Expertise Fonds & Investisseurs (AMF/IFRS) :
une juste valeur traçable jusqu’aux données de marché

Les fonds d’investissement alternatifs (FIA), dont les SCPI et les OPCI, confient la fonction d’évaluation à un expert externe en évaluation indépendant, ou l’exercent eux-mêmes avec une séparation fonctionnelle de la gestion (article L. 214-24-15 du code monétaire et financier). Pour une SCPI, chaque immeuble est expertisé tous les cinq ans, ou tous les trois ans si la société est à capital variable ou pendant une augmentation de capital, et sa valeur est actualisée chaque année, ou chaque semestre dans ces derniers cas (article R. 214-157-1, rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2026). Les sociétés qui appliquent les IFRS mesurent leurs immeubles de placement à la juste valeur, ou en publient la juste valeur en annexe (IAS 40). Quel que soit le cadre, chaque valeur doit pouvoir être retracée jusqu’aux transactions et aux baux qui la fondent.

Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier évalue en tiers indépendant les immeubles des sociétés de gestion, foncières, family offices, club deals et SCI patrimoniales : évaluations d’acquisition ou de cession, actualisations périodiques, contre-expertises. Ses rapports sont établis conformément à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition), aux European Valuation Standards (EVS 2025) de TEGoVA et, lorsque l’entité les applique, aux normes IFRS 13 et IAS 40. La désignation comme expert externe en évaluation d’un FIA relève de la société de gestion et est notifiée à l’AMF (article L. 214-24-16) : nos missions s’inscrivent en appui des sociétés de gestion, de leurs comités et de leurs auditeurs.

Dans quels cas faire appel à un expert indépendant ?

Acquisition et cession : Une valeur vénale indépendante avant le comité d’investissement, l’offre ferme ou la signature, pour une foncière, un family office ou un club deal. L’expertise mesure l’écart entre le prix négocié et la valeur de marché.

Actualisation périodique : Clôture des comptes d’une foncière, actif net réévalué d’une SCI patrimoniale ou d’une holding, information des associés. La même méthode, d’une campagne à l’autre, rend les variations lisibles.

Contre-expertise et second avis : Revue critique d’une valeur établie par un autre évaluateur ou retenue par une contrepartie : hypothèses locatives, taux, références de marché.

Normes IFRS : Juste valeur des immeubles de placement (IAS 40), données pour un test de dépréciation (IAS 36), allocation du prix d’acquisition : voir notre page Purchase Price Allocation (PPA).

Financement et refinancement : Valeur du gage immobilier présentée à la banque : voir notre page financement bancaire. Pour une externalisation des murs, voir la cession-bail (sale and leaseback).

Le cadre : code monétaire et financier, IFRS, EVS

L’expert externe en évaluation d’un FIA : Il est indépendant du fonds et de sa société de gestion. La société de gestion doit pouvoir démontrer à l’AMF qu’il est soumis à un enregistrement professionnel ou à des règles de conduite professionnelles, et qu’il offre des garanties professionnelles suffisantes. Elle notifie son identité à l’AMF, qui peut exiger la désignation d’un autre expert (article L. 214-24-16 du code monétaire et financier). L’expert ne délègue pas sa fonction.

Les valeurs d’une SCPI : La valeur de réalisation est égale à la valeur vénale des immeubles augmentée de la valeur nette des autres actifs. La valeur de reconstitution y ajoute les frais de reconstitution du patrimoine (article L. 214-109 du code monétaire et financier). La valeur vénale des immeubles est appréciée par l’expert externe en évaluation (article R. 214-157-1).

La juste valeur selon IFRS 13 : C’est le prix qui serait reçu pour la vente d’un actif lors d’une transaction normale entre intervenants du marché, à la date d’évaluation (§ 9). Elle n’est pas ajustée des coûts de transaction (§ 25). Pour un immeuble, elle tient compte de son utilisation optimale, physiquement possible, légalement admissible et financièrement faisable (§ 27 et 28).

La hiérarchie des données : Niveau 1, cours cotés sur un marché actif. Niveau 2, données observables autres que des cours. Niveau 3, données non observables (§ 72 à 90). Une évaluation immobilière mobilise le plus souvent des données de niveau 2 ou 3 : chaque hypothèse doit être sourcée. Au niveau 3, l’entité décrit la sensibilité de la juste valeur aux données non observables (§ 93 h).

IAS 40 et IAS 36 : L’entité choisit le modèle de la juste valeur ou le modèle du coût. Sous le modèle du coût, elle indique la juste valeur en annexe. La norme encourage, sans l’imposer, le recours à un évaluateur indépendant, titulaire d’une qualification professionnelle reconnue et pertinente et doté d’une expérience récente. Pour un test de dépréciation, la valeur recouvrable est la plus élevée de la juste valeur diminuée des coûts de sortie et de la valeur d’utilité (IAS 36).

Notre méthode d’évaluation des immeubles de placement

1. L’état locatif : Chaque bail est lu : loyer facial, franchises, paliers, travaux pris en charge, indexation, échéances et faculté de sortie du locataire. Le loyer facial est converti en loyer économique. Il est comparé à la valeur locative de marché, établie à partir de baux réellement constatés : un immeuble sur-loué ou sous-loué ne vaut pas le même prix. Pour un bail commercial, la même valeur locative sert aussi au calcul de l’indemnité d’éviction due si le bailleur refuse le renouvellement : la valeur du droit au bail perdu se mesure à partir de l’écart entre la valeur locative de marché et le loyer qu’aurait payé le locataire (méthode du différentiel).
2. La capitalisation : Le revenu net est capitalisé à un taux construit à partir du taux prime de la classe d’actif concernée (bureaux, commerce, logistique, hôtellerie), ajusté de l’emplacement, de la qualité technique et environnementale, de la solidité du locataire et de la durée ferme restante. Le taux n’est jamais déduit du rendement des obligations d’État.
3. Les flux actualisés : Pour les immeubles multi-locataires ou en repositionnement, les flux sont projetés bail par bail : relocations, vacance, travaux, valeur de sortie. Le taux d’actualisation et le taux de sortie sont justifiés par le marché.
4. La comparaison : Les ventes d’immeubles comparables, sélectionnées par situation, type, surfaces et état, fournissent un prix au mètre carré et un taux de rendement implicite pour contrôler le résultat.
5. La réconciliation et la sensibilité : Les résultats sont réconciliés de façon motivée, jamais par une moyenne arithmétique. Une grille de sensibilité au taux et à la valeur locative accompagne la valeur retenue. D’une campagne à l’autre, la variation est décomposée : marché, situation locative, travaux.

Les risques réglementaires et climatiques : Les bâtiments tertiaires assujettis doivent réduire leur consommation d’énergie finale d’au moins 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 par rapport à une année de référence (article L. 174-1 du code de la construction et de l’habitation). Le coût des travaux nécessaires entre dans les flux, de même que l’exposition au recul du trait de côte. Voir notre article sur la valeur ESG en évaluation immobilière.

Les classes d’actifs évaluées

Tertiaire et commerce : Bureaux, commerces de centre-ville et de périphérie, immeubles de rapport.

Logistique et production : Locaux d’activités, entrepôts et logistique, usines et sites industriels.

Actifs d’exploitation : Hôtels et locaux monovalents, évalués selon les EVS-IA 2026 de TEGoVA lorsque les actifs incorporels d’exploitation doivent être isolés.

Foncier : Terrains à bâtir et réserves foncières, évalués selon leur utilisation optimale au regard des règles d’urbanisme.

Investissements en Loire-Atlantique et en Vendée

Métropole nantaise : Bureaux et commerces de Nantes et de toute la Loire-Atlantique.

Estuaire et pôle industriel : Locaux d’activités et logistique à Saint-Nazaire et sur les communes du sud-estuaire.

Littoral et Vendée : Commerces et hôtels à La Baule-Escoublac, Pornic, Les Sables-d’Olonne, Saint-Gilles-Croix-de-Vie, Noirmoutier-en-l’Île, tertiaire et activités à La Roche-sur-Yon, Challans et dans tout le département de la Vendée.

Pour un portefeuille national, la connaissance de ces marchés permet de documenter les actifs régionaux avec des références locales, que les indices nationaux ne restituent pas.

Pour aller plus loin : Guilbaud R., « L’expertise en évaluation immobilière au service du financement bancaire des professionnels », Zenodo, octobre 2026, DOI : 10.5281/zenodo.23191308. Guilbaud R., « La valeur prudentielle des biens immobiliers donnés en garantie », Zenodo, octobre 2026, DOI : 10.5281/zenodo.23188555.

Questions fréquentes

La juste valeur IFRS est-elle la valeur vénale ?

Pour un immeuble, les deux notions se rejoignent en pratique : prix de sortie entre intervenants du marché, à la date d’évaluation, selon l’utilisation optimale du bien. La juste valeur n’est pas ajustée des coûts de transaction (IFRS 13, § 25).

Un évaluateur externe est-il obligatoire pour appliquer IAS 40 ?

Non. IAS 40 l’encourage sans l’imposer. Les commissaires aux comptes apprécient en revanche la compétence et l’indépendance de l’évaluateur, et la traçabilité de ses hypothèses.

Pourquoi construire le taux à partir du taux prime ?

Le taux prime est observé sur les transactions des meilleurs actifs de chaque classe. Les ajustements expliquent l’écart propre à l’immeuble évalué. Le rendement des obligations d’État ne reflète ni le marché immobilier ni le risque de l’actif.

À quelle fréquence actualiser la valeur d’un patrimoine ?

Pour une SCPI, la fréquence est fixée par l’article R. 214-157-1 du code monétaire et financier. Pour une foncière ou une SCI patrimoniale, elle suit la clôture des comptes, l’information des associés et les échéances de financement. Une actualisation annuelle sur la même méthode rend les variations comparables.

Quels documents fournir ?

État locatif, baux et avenants, plans et surfaces, budgets de charges et de travaux, diagnostics et données de consommation énergétique, titres de propriété, et, pour une actualisation, le précédent rapport d’évaluation. Nous consultons nous-mêmes les documents d’urbanisme.

Quels sont les délais ?

La visite a généralement lieu sous 10 à 15 jours. Le rapport d’expertise est remis 10 à 15 jours après la visite et la réception des pièces. Pour un portefeuille, le calendrier est arrêté avec vous en fonction de la date de clôture.

Votre expert pour les fonds et les investisseurs

Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier, dirigé par Romuald Guilbaud, expert immobilier agréé SEEIF (ex-CEIF-FNAIM), certifié REV TEGoVA, expert près la cour d’appel de Rennes (rubriques C.18.1 et C.18.2), titulaire d’un MBA en finance. Rapports établis conformément aux EVS 2025 de TEGoVA, à IFRS 13 et IAS 40 lorsque l’entité les applique, et à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition), pour une évaluation rigoureuse, confidentielle et défendable devant vos auditeurs.

Sociétés de gestion, foncières, family offices, DAF, commissaires aux comptes : confiez-nous l’évaluation de vos immeubles de placement ou une contre-expertise. Devis en 24 h.