Pour le calcul des droits de succession et de donation, les immeubles sont estimés « d’après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission » (article 761 du CGI). Le code civil retient d’autres dates : la jouissance divise pour le partage (article 829), l’époque du partage, d’après l’état du bien au jour de la donation, pour le rapport (article 860), l’ouverture de la succession pour la réduction (article 922). Un même bien peut devoir être évalué à plusieurs dates, et chacune se justifie.
Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier détermine en tiers indépendant la valeur vénale de chaque bien transmis, à partir de ventes et de baux réellement constatés, conformément à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition) et aux European Valuation Standards (EVS 2025) de TEGoVA. Le rapport sert à la fois au notaire pour la déclaration, aux héritiers pour composer les lots et, en cas de contrôle, à la discussion avec l’administration fiscale.
Déclaration de succession : Elle est déposée dans les six mois du décès lorsque le défunt est décédé en France métropolitaine (article 641 du CGI). Les biens y figurent pour leur valeur vénale réelle au jour du décès, déclarée par les héritiers.
Donation et donation-partage : La valeur déclarée dans l’acte sert d’assiette aux droits de donation. Dans une donation-partage, elle peut aussi figer les valeurs pour le règlement de la succession future (voir plus bas).
Partage successoral : Les biens sont estimés à la date de la jouissance divise, la plus proche possible du partage (article 829 du code civil). Le conjoint survivant ou l’héritier qui habitait le logement peut en demander l’attribution préférentielle (article 831-2) : la soulte dépend alors de la valeur retenue. Même logique qu’en sortie d’indivision après une séparation.
Rapport et réduction des libéralités : Lorsqu’un héritier a reçu un bien de son vivant, sa valeur doit être reconstituée pour assurer l’égalité ou protéger la réserve héréditaire (articles 860 et 922 du code civil).
Revente d’un bien reçu : En cas d’acquisition à titre gratuit, le prix d’acquisition retenu pour la plus-value est la valeur retenue pour les droits de mutation (article 150 VB du CGI). Une sous-évaluation à la succession alourdit donc la plus-value imposable lors de la revente.
Contrôle fiscal : Si l’administration conteste la valeur déclarée, voir notre page IFI et contentieux fiscal et la section consacrée plus bas à la défense de la valeur.
La valeur libre pour le bien dont le défunt avait l’usage : La valeur vénale réelle d’un immeuble dont le propriétaire a l’usage à la date de la transmission « est réputée égale à la valeur libre de toute occupation » (article 761 du CGI). Une résidence secondaire du défunt s’évalue donc libre.
L’abattement de 20 % sur la résidence principale : Il s’applique à la valeur vénale réelle de l’immeuble qui constituait au jour du décès la résidence principale du défunt, lorsqu’il est à la même date occupé à titre de résidence principale par le conjoint survivant, le partenaire de PACS ou un ou plusieurs enfants mineurs ou majeurs protégés (article 764 bis du CGI). L’abattement est appliqué par la loi : l’expert détermine la valeur vénale sur laquelle il porte.
Le bien loué à un tiers : La règle de la valeur libre ne vise que les biens dont le propriétaire a l’usage. Un bien donné à bail s’évalue en tenant compte du bail en cours : loyer, durée restante, statut du locataire. Nous mesurons l’écart avec la valeur libre sur des ventes de biens occupés comparables, jamais par un pourcentage forfaitaire.
Les meubles : Ils ne sont pas compris dans la valeur de l’immeuble. Faute de vente publique ou d’inventaire, les meubles meublants sont retenus pour au moins 5 % des autres valeurs de la succession, sauf preuve contraire (article 764 du CGI). Notre rapport décrit ce qui relève de l’immeuble et ce qui n’en relève pas.
Le démembrement : Pour les droits d’enregistrement, la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété est une quotité de la pleine propriété fixée selon l’âge de l’usufruitier. Par exemple, pour un usufruitier de moins de 81 ans révolus mais de plus de 71 ans, l’usufruit vaut 30 % et la nue-propriété 70 % (article 669 du CGI). L’expert fixe la valeur de la pleine propriété, à laquelle le barème s’applique.
L’indivision : Une décote sur des droits indivis se discute face à l’administration fiscale lorsqu’elle est démontrée par le marché. Entre héritiers, elle ne s’applique pas : « l’état d’indivision d’un bien n’affecte pas, dans les rapports entre les copartageants, sa valeur vénale » (Cass. 1re civ., 15 mai 2018, n° 17-18.903).
Le rapport : Il est dû « de la valeur du bien donné à l’époque du partage, d’après son état à l’époque de la donation » (article 860 du code civil). Pour une maison donnée puis rénovée par l’enfant donataire, l’expert évalue la maison dans son état d’origine, aux prix du marché au jour du partage. Il reconstitue cet état à partir de l’acte, des photographies et des factures.
La réduction : Pour calculer la quotité disponible, les biens donnés sont fictivement réunis à la masse « d’après leur état à l’époque de la donation et leur valeur à l’ouverture de la succession » (article 922 du code civil).
La donation-partage : Les biens donnés sont, sauf convention contraire, évalués au jour de la donation-partage pour l’imputation et le calcul de la réserve. Trois conditions : tous les héritiers réservataires vivants ou représentés au décès ont reçu un lot, ils l’ont expressément accepté, et aucune réserve d’usufruit ne porte sur une somme d’argent (article 1078 du code civil). La valeur fixée dans l’acte peut ainsi devenir définitive : elle mérite une évaluation rigoureuse dès l’origine.
Des lots équilibrés : Nous évaluons l’ensemble des biens à la même date et selon la même méthode, pour que le notaire compose des lots de valeur comparable et limite les soultes.
La comparaison : Nous sélectionnons d’abord les ventes comparables (situation, type, surfaces, état, date proche de la transmission), à partir des données DVF et des actes. Nous présentons la moyenne et la médiane des références retenues. La régression n’est appliquée qu’à un panel homogène.
Les biens de rendement : Pour un immeuble de rapport ou des murs loués, nous capitalisons le loyer avec un taux construit à partir du taux prime de la classe d’actif, ajusté de l’emplacement, de l’état, du locataire et de la durée du bail. Le résultat est recoupé par comparaison.
La charge de la preuve : L’administration peut rectifier une évaluation inférieure à la valeur vénale réelle, mais elle doit prouver l’insuffisance de la valeur déclarée (article L. 17 du livre des procédures fiscales). Sa proposition de rectification doit être motivée (article L. 57).
Le délai de reprise : Il expire à la fin de la troisième année suivant l’enregistrement de la déclaration, si l’exigibilité des droits y est suffisamment révélée sans recherches ultérieures (article L. 180 du LPF). À défaut, le délai de droit commun de six ans s’applique (article L. 186).
La contre-expertise : Nous visitons le bien et examinons chaque vente retenue par l’administration : nature réelle du bien vendu, surface, état, date, emplacement. Une vente sans rapport avec le bien n’est pas un terme de comparaison.
Métropole et Loire-Atlantique : Nantes, Saint-Nazaire et toute la Loire-Atlantique.
Résidences familiales du littoral : La Baule-Escoublac, Pornic, Saint-Brevin-les-Pins, Noirmoutier-en-l’Île, L’Île-d’Yeu, Saint-Gilles-Croix-de-Vie et Les Sables-d’Olonne. Pour un bien exposé au recul du trait de côte, le risque est intégré par la méthode de la valeur résiduelle d’utilisation (VRU).
Patrimoine rural et vendéen : La Roche-sur-Yon, Challans, tout le département de la Vendée, et les terres et bois transmis : voir le foncier agricole, forestier et naturel.
Tous les biens transmis : Maison, appartement, terrain à bâtir, commerces, bureaux, locaux d’activités et fonds de commerce.
Non. Les biens sont déclarés pour leur valeur vénale réelle d’après la déclaration estimative des parties (article 761 du CGI). Le rapport d’expertise documente cette valeur et constitue votre base de discussion en cas de contrôle.
Non. Il vise la résidence principale du défunt, occupée au jour du décès à titre de résidence principale par le conjoint survivant, le partenaire de PACS ou certains enfants (article 764 bis du CGI).
Oui. Elle devient le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value (article 150 VB du CGI). Sous-évaluer pour réduire les droits peut donc alourdir l’impôt sur la plus-value.
Non. Les valeurs sont figées au jour de l’acte pour le calcul de la réserve seulement si les conditions de l’article 1078 du code civil sont réunies, et sauf convention contraire.
Acte de décès ou projet de donation, titres de propriété, plans et surfaces, diagnostics, taxe foncière, baux en cours, actes des donations antérieures, factures de travaux et photographies anciennes si un rapport est en jeu. Nous consultons nous-mêmes les documents d’urbanisme.
La visite a généralement lieu sous 10 à 15 jours. Le rapport d’expertise est remis 10 à 15 jours après la visite et la réception des pièces. Nous organisons la mission en fonction de l’échéance de la déclaration de succession.
Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier, dirigé par Romuald Guilbaud, expert immobilier agréé SEEIF (ex-CEIF-FNAIM), certifié REV TEGoVA, expert près la cour d’appel de Rennes (rubriques C.18.1 et C.18.2), titulaire d’un MBA en finance. Rapports établis conformément aux EVS 2025 de TEGoVA et à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition), pour une évaluation rigoureuse, confidentielle et défendable devant le notaire et l’administration fiscale.
Héritiers, donateurs, notaires, avocats, conseillers en gestion de patrimoine : confiez-nous l’évaluation des biens transmis ou une contre-expertise. Devis en 24 h.
Notre processus commence par un
échange pour définir la mission : nature de l’opération (succession, donation,
donation-partage, partage, rapport ou réduction), biens concernés, date ou
dates de valeur, et échéance de la déclaration ou de l’acte. Romuald Guilbaud
visite ensuite chaque bien et consulte les documents d’urbanisme. Il constitue
le panel de ventes et de baux comparables, puis détermine la valeur vénale
selon la Charte de l’expertise et les EVS 2025. Vous recevez un rapport
détaillé : valeur de chaque bien à chaque date requise, situation locative
prise en compte, références retenues, corrections chiffrées et réserves. Après
la remise du rapport, nous restons disponibles pour répondre aux questions des
héritiers, du notaire et, en cas de contrôle, de vos conseils.
