Le statut LMNP (ou LMP) au régime réel est l’un des dispositifs fiscaux les plus puissants pour se constituer un patrimoine tout en gommant l’imposition sur les revenus locatifs. Mais ce « miracle » fiscal repose sur un mécanisme comptable strict : l’amortissement du bien. Et l’administration fiscale est très exigeante sur ce point.
Notre cabinet d’expertise immobilière détermine la valeur vénale de votre bien à l’inscription à l’actif et procède à la ventilation par composants (terrain vs constructions), conforme à la Charte de l’expertise et aux European Valuation Standards (EVS) de TEGoVA. Nous fournissons à votre expert-comptable l’attestation indispensable pour sécuriser votre liasse fiscale.
Le terrain ne s’amortit jamais : la loi est formelle. Notre rôle est de déterminer la part exacte du terrain (souvent 15 à 30 % selon les secteurs) et la part du bâti sur un appartement ou un immeuble de rapport. Une ventilation arbitraire est la première cause de redressement en LMNP.
Approche par composants : Notre rapport d’expertise fournit une grille technique, prête à être intégrée dans le logiciel de votre comptable. Par exemple, pour une maison : gros œuvre (60 ans), toiture (80 ans), charpente (100 ans), ravalement (30 ans), menuiseries extérieures (30 ans), menuiseries intérieures (40 ans), plomberie (30 ans), électricité (20 ans). Attention, la durée de vie dépend de la qualité des matériaux !
Passage d’un bien ancien en location meublée : vous ne pouvez pas amortir sur la base du prix d’achat historique. L’inscription à l’actif se fait à la valeur vénale au jour du début de l’activité meublée. Notre expertise certifie cette valeur.
Acquisition d’un immeuble de rapport : la valorisation locative et la détermination des composants sont complexes. Une toiture neuve ne s’amortit pas comme une toiture en fin de vie – nous analysons l’état réel du bâtiment.
Défense en cas de contrôle fiscal : si l’administration fiscale remet en cause votre ventilation, notre rapport sert de contre-expertise opposable, en synergie avec nos missions IFI (Déclarations IFI & Contentieux fiscal).
Marché étudiant et urbain : Nantes, La Roche-sur-Yon.
Meublé de tourisme : la valeur du foncier explose sur le littoral, modifiant la part terrain non amortissable – La Baule, Pornic et sur le littoral vendéen – Les Sables-d’Olonne, Saint-Gilles-Croix-de-Vie, Noirmoutier, l’Île d’Yeu.
Rendement de villes intermédiaires : en Vendée (Challans, Montaigu, Les Herbiers) et en Loire-Atlantique (Saint-Nazaire, Châteaubriant, Ancenis)
Cabinet Guilbaud Expert Immobilier – Romuald Guilbaud, Expert immobilier certifié REV TEGoVA, membre du Syndicat des Experts Évaluateurs Immobiliers de France (SEEIF), Expert Judiciaire près la Cour d’Appel de Rennes – vous accompagne pour une évaluation rigoureuse, confidentielle et opposable aux tiers.
Experts-comptables, CGP ou investisseurs : contactez-nous pour évaluer vos biens et établir la grille de composants.
Notre processus commence par une prise de contact pour définir vos besoins spécifiques. Un de nos experts se déplacera ensuite pour réaliser une évaluation complète de votre appartement ou immeuble de rapport, basée sur des critères rigoureux et conformes aux normes en vigueur. Vous recevrez un rapport détaillé comprenant l’évaluation de la valeur vénale, les analyses effectuées et les recommandations pratiques. Après la remise du rapport, nous restons disponibles pour répondre à vos questions et vous offrir des conseils supplémentaires.
