L’immobilier d’entreprise s’évalue d’abord à sa valeur vénale : prix des murs, libres ou loués, pour une vente, un financement, une transmission ou des comptes. Loué le plus souvent sous bail commercial, il a aussi une valeur locative, à laquelle doit correspondre le loyer du bail renouvelé ou révisé (article L. 145-33 du code de commerce). Le code prévoit des règles distinctes selon les locaux : les bureaux à usage exclusif sont loués par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents (article R. 145-11), les locaux construits en vue d’une seule utilisation peuvent l’être selon les usages de leur branche d’activité (article R. 145-10). Chaque catégorie de locaux a son marché, ses références et sa méthode.
Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier évalue les murs professionnels et leur loyer à partir de ventes et de baux réellement constatés, de comptes d’exploitation lorsque la valeur en dépend, et d’une visite de chaque bien. Les rapports suivent la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition) et les European Valuation Standards (EVS 2025) de TEGoVA.
Bureaux : Valeur vénale d’immeubles et de plateaux, libres ou loués, et loyer de renouvellement fixé par comparaison. Le rapport intègre la trajectoire imposée par le dispositif éco-énergie tertiaire, qui vise les bâtiments tertiaires de 1 000 m² et plus (articles L. 174-1 et R. 174-22 du code de la construction et de l’habitation).
Commerces et boutiques : Valeur des murs occupés ou libres et valeur locative, établie d’après les caractéristiques du local, sa destination, les obligations des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix du voisinage. L’emplacement et la pondération des surfaces sont au cœur de l’analyse.
Fonds de commerce : Le fonds appartient à l’exploitant et se distingue des murs. Sa valeur repose sur des cessions publiées au BODACC, des comptes retraités et l’analyse du bail.
Hôtels, campings et résidences de tourisme : Murs, fonds et loyer évalués séparément. Le loyer se calcule le plus souvent par la méthode hôtelière, à partir de la recette que l’établissement peut produire.
Locaux monovalents et actifs spécifiques : Cliniques, EHPAD, cinémas, salles de spectacle, stations-service, garages. Leurs murs s’évaluent par la méthode des recettes ou le coût de remplacement déprécié. La monovalence, qui se démontre par le coût d’une reconversion, écarte le plafonnement du loyer et ouvre la voie aux usages de la branche.
Locaux d’activités, entrepôts et logistique : Bâtiments mixtes dont les bureaux et les surfaces d’activité ou de stockage sont évalués séparément, sur des références de la même zone. Hauteur libre, quais, dallage et régime des installations classées pèsent sur la valeur.
Usines et sites industriels : Valeur vénale ou valeur d’usage, coût de remplacement déprécié, prise en compte de la pollution des sols et des obligations de remise en état à la cessation d’activité (code de l’environnement).
La valeur vénale libre ou occupée : Elle sert à la vente, à l’acquisition, au financement bancaire et à la cession-bail. Un bien loué s’évalue avec son bail, un bien libre avec le coût de sa vacance.
La juste valeur : Elle répond aux normes comptables, lors d’une acquisition de société (PPA) ou pour un fonds (AMF et IFRS).
La valeur fiscale et patrimoniale : Murs détenus en direct ou par une SCI, en succession ou donation, en sortie d’indivision ou pour l’IFI et le contentieux fiscal.
La valeur locative, pour le loyer et l’indemnité d’éviction : Elle fixe le loyer d’un bail neuf ou renouvelé. La même valeur locative sert aussi au calcul de l’indemnité d’éviction, égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (article L. 145-14 du code de commerce) : la valeur du droit au bail perdu se mesure à partir de l’écart entre la valeur locative de marché et le loyer qu’aurait payé le locataire (méthode du différentiel). Voir baux commerciaux et déplafonnement et indemnité d’éviction.
Le cadre de la mission : Mission confiée par une juridiction (expertise judiciaire), par les parties d’un commun accord (expertise conventionnelle), ou par une collectivité (secteur public et baux longue durée).
Le territoire : Métropole de Nantes, estuaire de Saint-Nazaire, littoral et toute la Loire-Atlantique, La Roche-sur-Yon, Challans et tout le département de la Vendée.
Celle qui correspond à votre besoin : valeur vénale pour une vente ou un financement, juste valeur pour des comptes, valeur locative pour un loyer ou une indemnité d’éviction. La lettre de mission la nomme, avec la date de valeur.
Parce que les marchés diffèrent. Les bureaux et les commerces disposent de nombreuses références de ventes et de baux. Les hôtels et les locaux monovalents s’évaluent sur leurs recettes. Les usines, rarement vendues, s’évaluent souvent par les coûts, contrôlés par la rentabilité.
Non. Une annonce exprime un prix demandé. Nos références sont des ventes et des baux réellement conclus et des décisions de justice. Voir la différence entre avis de valeur et expertise.
Titre de propriété, plans et surfaces, bail et avenants, diagnostics, avis de taxe foncière, et pour les actifs d’exploitation les trois derniers bilans et comptes de résultat. La liste précise figure sur chaque page spécialisée.
La visite a généralement lieu sous 10 à 15 jours. Le rapport d’expertise est remis 10 à 15 jours après la visite et la réception des pièces.
Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier, dirigé par Romuald Guilbaud, expert immobilier agréé SEEIF (ex-CEIF-FNAIM), certifié REV TEGoVA, expert près la cour d’appel de Rennes (rubriques C.18.1 et C.18.2, cette dernière couvrant les valeurs locatives, les indemnités d’éviction et les fonds de commerce), titulaire d’un MBA en finance. Rapports établis conformément aux EVS 2025 de TEGoVA et à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition), pour une évaluation rigoureuse, confidentielle et défendable.
Dirigeants, investisseurs, foncières, collectivités, notaires, avocats, banques : confiez-nous l’évaluation de vos locaux professionnels ou une contre-expertise. Devis en 24 h.
Notre processus commence par un
échange pour définir la mission : nature du bien, contexte (vente, financement,
comptes, transmission, bail ou éviction, contentieux), date de valeur et valeur
recherchée. Romuald Guilbaud visite le bien et relève ses caractéristiques
techniques. Il analyse le bail, les surfaces et, pour les actifs
d’exploitation, les comptes, puis réunit les ventes et les baux de référence
propres à la catégorie de locaux. Vous recevez un rapport détaillé : base de
valeur nommée, méthodes retenues et raisons de ce choix, références
identifiées, calculs et réserves. Après la remise du rapport, nous restons
disponibles pour répondre à vos questions et à celles de vos conseils.
Un dossier compliqué que le cabinet a su traiter avec un grand professionnalisme. Il a également été très apprécié par notre notaire et notre avocat. Mr Guilbaud a continué à suivre le dossier après la vente afin de rester à ma disposition si j’avais des questions.
Réactivité, efficacité et professionnalisme pour notre dossier qui se voulait assez complexe. Encore merci !
Mes frères et moi avons sollicité l’expertise de Mr Guilbaud pour nous aider dans la succession du patrimoine immobilier de nos parents. Nous avons particulièrement apprécié son efficacité et sa bienveillance.
J’ai fait appel au Cabinet Guilbaud suite à mon divorce afin d’expertiser notre maison. Mr Guilbaud a été très à l’écoute et a fait preuve d’un grand professionnalisme. A noter, prestation d’un très bon rapport qualité/prix.
