Les murs d’un commerce s’achètent pour le revenu qu’ils procurent ou pour l’emplacement qu’ils offrent. Occupés, ils valent leur revenu capitalisé. Libres, ils se comparent aux ventes de locaux équivalents, en tenant compte du coût de la vacance. Dans les deux cas, l’emplacement commande la valeur : un commerce vaut d’abord le loyer que son emplacement permet de payer durablement.
Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier détermine la valeur vénale des murs de votre commerce, celle du droit au bail et du fonds de commerce, ainsi que la valeur locative, à partir de ventes publiées, de baux réellement conclus ou fixés en justice et d’une analyse de l’emplacement faite sur place. Chaque référence est identifiée et chaque correction motivée, conformément à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition) et aux European Valuation Standards (EVS 2025) de TEGoVA.
Achat et vente de murs : Valeur de murs loués ou libres, pour une vente, une acquisition, un dossier de financement bancaire ou une cession-bail.
Cession du fonds ou du droit au bail : Prix de cession d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail, reprise, apport en société, nantissement, contrôle fiscal des droits d’enregistrement.
Transmission : Murs détenus en direct ou par la SCI du commerçant, en succession ou donation-partage, en divorce ou sortie d’indivision, ou pour une déclaration IFI ou un contentieux fiscal.
Bail commercial, loyer et indemnité d’éviction : Fixer le loyer du bail renouvelé ou révisé, établir ou discuter une modification notable des éléments de la valeur locative, préparer un mémoire (voir baux commerciaux et déplafonnement). Après un refus de renouvellement, la même valeur locative sert au calcul de l’indemnité d’éviction.
Troubles, expropriation, préemption : Chantier ou désordre qui prive le commerçant d’une partie de sa jouissance (troubles de jouissance), expropriation ou préemption.
Litiges : Mission confiée par une juridiction (expertise judiciaire) ou par les parties d’un commun accord (expertise conventionnelle).
Murs occupés : Le loyer en place et la valeur locative sont capitalisés à un taux construit à partir du taux prime des commerces de la catégorie concernée (pied d’immeuble de centre-ville, galerie, zone commerciale de périphérie), puis ajusté de l’emplacement, de la solidité de l’exploitant, de la durée restant à courir et des perspectives de renouvellement. Un loyer plafonné inférieur à la valeur locative est traité sur la période où l’écart persiste.
Murs libres : Valeur locative de marché diminuée du coût de la vacance, recoupée par des ventes de locaux commerciaux publiées. Le libellé « local industriel, commercial ou assimilé » des données DVF recouvre aussi bien une boutique qu’un atelier : nous vérifions la nature réelle de chaque vente avant de la retenir.
Murs et fonds : Un loyer inférieur à la valeur locative diminue la valeur des murs et augmente celle du droit au bail. Nous évaluons les deux à partir du même loyer de marché (voir la partie suivante).
Le bailleur détient les murs. Le commerçant détient le fonds de commerce, dont le droit au bail est souvent l’élément principal pour une boutique. Nous évaluons l’un et l’autre à partir de la même valeur locative de marché, ce qui garantit leur cohérence.
Le droit au bail : Droit du locataire d’occuper le local et d’obtenir le renouvellement de son bail ou, à défaut, une indemnité d’éviction (article L. 145-14 du code de commerce). Il se cède avec le fonds : une clause interdisant sa cession à l’acquéreur du fonds est réputée non écrite (article L. 145-16). Sa cession isolée dépend des clauses du bail.
L’avantage de loyer : Écart entre la valeur locative de marché et le loyer payé, et durée pendant laquelle il persistera. Au renouvellement d’un bail de neuf ans au plus, la hausse du loyer est plafonnée à la variation de l’indice, sauf modification notable des éléments de la valeur locative (article L. 145-34). L’avantage peut donc se prolonger au-delà du bail en cours.
La destination et l’emplacement : Un bail « tous commerces » intéresse plus de repreneurs qu’un bail limité à une activité. Dans les emplacements les plus recherchés, un droit au bail peut se négocier même lorsque le loyer est proche de la valeur locative : la rareté du local a un prix.
Les contraintes du bail : Agrément du bailleur, garantie du cédant (invocable trois ans au plus après la cession, article L. 145-16-2), durée résiduelle. Un bail dérogatoire de trois ans au plus n’ouvre pas droit au renouvellement (article L. 145-5) : son droit au bail s’évalue en conséquence.
Nos méthodes pour le droit au bail :
Le fonds de commerce d’une boutique : Clientèle et achalandage, droit au bail, enseigne et nom commercial, mobilier, matériel et agencements (article L. 142-2). La valeur s’établit d’abord par comparaison avec des cessions de fonds publiées au BODACC (article L. 141-12), appariées aux comptes des fonds cédés et rapportées au chiffre d’affaires et à l’excédent brut d’exploitation retraité. Les barèmes ne servent qu’au recoupement. La valeur du droit au bail et du matériel constitue un plancher. Notre méthode est détaillée sur la page évaluation de fonds de commerce.
L’éviction – fonds perdu ou droit au bail perdu : L’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds, sauf si le bailleur prouve que le préjudice est moindre (article L. 145-14). Lorsque le commerce peut se réinstaller sans perte importante de clientèle, le préjudice se mesure à partir de la valeur du droit au bail, augmentée des frais de réinstallation. Cette valeur s’apprécie sur le local dont le locataire est évincé : un loyer de réinstallation plus bas ne suffit pas à la réduire à zéro (Cass. 3e civ., 13 oct. 2021, n° 20-19.340, publié). Voir l’indemnité d’éviction.
La fiscalité de la cession : La cession d’un droit au bail, qu’elle soit qualifiée de pas-de-porte, d’indemnité de départ ou autrement, supporte les droits d’enregistrement au tarif des cessions de fonds de commerce (articles 725 et 719 du code général des impôts). Le droit est perçu sur le prix stipulé, ou sur la valeur vénale réelle du droit cédé si elle est supérieure. Notre rapport documente cette valeur en cas de contrôle fiscal.
Le cadre : Le loyer du bail commercial renouvelé ou révisé doit correspondre à la valeur locative (article L. 145-33 du code de commerce). À défaut d’accord, elle se détermine d’après cinq éléments : les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Les articles R. 145-3 à R. 145-8 en précisent le contenu, élément par élément. La même valeur locative sert aussi au calcul de l’indemnité d’éviction, égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (article L. 145-14) : la valeur du droit au bail perdu se mesure à partir de l’écart entre la valeur locative de marché et le loyer qu’aurait payé le locataire (méthode du différentiel).
Les caractéristiques du local : Situation dans l’immeuble, surface et volume, commodité de l’accès pour le public, part des surfaces affectées à la réception du public, conformation et état d’entretien (article R. 145-3). Les surfaces sont pondérées : la zone de vente en façade compte pleinement, les réserves, l’arrière-boutique, l’étage ou le sous-sol pour une fraction. Le linéaire de vitrine et la situation d’angle sont pris en compte. Chaque coefficient est indiqué dans le rapport.
La destination des lieux : C’est celle autorisée par le bail et ses avenants, ou par le tribunal (article R. 145-5). Un bail « tous commerces » et une destination limitée à une seule activité ne donnent pas la même valeur locative.
Les obligations respectives des parties : Les restrictions à la jouissance et les obligations normalement à la charge du bailleur transférées au preneur sans contrepartie diminuent la valeur locative (article R. 145-8). Nous lisons chaque clause de charges, d’impôts et de travaux.
Les facteurs locaux de commercialité : Ils dépendent de l’intérêt que présentent, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue, la répartition des activités dans le voisinage, les moyens de transport et l’attrait ou les sujétions de l’emplacement (article R. 145-6). Nous qualifions l’emplacement : n° 1 (flux piétons maximal, enseignes nationales), n° 1 bis, n° 2 ou secondaire, à partir des flux observés et de la nature des commerces voisins.
Les prix couramment pratiqués dans le voisinage : Ils concernent des locaux équivalents. À défaut d’équivalence, ils servent de base et sont corrigés des différences constatées. Chaque référence comporte son adresse et sa description, et elle est corrigée des écarts de date et de modalités de fixation (article R. 145-7). Nous retenons des loyers de renouvellement, des fixations judiciaires et des locations nouvelles, en réintégrant l’éventuel droit d’entrée et les franchises pour obtenir un loyer économique comparable. Les loyers d’annonces sont écartés.
Hors cas particuliers, la hausse du loyer renouvelé est plafonnée à la variation de l’indice des loyers commerciaux ou des activités tertiaires, sauf modification notable des quatre premiers éléments de l’article L. 145-33 (article L. 145-34). Une évolution du quartier ne suffit pas.
Une incidence favorable sur le commerce exercé : La modification notable des facteurs locaux de commercialité ne justifie le déplafonnement que si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité du preneur. La Cour de cassation l’a jugé à propos de l’arrivée d’une ligne de tramway à Nantes, que le commerçant tenait pour défavorable à son activité (Cass. 3e civ., 14 sept. 2011, n° 10-30.825). Nous analysons donc l’effet de chaque changement sur l’activité exercée dans les lieux, et non sur le quartier en général.
Centres-villes et périphéries : Boutiques de l’hypercentre et des quartiers de Nantes, cellules de galeries et de zones commerciales de périphérie, commerces de Saint-Nazaire et de toute la Loire-Atlantique.
Commerce balnéaire : Boutiques de remblai, de port et de centre de station à La Baule-Escoublac, Pornic, Saint-Brevin-les-Pins, Les Sables-d’Olonne, Saint-Gilles-Croix-de-Vie, Noirmoutier-en-l’Île et à l’île d’Yeu. La saisonnalité des flux est intégrée à l’analyse de l’emplacement.
Pôles vendéens : Centres-villes et zones commerciales de La Roche-sur-Yon, de Challans, de Montaigu-Vendée, des Herbiers et de tout le département de la Vendée.
Pour aller plus loin : Guilbaud R., « L’indemnité d’éviction du bail commercial à l’épreuve du territoire — Approche méthodologique appliquée à la Loire-Atlantique et à la Vendée », Zenodo, août 2026, DOI : 10.5281/zenodo.22096087. Guilbaud R., « L’évaluation du fonds de commerce : des méthodes à la preuve », Zenodo, octobre 2026, DOI : 10.5281/zenodo.23209894.
Le propriétaire des murs a besoin de la valeur de l’immeuble et du loyer. Le commerçant a besoin de la valeur de son fonds, droit au bail compris. Les deux évaluations reposent sur la même valeur locative de marché.
Par l’avantage de loyer, multiplié par un coefficient motivé selon l’emplacement et la durée, puis par comparaison avec des cessions de droits au bail de locaux comparables. Le résultat est contrôlé par la valeur des murs libres et occupés.
Il peut en avoir une. Le droit au renouvellement, la destination autorisée et la rareté de l’emplacement comptent aussi. Dans les rues les plus recherchées, ces éléments suffisent à lui donner un prix. Ailleurs, sa valeur peut être faible. Nous la mesurons sur des cessions réelles.
C’est la partie d’une rue ou d’un centre où les flux de chalands sont les plus forts et où se concentrent les enseignes recherchées. L’emplacement n° 1 bis le prolonge avec des flux moindres. Le classement se fait rue par rue, parfois immeuble par immeuble, et il se justifie par des observations.
Parce qu’un mètre carré de vente en façade ne produit pas le même chiffre d’affaires qu’un mètre carré de réserve ou d’étage. La pondération ramène chaque partie à un équivalent de surface de vente, ce qui permet de comparer des boutiques de configurations différentes.
Seulement si la modification des facteurs locaux de commercialité est notable et de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce exercé dans les lieux (Cass. 3e civ., 14 sept. 2011, n° 10-30.825). La preuve se fait par des éléments concrets : flux, implantations nouvelles, transports.
Bail, avenants et derniers avis d’échéance, comptes des trois derniers exercices si le fonds ou le droit au bail est évalué, plans et surfaces par niveau, règlement de copropriété le cas échéant, diagnostics, avis de taxe foncière, factures des travaux réalisés par chaque partie. Selon le contexte : congé, mémoire préalable ou décision désignant l’expert.
La visite a généralement lieu sous 10 à 15 jours. Le rapport d’expertise est remis 10 à 15 jours après la visite et la réception des pièces.
Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier, dirigé par Romuald Guilbaud, expert immobilier agréé SEEIF (ex-CEIF-FNAIM), certifié REV TEGoVA, expert près la cour d’appel de Rennes (rubriques C.18.1 et C.18.2, cette dernière couvrant les valeurs locatives, les indemnités d’éviction et les fonds de commerce), titulaire d’un MBA en finance. Rapports établis conformément aux EVS 2025 de TEGoVA et à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition), pour une évaluation rigoureuse, confidentielle et défendable.
Propriétaires de murs, commerçants, repreneurs, investisseurs, notaires, avocats, experts-comptables : confiez-nous l’évaluation de votre local commercial, de votre droit au bail ou de votre fonds de commerce, ou une contre-expertise. Devis en 24 h.
Notre processus commence par un échange pour définir la mission : contexte (vente des murs, cession du fonds ou du droit au bail, succession, renouvellement de bail ou éviction, contrôle fiscal, contentieux), date de valeur et valeur recherchée (valeur des murs libres ou occupés, du droit au bail, du fonds de commerce, valeur locative). Romuald Guilbaud visite le local et observe son environnement : flux, vitrines voisines, accès, stationnement. Il mesure ou contrôle les surfaces par zone, analyse le bail clause par clause et, lorsque le fonds est évalué, les comptes retraités, puis réunit les ventes, les baux et les cessions de référence. Vous recevez un rapport détaillé : surfaces pondérées, qualification de l’emplacement, références identifiées et corrigées, calcul de la valeur des murs, du droit au bail, du fonds ou de la valeur locative selon la mission, avec le contrôle de cohérence entre ces valeurs. Après la remise du rapport, nous restons disponibles pour répondre à vos questions et à celles de vos conseils.
