Un appartement est un lot de copropriété : une partie privative et une quote-part des parties communes. Toute promesse ou tout acte de vente d’un lot doit mentionner la superficie de sa partie privative (article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Cette superficie exclut les murs, cloisons, gaines et embrasures, ainsi que les parties d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre (article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Si elle est inférieure de plus d’un vingtième à celle de l’acte, le vendeur supporte une diminution du prix proportionnelle, à la demande de l’acquéreur. La valeur d’un appartement dépend autant de l’immeuble et de sa copropriété que du logement lui-même.
Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier visite le lot et les parties communes, analyse les documents de la copropriété et compare l’appartement à des ventes de lots réellement constatées. Les rapports sont établis conformément à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition) et aux European Valuation Standards (EVS 2025) de TEGoVA.
Succession, donation, partage : Valeur vénale réelle à la date de la transmission, puis valeur à la date du partage entre héritiers. Voir succession, donation et partage.
Divorce et sortie d’indivision : La valeur du lot fixe la soulte due par l’époux ou l’indivisaire qui le conserve. Voir divorce, séparation et sortie d’indivision.
Impôt sur la fortune immobilière : Valeur au 1er janvier de chaque lot détenu, libre ou loué. Voir déclarations IFI et contentieux fiscal.
Financement et investissement locatif : Prêt relais, acquisition d’un studio ou d’un appartement à louer, lots exploités en meublé. Voir financement bancaire et statuts LMP et LMNP.
Contentieux : Désignation par une juridiction (expertise judiciaire) ou accord des parties (expertise conventionnelle). Perte de valeur causée par des troubles de jouissance : nuisances d’un commerce au rez-de-chaussée, perte de vue ou d’ensoleillement.
La surface : La superficie privative, dite « loi Carrez », n’est pas la surface habitable. Une véranda édifiée sur une partie commune à jouissance privative, incluse à tort dans la superficie de l’acte, ouvre droit à diminution du prix lorsque l’écart dépasse un vingtième (Cass. 3e civ., 16 sept. 2015, n° 14-20.137). L’expert vérifie la superficie déclarée et compare l’appartement à des références exprimées sur la même base.
Les lots annexes : L’obligation de mention de superficie ne s’applique pas aux caves, garages et emplacements de stationnement (article 46 de la loi de 1965). Ces lots sont évalués séparément, sur leurs propres références de ventes.
L’étage, l’ascenseur, l’exposition : À surface égale, un dernier étage traversant et un rez-de-chaussée sur cour ne relèvent pas du même prix. Les références sont choisies dans le même immeuble ou dans des immeubles de même époque et de même standing, et chaque écart est motivé.
L’état et le DPE : État du logement, travaux à prévoir, étiquette énergétique. Pour un appartement destiné à la location, la classe énergétique conditionne la décence du logement selon le calendrier fixé par l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : voir notre page maison et villa.
Les documents remis à l’acquéreur : Fiche synthétique, règlement de copropriété et état descriptif de division, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, charges des deux derniers exercices, impayés du syndicat, fonds de travaux, carnet d’entretien, diagnostic technique global et plan pluriannuel de travaux (article L. 721-2 du code de la construction et de l’habitation). L’expert les lit avant de conclure.
Les travaux votés ou à venir : Le plan pluriannuel de travaux liste les travaux nécessaires sur dix ans, avec une estimation sommaire de leur coût (article 14-2 de la loi de 1965). À la vente, les provisions hors budget prévisionnel incombent à celui qui est copropriétaire au moment de leur exigibilité (article 6-2 du décret de 1967). Un ravalement ou une réfection de toiture à venir pèse sur la valeur du lot, même s’il n’est pas encore voté.
Les charges courantes : Leur niveau, rapporté à la surface et aux services rendus (ascenseur, chauffage collectif, gardiennage), entre dans la comparaison entre immeubles.
Libre : La valeur s’établit par comparaison directe avec des ventes de lots libres.
Loué : Un appartement loué nu ne peut être libéré qu’au terme du bail, par un congé justifié par la reprise, la vente ou un motif légitime et sérieux. Le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire (article 15 de la loi n° 89-462). L’acquéreur d’un bien occupé voit en outre sa faculté de délivrer congé limitée. La valeur occupée se mesure sur des ventes de lots loués et par capitalisation du loyer, à un taux construit à partir du taux prime du logement locatif, ajusté de l’emplacement, de l’état et du bail. Jamais par un abattement forfaitaire.
En viager : L’expert détermine la valeur vénale du lot, libre ou occupé par le crédirentier. La répartition entre bouquet et rente dépend ensuite de l’âge du crédirentier et des hypothèses retenues, que le rapport expose.
Une référence n’est utile que si elle est décrite. La Cour de cassation a approuvé une cour d’appel d’avoir jugé suffisamment motivée une rectification fiscale qui précisait, pour chaque vente de comparaison, la nature de la mutation, sa date, ses références de publication, l’adresse, la distribution des pièces, la superficie et le prix total et au mètre carré (Cass. com., 13 janv. 2021, n° 18-26.244, inédit). Nos rapports présentent chaque terme de comparaison avec ce niveau de détail. Moyenne et médiane sont indiquées, et une régression n’est appliquée qu’à un panel homogène.
Nantes et sa métropole : Immeubles anciens du centre, résidences des années 1960 à 1980, programmes récents à Nantes et dans toute la Loire-Atlantique.
Saint-Nazaire et la côte : Appartements de Saint-Nazaire, front de mer de La Baule et Pornichet, Pornic et Saint-Brevin-les-Pins.
Vendée : Résidences balnéaires des Sables-d’Olonne, de Saint-Gilles-Croix-de-Vie et Saint-Hilaire-de-Riez et de Noirmoutier-en-l’Île, centres-villes de La Roche-sur-Yon et de Challans, et tout le département de la Vendée.
Dans une résidence balnéaire, la vue, l’étage et l’exposition au recul du trait de côte créent des écarts importants entre lots d’un même immeuble.
Pour aller plus loin : Guilbaud R., « L’expertise en évaluation immobilière au service du financement bancaire des particuliers : résidence principale, résidence secondaire et investissement locatif — trois régimes de risque, un seul standard d’évaluation », Zenodo, octobre 2026, DOI : 10.5281/zenodo.22775699.
La vente d’un lot doit mentionner la superficie privative définie par la loi Carrez. L’expert compare l’appartement à des références exprimées sur la même base de surface, faute de quoi la comparaison est faussée.
Oui s’ils font partie du bien évalué, mais ils sont valorisés à part, sur leurs propres références. Ils n’entrent pas dans la superficie Carrez.
Ils pèsent sur le prix qu’un acquéreur accepte de payer, surtout lorsque les appels de fonds restent à venir. L’expert les chiffre à partir des procès-verbaux d’assemblée générale et du plan pluriannuel de travaux.
En général oui, car l’acquéreur ne peut pas l’occuper avant le terme du bail. L’écart dépend du loyer, de la durée restante et du marché local. Il est mesuré, jamais forfaitaire.
Titre de propriété, certificat de superficie, diagnostics dont le DPE, règlement de copropriété, trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, appels de charges, plan pluriannuel de travaux, bail le cas échéant. Nous consultons nous-mêmes les documents d’urbanisme.
La visite a généralement lieu sous 10 à 15 jours. Le rapport d’expertise est remis 10 à 15 jours après la visite et la réception des pièces.
Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier, dirigé par Romuald Guilbaud, expert immobilier agréé SEEIF (ex-CEIF-FNAIM), certifié REV TEGoVA, expert près la cour d’appel de Rennes (rubriques C.18.1 et C.18.2), titulaire d’un MBA en finance. Rapports établis conformément aux EVS 2025 de TEGoVA et à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition), pour une évaluation rigoureuse, confidentielle et défendable.
Propriétaires, héritiers, investisseurs, notaires, avocats : confiez-nous l’expertise de votre appartement ou une contre-expertise. Devis en 24 h.
Notre processus commence par un
échange pour définir la mission : contexte (succession, partage, IFI,
financement, vente), date de valeur et valeur recherchée (libre, occupée ou en
viager). Romuald Guilbaud visite l’appartement, ses annexes et les parties
communes. Il analyse les documents de la copropriété (charges, procès-verbaux,
plan pluriannuel de travaux) et le bail éventuel, puis sélectionne des ventes
de lots comparables. Vous recevez un rapport détaillé : description du lot et
de l’immeuble, références de ventes retenues, calculs, incidence des charges et
des travaux, réserves. Après la remise du rapport, nous restons disponibles
pour répondre à vos questions et à celles de vos conseils.
