Les indemnités d’expropriation « couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation » (article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique). À défaut d’accord, elles sont fixées par le juge de l’expropriation (article L. 311-5), qui statue dans la limite des prétentions des parties telles qu’elles résultent de leurs mémoires (article R. 311-22). En préemption, le prix est fixé par la même juridiction, selon les règles de l’expropriation (article L. 213-4 du code de l’urbanisme). Le juge statue dans la limite des demandes : l’indemnité réclamée doit être chiffrée et justifiée dès la réponse aux offres.
Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier évalue les biens expropriés ou préemptés et les fonds de commerce des exploitants évincés, à partir de ventes réellement constatées, des accords amiables conclus dans le périmètre de l’opération et des décisions des juridictions de l’expropriation. Les rapports sont établis conformément à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition) et aux European Valuation Standards (EVS 2025) de TEGoVA.
Réception des offres de l’expropriant : Les offres distinguent l’indemnité principale et chacune des indemnités accessoires. L’exproprié dispose d’un mois à compter de leur notification pour les accepter ou faire connaître le montant détaillé de ses demandes. Toute demande d’emprise totale est adressée au juge dans le même délai (article R. 311-5).
Saisine du juge de l’expropriation : À défaut d’accord dans le mois, la partie la plus diligente saisit le juge, avec constitution d’avocat (article R. 311-9). Le défendeur dispose de six semaines pour notifier son mémoire en réponse (article R. 311-11). À défaut, l’expropriant est réputé s’en tenir à ses offres et l’exproprié à sa réponse aux offres (article R. 311-22).
Préemption à un prix inférieur : Le titulaire du droit de préemption peut offrir un prix inférieur à celui de la déclaration d’intention d’aliéner (article R. 213-8 du code de l’urbanisme). Le propriétaire dispose alors de deux mois pour accepter, maintenir son prix et accepter sa fixation par le juge, ou renoncer à vendre. Son silence vaut renonciation à aliéner (article R. 213-10).
Exploitant évincé : Le commerçant ou l’artisan exproprié perd son fonds ou son droit au bail. Voir évaluation de fonds de commerce et la méthode de l’indemnité d’éviction, proche dans ses composantes.
Appel : L’appel est formé dans le délai d’un mois à compter de la notification du jugement (article R. 311-24 du code de l’expropriation).
La consistance du bien : Elle s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête publique sont présumées faites pour obtenir une indemnité plus élevée, sauf preuve contraire (article L. 322-1).
La date d’estimation : Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance (article L. 322-2, alinéa 1er).
L’usage effectif à la date de référence : Seul est pris en considération l’usage effectif des biens un an avant l’ouverture de l’enquête publique, dans le cas général. Les servitudes et restrictions administratives existant à cette date sont prises en compte, sauf intention dolosive de l’expropriant. Les changements de valeur provoqués par l’annonce des travaux ou par la perspective d’une modification des règles d’urbanisme sont écartés (article L. 322-2).
La qualification de terrain à bâtir : Elle suppose, à la date de référence, à la fois une situation en secteur constructible et une desserte effective par une voie d’accès et les réseaux, de dimensions adaptées. À défaut, le terrain est évalué selon son seul usage effectif (article L. 322-3). Dans une zone d’aménagement concerté multi-sites, la dimension des réseaux n’est appréciée au regard de l’ensemble de la zone que si les sites ont vocation à être desservis par les mêmes réseaux ou dépendent d’une capacité commune (Cons. const., 19 juin 2026, n° 2026-1206 QPC, réserve d’interprétation).
Les accords amiables : Le juge tient compte des accords conclus dans le périmètre de l’opération. Il les prend pour base lorsqu’ils réunissent au moins la moitié des propriétaires et les deux tiers des superficies, ou l’inverse (article L. 322-8). Le même article lui fait tenir compte des évaluations fiscales définitives et des déclarations des contribuables antérieures à l’enquête.
Le commissaire du Gouvernement : Le directeur départemental ou régional des finances publiques, ou un agent du service du Domaine qu’il désigne, conclut devant le juge. Il ne peut avoir donné l’avis d’estimation préalable aux offres et exerce sa mission dans le respect du contradictoire (article R. 212-1).
Des références identifiées : La Cour de cassation a censuré un arrêt qui fixait le prix au mètre carré d’une parcelle par une motivation ne permettant pas d’identifier les termes de comparaison retenus (Cass. 3e civ., 29 oct. 2015, n° 14-25.576). Chaque référence du rapport est identifiée : date, adresse ou parcelle, surface, zonage, usage, prix.
L’indemnité principale : Valeur vénale du bien à la date d’estimation, selon son usage effectif à la date de référence. Pour un exploitant évincé, valeur du fonds de commerce ou du droit au bail.
L’indemnité de remploi : Elle couvre les frais normalement exposés pour acquérir un bien de même nature à un prix égal à l’indemnité principale. Elle n’est pas due si le bien était notoirement destiné à la vente ou mis en vente dans les six mois précédant la déclaration d’utilité publique (article R. 322-5).
La dépréciation du surplus : En cas d’expropriation partielle, la perte de valeur de la partie conservée (accès, forme, constructibilité, nuisances de l’ouvrage) est un préjudice direct à chiffrer, au titre de l’article L. 321-1.
Les autres préjudices : Frais de déménagement, trouble commercial, frais de réinstallation de l’exploitant. Chacun est justifié par pièce et chiffré séparément, sans double compte avec l’indemnité principale.
La décision du titulaire : Le silence gardé pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration d’intention d’aliéner vaut renonciation. Ce délai est suspendu par une demande de documents ou de visite (article L. 213-2 du code de l’urbanisme).
L’avis du Domaine : Au-delà d’un seuil fixé par arrêté, le titulaire recueille l’avis du service des domaines, qui se prononce en un mois (article R. 213-21). Cet avis éclaire le titulaire du droit de préemption. À défaut d’accord, le prix est fixé par le juge.
Le prix fixé par le juge : Il est exclusif de toute indemnité accessoire, notamment de l’indemnité de remploi. Pour les biens situés hors zone d’aménagement différé, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone du bien. À défaut de références suffisantes dans la même zone, le juge peut retenir des mutations de biens de même qualification situés dans des zones comparables (article L. 213-4).
Après le jugement : Pendant deux mois après que la décision est devenue définitive, les parties peuvent accepter le prix fixé ou renoncer à la mutation. Leur silence vaut acceptation du prix et transfert de propriété (article L. 213-7).
Le littoral : Dans les communes exposées au recul du trait de côte, un droit de préemption spécifique obéit à ses propres règles de prix (article L. 219-7 du code de l’urbanisme). Voir évaluation et érosion côtière.
Pour aller plus loin : Guilbaud R., « L’évaluation du fonds de commerce : des méthodes à la preuve », Zenodo, octobre 2026, DOI : 10.5281/zenodo.23209894.
Métropole nantaise : Opérations d’aménagement et de renouvellement urbain à Nantes et dans toute la Loire-Atlantique : maisons, immeubles de rapport, terrains à bâtir.
Estuaire et zones d’activités : Saint-Nazaire, Saint-Brevin-les-Pins et le sud-estuaire : locaux d’activités, sites industriels, foncier agricole et naturel.
Littoral : La Baule et la presqu’île guérandaise, Pornic, Les Sables-d’Olonne, Saint-Gilles-Croix-de-Vie et Noirmoutier-en-l’Île.
Vendée intérieure : La Roche-sur-Yon, Challans et tout le département de la Vendée.
Rien n’y oblige. Vous disposez d’un mois à compter de la notification pour accepter ou chiffrer en détail votre demande (article R. 311-5 du code de l’expropriation). Le juge statue dans la limite des prétentions des parties. Si l’exproprié ne répond ni aux offres ni par mémoire, il fixe l’indemnité d’après les seuls éléments dont il dispose (article R. 311-22).
Pas nécessairement. Le commissaire du Gouvernement conclut comme une partie, dans le respect du contradictoire (article R. 212-1). Le juge statue dans la limite des prétentions des parties et de ses conclusions lorsqu’il propose moins que l’expropriant (article R. 311-22). Un rapport qui discute chaque référence pèse dans ce débat.
Seulement s’il réunissait, un an avant l’ouverture de l’enquête dans le cas général, une situation en secteur constructible et une desserte effective par les réseaux, de dimensions adaptées (article L. 322-3). L’expert vérifie ces deux conditions à la bonne date, documents d’urbanisme et plans de réseaux à l’appui.
Non. Le prix fixé par le juge en matière de préemption est exclusif de toute indemnité accessoire, notamment de l’indemnité de remploi (article L. 213-4 du code de l’urbanisme).
Oui. Faute d’accord sur le prix, le propriétaire peut retirer son offre. Après la fixation judiciaire du prix, il dispose de deux mois, à compter du jour où la décision est définitive, pour l’accepter ou renoncer à la mutation (article L. 213-7).
Offres de l’expropriant ou décision de préemption, déclaration d’intention d’aliéner, titres de propriété, baux, plans et surfaces, documents d’urbanisme à la date de référence et, pour un exploitant, les trois derniers bilans et le bail commercial.
La visite a généralement lieu sous 10 à 15 jours. Le rapport d’expertise est remis 10 à 15 jours après la visite et la réception des pièces. Les délais de réponse aux offres (un mois) et à une offre de préemption (deux mois) étant courts, la mission est organisée pour les respecter.
Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier, dirigé par Romuald Guilbaud, expert immobilier agréé SEEIF (ex-CEIF-FNAIM), certifié REV TEGoVA, expert près la cour d’appel de Rennes (rubriques C.18.1 et C.18.2, qui couvrent toutes deux les indemnités d’expropriation), titulaire d’un MBA en finance. Rapports établis conformément aux EVS 2025 de TEGoVA et à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition), pour une évaluation rigoureuse, confidentielle et défendable.
Propriétaires, exploitants, indivisions, avocats : confiez-nous l’évaluation d’un bien exproprié ou préempté, ou une contre-expertise des offres reçues. Devis en 24 h.
Notre processus commence par un échange pour définir la mission : nature de la procédure (expropriation, préemption urbaine, préemption liée au recul du trait de côte), date des offres ou de la décision de préemption, délai de réponse, date de référence et biens concernés. Romuald Guilbaud visite ensuite le bien et reconstitue son usage effectif et sa situation d’urbanisme à la date de référence. Il constitue le panel de ventes réellement constatées et d’accords amiables, et analyse les références de l’expropriant et du commissaire du Gouvernement. Vous recevez un rapport détaillé : qualification du bien, références identifiées, indemnité principale, indemnités accessoires chiffrées une à une, réponse aux offres. Après la remise du rapport, le cabinet reste disponible pour répondre à vos questions et à celles de votre avocat, jusqu’à l’audience.
