul du trait de côte à l’horizon de 30 ans et de 30 à 100 ans, où s’appliquent des règles de constructibilité et un droit de préemption spécifiques. Lorsque l’usage d’un bien est limité dans le temps par le recul de la côte, l’évaluation applique la méthode de la Valeur Résiduelle d’Utilisation (VRU).
Le Pays de Retz relève de deux tribunaux judiciaires, tous deux du ressort de la cour d’appel de Rennes. Le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire est compétent pour Pornic, les communes littorales, Chaumes-en-Retz, Chauvé, Saint-Hilaire-de-Chaléons, Villeneuve-en-Retz et les communes de Sud Estuaire. Le tribunal judiciaire de Nantes l’est pour Sainte-Pazanne, Port-Saint-Père, Rouans, Vue, Cheix-en-Retz, Machecoul-Saint-Même et Saint-Philbert-de-Grand-Lieu (code de l’organisation judiciaire, annexe, tableau IV).
Expert près la cour d’appel de Rennes, Romuald Guilbaud peut être désigné par toute juridiction. Pour un litige familial ou locatif, l’expertise conventionnelle permet aux parties et à leurs avocats de désigner ensemble le technicien (décret n° 2025-660 du 18 juillet 2025).
4 570 €/m² en médiane des 254 ventes de maisons enregistrées en 2025 (DVF), pour un prix médian de 394 500 €. La moitié des ventes se situe entre 3 640 et 5 960 €/m² : distance à la mer, vue, terrain et état du bien expliquent cet écart.
Non. En 2025, la médiane des maisons atteint 4 200 €/m² sur les six communes littorales de Pornic Agglo Pays de Retz, contre 2 540 €/m² dans les neuf communes du rétro-littoral (DVF). Une expertise compare le bien aux ventes de son propre secteur, jamais à une moyenne intercommunale.
Par la méthode hôtelière : la valeur des murs découle du loyer que l’exploitation peut supporter, celle du fonds de son excédent brut d’exploitation. Le classement, le nombre d’emplacements et la durée de la saison entrent dans l’analyse. Les résultats sont confrontés aux ventes comparables lorsqu’elles existent.
Sur la côte de Jade, seules La Bernerie-en-Retz et Saint-Brevin-les-Pins figurent sur la liste nationale. Toutes les communes littorales relèvent en revanche d’un PPRL, dont le zonage se vérifie pour chaque bien.
La visite a généralement lieu sous 10 à 15 jours. Le rapport est remis 10 à 15 jours après la visite, 3 semaines pour un bien complexe. Les délais s’adaptent à une échéance fiscale ou judiciaire.
Le cabinet intervient également à Saint-Brévin et en Sud Estuaire, à Saint-Nazaire, à Nantes, à Noirmoutier, à Challans et dans toute la Loire-Atlantique.
Romuald Guilbaud, expert immobilier agréé SEEIF (ex-CEIF-FNAIM), certifié REV TEGoVA, expert près la cour d’appel de Rennes (rubriques C.18.1 et C.18.2). Il peut être désigné par toute juridiction et intervient aussi en expertise amiable et en expertise conventionnelle. Rapports établis conformément à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition) et aux European Valuation Standards (EVS 2025) de TEGoVA.
Vous souhaitez faire évaluer un bien personnel ou professionnel dans le Pays de Retz ? Nous vous répondons en 24 h.
Notre processus commence par un
échange pour définir la mission : contexte (vente, succession, partage, IFI,
financement, bail commercial ou contentieux), date de valeur et valeur
recherchée, d’abord la valeur vénale, ou la valeur locative pour fixer un loyer
ou chiffrer une indemnité d’éviction. Romuald Guilbaud, installé à La
Plaine-sur-Mer, visite le bien à Pornic, sur la côte ou dans le rétro-littoral
: état, terrain, dépendances, vue et distance à la mer. Il consulte le plan
local d’urbanisme, le plan de prévention des risques littoraux et, à La
Bernerie-en-Retz et à Saint-Brevin-les-Pins, les zones exposées au recul du
trait de côte. Il retient des ventes ou des baux réellement constatés dans le
même secteur, littoral ou rétro-littoral, et vérifie la nature réelle de chaque
référence. Vous recevez un rapport détaillé : description du bien, situation
d’urbanisme et de risques, références retenues, calculs et corrections motivés.
Après la remise du rapport, nous restons disponibles pour répondre à vos questions
et à celles de vos conseils.
