Un hôtel, un camping ou une résidence de tourisme se vend et se loue sur ses recettes, pas sur ses mètres carrés. Sa valeur dépend de la capacité d’hébergement, du classement, de la saisonnalité et de la rentabilité de l’exploitation. Le code de commerce en tire les conséquences : le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut être déterminé « selon les usages observés dans la branche d’activité considérée » (article R. 145-10). Pour l’hôtellerie, cet usage est la méthode hôtelière.
Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier évalue séparément les murs, le fonds de commerce et le loyer, à partir des comptes d’exploitation, des tarifs publiés et de cessions et de baux réellement constatés. Chaque taux et chaque abattement retenu est justifié dans le rapport.
Renouvellement ou révision du bail : Fixer le loyer, apprécier la monovalence des locaux, établir ou contester un mémoire en fixation du prix. Voir baux commerciaux et déplafonnement.
Cession, acquisition, financement : Valeur des murs, du fonds de commerce ou de l’ensemble « murs et fonds » pour une vente, un rachat, un dossier de financement bancaire ou une cession-bail.
Allocation du prix d’acquisition : Répartition du prix d’acquisition d’une société hôtelière entre terrain, constructions et actifs incorporels, pour l’application de la norme IFRS 3. Voir Purchase Price Allocation.
Transmission et fiscalité : Succession et donation-partage, divorce et sortie d’indivision, IFI et contentieux fiscal.
Éviction et expropriation : Indemnité due à l’exploitant en cas de refus de renouvellement du bail (indemnité d’éviction), d’expropriation ou de préemption.
Contentieux : Mission confiée par une juridiction (expertise judiciaire) ou d’un commun accord par les parties (expertise conventionnelle). Le prix du bail renouvelé ou révisé relève du président du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble (article R. 145-23 du code de commerce).
La méthode part de la recette que l’établissement peut produire, et non de sa surface. Elle se déroule en quatre étapes.
La monovalence se démontre : Elle n’est pas automatique. La Cour de cassation a approuvé une cour d’appel qui avait jugé polyvalents des locaux d’hôtel-restaurant dont les deux activités, dotées d’entrées indépendantes, de clientèles et de chiffres d’affaires distincts, pouvaient être exploitées séparément. Le loyer a alors été fixé selon la valeur locative de droit commun (Cass. 3e civ., 12 avril 2018, n° 17-15.202). Nous analysons la configuration des lieux avant de choisir la méthode.
Les murs loués : Capitalisation du loyer, réel ou de marché, à un taux construit à partir du taux prime de l’hôtellerie, ajusté de l’emplacement, de la catégorie, de l’état de l’immeuble et de la durée résiduelle du bail. Nous vérifions que le loyer est soutenable au regard de l’excédent brut d’exploitation avant loyer (EBITDAR).
Le fonds de commerce : Comparaison avec des cessions de fonds hôteliers publiées au BODACC, rapportées au chiffre d’affaires et à l’excédent brut d’exploitation retraité, puis capitalisation de la rentabilité. Voir évaluation de fonds de commerce.
L’ensemble murs et fonds : Actualisation des flux de trésorerie (DCF) pour les établissements structurés, à partir du taux d’occupation, du prix moyen par chambre, du RevPAR (revenu par chambre disponible) et du résultat brut d’exploitation (GOP).
Pas de double compte : Un loyer inférieur au marché augmente la valeur du fonds de commerce et diminue celle des murs. Les deux valeurs sont réconciliées avant d’être additionnées.
Référentiels : European Valuation Standards (EVS 2025) de TEGoVA pour l’immobilier, EVS-IA 2026 lorsque le fonds ou la clientèle sont évalués isolément, Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition).
Un actif composite : Un camping réunit du foncier, des aménagements (réseaux, sanitaires, piscine, bâtiments d’accueil), des hébergements locatifs et un fonds de commerce. Résidences mobiles et habitations légères de loisirs sont recensées et évaluées à part, selon leur âge et leur propriétaire (exploitant ou particuliers).
Le loyer : La méthode hôtelière s’applique aussi aux campings, à partir du nombre d’emplacements, des tarifs par saison et du taux d’occupation moyen des campings du département. La cour d’appel de Montpellier l’a retenue pour fixer le loyer d’un camping classé, en relevant que l’activité obéit à des normes touristiques et à un classement comparable à celui des hôtels (CA Montpellier, 27 juin 2017, pourvoi rejeté : Cass. 3e civ., 13 sept. 2018, n° 17-26.118).
Urbanisme et risques : Permis d’aménager et nombre d’emplacements autorisés, classement, zonage du PLU, loi Littoral. Dans les zones à risque naturel ou technologique prévisible, l’autorité compétente peut à tout moment prescrire des travaux d’information, d’alerte et d’évacuation des occupants (article L. 443-2 du code de l’urbanisme). Ces contraintes pèsent directement sur la valeur. Voir évaluation et érosion côtière.
Un bail encadré : Le bail conclu entre les propriétaires et l’exploitant d’une résidence de tourisme dure neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation triennale (article L. 145-7-1 du code de commerce).
La valeur d’un lot : Elle dépend du loyer, de la solidité financière de l’exploitant, de l’échéance du bail et des travaux à la charge des propriétaires. Voir statuts LMP et LMNP.
Nantes et Saint-Nazaire : Hôtellerie urbaine et d’affaires, établissements de chaîne et indépendants à Nantes, Saint-Nazaire et dans toute la Loire-Atlantique.
Littoral de Loire-Atlantique : Hôtels de bord de mer et campings de La Baule, Pornichet et la presqu’île guérandaise, de Pornic et la Côte de Jade et de Saint-Brevin-les-Pins.
Littoral Vendéen : Premier département français par le nombre d’emplacements de camping (52 768, Insee 2025). Campings et hôtels des Sables-d’Olonne, de Saint-Gilles-Croix-de-Vie et Saint-Hilaire-de-Riez, de Noirmoutier-en-l’Île, de l’île d’Yeu . Hôtellerie urbaine et d’affaires à La Roche-sur-Yon. Voir expert immobilier en Vendée.
La saisonnalité : Sur le littoral, le taux d’occupation annuel masque des écarts forts entre haute et basse saison. Nous retenons des références de même emplacement et de même période d’ouverture.
Pour aller plus loin : Guilbaud R., « L’évaluation du fonds de commerce : des méthodes à la preuve », Zenodo, octobre 2026, DOI : 10.5281/zenodo.23209894.
Non. Lorsque l’hôtel et le restaurant peuvent être exploités séparément, avec des accès, des clientèles et des chiffres d’affaires distincts, les juges peuvent retenir la polyvalence et fixer le loyer selon la valeur locative de droit commun (Cass. 3e civ., 12 avril 2018, n° 17-15.202).
Les murs sont l’immeuble, dont le revenu est le loyer. Le fonds de commerce regroupe la clientèle, l’enseigne, le droit au bail et le matériel d’exploitation. Une cession « murs et fonds » réunit les deux, mais leurs valeurs ne s’additionnent qu’après contrôle du loyer.
Oui. Il conditionne le prix moyen par chambre et le pourcentage retenu dans la méthode hôtelière. Le classement d’un hôtel est décidé par Atout France, sur certificat de visite d’un organisme évaluateur accrédité (article L. 311-6 du code du tourisme).
Bail et avenants, trois derniers bilans et comptes de résultat, statistiques mensuelles d’occupation et de prix moyen, grilles tarifaires, décision de classement, plans, diagnostics, avis de taxe foncière. Pour un camping : permis d’aménager, plan des emplacements et inventaire des hébergements locatifs.
La visite a généralement lieu sous 10 à 15 jours. Le rapport d’expertise est remis 10 à 15 jours après la visite et la réception des pièces comptables.
Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier, dirigé par Romuald Guilbaud, expert immobilier agréé SEEIF (ex-CEIF-FNAIM), certifié REV TEGoVA, expert près la cour d’appel de Rennes (rubriques C.18.1 et C.18.2, cette dernière couvrant les valeurs locatives, les indemnités d’éviction et les fonds de commerce), titulaire d’un MBA en finance. Rapports établis conformément aux EVS 2025 de TEGoVA, aux EVS-IA 2026 pour les actifs incorporels évalués isolément, et à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition), pour une évaluation rigoureuse, confidentielle et défendable.
Hôteliers, propriétaires de murs, exploitants de campings, notaires, avocats, banques : confiez-nous l’évaluation de votre établissement ou une contre-expertise. Devis en 24 h.
Notre processus commence par un échange pour définir la mission : contexte (renouvellement de bail, cession, succession, contentieux), date de valeur et valeur recherchée (murs, fonds de commerce, loyer). Romuald Guilbaud visite l’établissement : chambres ou emplacements, parties communes, équipements, état technique. Il analyse les comptes, les tarifs et la fréquentation, puis les cessions et les baux de référence. Le rapport expose les méthodes, les taux retenus et leur justification. Après la remise, nous répondons à vos questions et à celles de vos conseils.
