Si le bailleur refuse de renouveler votre bail ou le résilie, la loi (article L. 145-14 du Code de commerce) l’oblige à verser une indemnité d’éviction réparant l’intégralité du préjudice. Cette indemnité dépasse régulièrement la seule valeur du fonds de commerce. Son calcul est plus complexe et dépend de la possibilité de se réinstaller et à quel coût.
Notre cabinet d’expertise immobilière chiffre de manière indépendante et opposable le montant exact de l’indemnité principale et de ses accessoires, conformément à la Charte de l’expertise et aux European Valuation Standards (EVS) de TEGoVA.
Pour le locataire : les propositions amiables initiales sont souvent sous-évaluées. Notre rapport d’expertise détaille chaque poste de préjudice de l’éviction – notamment pour les commerces, les locaux d’activité ou entrepôts .
Pour le bailleur : vous souhaitez connaître le coût de l’éviction et les démarches à réaliser avant de délivrer le non renouvellement du bail commercial à votre preneur . Nous vous accompagnons dans la juste évaluation de l’indemnité d’éviction qui doit compenser l’ensemble des coûts liés à l’éviction, sans enrichissement personnel du preneur. Notre rapport d’expertise vous permet d’anticiper et de réaliser vos choix en connaissance.
Indemnité de remplacement (perte du fonds) : si la clientèle est liée à l’emplacement, le fonds est considéré comme perdu. Nous évaluons la valeur du fonds de commerce avec au moins de méthode d’évaluation.
Indemnité de déplacement (valeur du droit au bail) : si le locataire peut se réinstaller sans perdre sa clientèle, l’indemnité principale correspond à la valeur du nouveau droit au bail et des droits de mutation (DMTO).
Le chiffrage d’une indemnité d’éviction ne se résume pas à une formule. Le choix entre indemnité de remplacement et indemnité de déplacement dépend de la possibilité effective de transférer le fonds, et chaque poste accessoire doit être justifié séparément, sans double emploi avec l’indemnité principale. Nous avons détaillé cette démarche dans un article consacré à la méthodologie de calcul de l’indemnité d’éviction d’un local commercial : fondement de l’article L. 145-14 du Code de commerce, critères de distinction entre perte et transfert du fonds, évaluation de la valeur vénale du fonds et du droit au bail. Le refus de renouvellement n’est d’ailleurs que l’une des deux issues possibles à l’échéance de votre bail : lorsque le bailleur consent au renouvellement mais conteste le montant du loyer, la question devient celle de la valeur locative de marché et du déplafonnement du loyer en renouvellement, qui relève d’une mission distincte.
L’article L. 145-14 du Code de commerce ne nomme que trois postes accessoires : « les frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur ». Toutefois, il est à préciser que la jurisprudence y a ajouté le trouble commercial (perte d’exploitation), le double loyer, les frais de licenciement, la perte sur stock ou les honoraires comptables et de conseil. Il n’existe donc ni liste fermée ni barème.
Ces postes ne se cumulent pas indifféremment. Si le fonds est transféré, le préjudice tient au coût du déplacement : déménagement (poste déterminant pour les usines et sites industriels), réinstallation, double loyer et perte de marge le temps de reconstituer la clientèle. S’il est perdu, ce sont les frais de remploi et les licenciements qui deviennent indemnisables, tandis que le trouble commercial est déjà compris dans la valeur marchande du fonds. C’est la première source de contestation devant le juge : notre rapport expose donc aussi les postes qu’il écarte, et les motifs de leur exclusion.
La complétude de rapport d’expertise permet souvent un accord transactionnel. Toutefois, en l’absence d’accord, sa valeur juridique lui permet d’être directement déposé devant le Juge des Loyers Commerciaux. Nous intervenons également dans le cadre d’une expertise judiciaire, lorsque nous sommes nommé par le Juge ou par les parties dans le cadre d’une expertise conventionnelle.
Centres urbains et pôles commerciaux : à Nantes et dans l’ensemble de la Loire-Atlantique.
Commerce littoral premium : La Baule-Escoublac, Saint-Nazaire, Saint-Brévin, Pornic.
Métropoles et économie vendéenne : La Roche-sur-Yon, Les Sables-d’Olonne, Saint-Gilles-Croix-de-Vie, Saint-Hilaire-de-Riez, Les Herbiers, Montaigu.
Cabinet Guilbaud Expert Immobilier – Romuald Guilbaud, Expert immobilier certifié REV TEGoVA, membre du Syndicat
des Experts Évaluateurs Immobiliers de France (SEEIF), Expert Judiciaire près la Cour d’Appel de Rennes – vous accompagne pour une évaluation rigoureuse, confidentielle et opposable aux tiers.
Contactez notre cabinet d’expertise immobilière pour une évaluation précise de votre indemnité d’éviction. Devis gratuit en 24h.
Notre processus commence par une prise de contact pour définir vos besoins spécifiques. Un de nos experts se déplacera ensuite pour réaliser une évaluation complète de votre local commercial, basée sur des critères rigoureux et conformes aux normes en vigueur. Vous recevrez un rapport détaillé comprenant l’évaluation de la valeur vénale, les analyses effectuées et les recommandations pratiques. Après la remise du rapport, nous restons disponibles pour répondre à vos questions et vous offrir des conseils supplémentaires.
