Expertise d’usines et sites industriels :
valeur vénale, valeur d’usage et passif environnemental

Une usine a souvent deux valeurs. La valeur vénale est le prix qu’un acquéreur paierait pour le site en l’état. La valeur d’usage mesure les avantages que l’exploitant tire de son utilisation. En comptabilité, la valeur actuelle d’un actif est la plus élevée des deux (article 214-6 du plan comptable général). Le droit de l’environnement ajoute ses propres contraintes : le vendeur d’un terrain sur lequel a été exploitée une installation classée soumise à autorisation ou à enregistrement doit en informer l’acheteur par écrit (article L. 514-20 du code de l’environnement), et l’exploitant qui cesse son activité doit remettre le site en état (articles L. 512-6-1, L. 512-7-6 et L. 512-12-1). 

Le prix d’un site industriel se lit autant dans son sol que dans ses bâtiments.

Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier évalue votre site à partir de ventes de bâtiments industriels réellement constatées, du coût de remplacement de ses constructions et des études environnementales disponibles. La base de valeur est nommée dans le rapport, conformément à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition) et aux European Valuation Standards (EVS 2025) de TEGoVA.

Dans quels cas faire expertiser un site industriel ?

Cession ou rachat : Valeur du site lors de la vente des murs ou de la société qui les détient. En cas de rachat de l’entreprise, la juste valeur de l’immobilier entre dans l’allocation du prix d’acquisition (PPA).

Financement : Valeur du site pris en garantie pour un financement bancaire, ou vente des murs avec reprise à bail par l’exploitant (cession-bail).

Comptes : Test de dépréciation, réévaluation, valorisation pour un fonds ou un investisseur (AMF et IFRS).

Fermeture et reconversion : Arrêt d’une activité, mise en vente d’une friche, cession à un aménageur. Selon le projet, la valeur du foncier rejoint celle d’un terrain à bâtir, nette des coûts de démolition et de gestion de la pollution.

Transmission et litiges : Succession ou donation de la SCI familiale propriétaire, expertise judiciaire ou expertise conventionnelle.

Puissance publique : Expropriation ou préemption, occupation du domaine public portuaire (secteur public et baux longue durée).

Bail commercial, loyer et indemnité d’éviction : Pour un site loué sous bail commercial, la valeur locative fixe le loyer du bail renouvelé (voir baux commerciaux et déplafonnement) et sert, après un refus de renouvellement, au calcul de l’indemnité d’éviction.

Valeur vénale ou valeur d’usage : nommer la valeur recherchée

La valeur vénale : Prix auquel le site s’échangerait à la date de valeur entre un vendeur et un acquéreur informés, pour son usage le plus probable. Elle tient compte de l’étroitesse du marché : un bâtiment conçu pour un process particulier intéresse peu d’acquéreurs.

La valeur d’usage : Valeur des avantages économiques futurs attendus de l’utilisation de l’actif et de sa sortie. Elle dépend de l’exploitant et de son activité. En normes IFRS, la notion voisine est la valeur d’utilité retenue pour les tests de dépréciation (IAS 36).

Le choix dans la lettre de mission : Une vente appelle la valeur vénale. Un arrêté des comptes peut exiger les deux. Un financement s’appuie sur la valeur vénale, parfois prolongée d’une valeur prudentielle. Le rapport indique la base retenue et ses hypothèses.

Bâtiment et process : Nous distinguons le terrain, les constructions et leurs équipements immobiliers d’une part, les machines et installations de production d’autre part. Celles-ci sont exclues ou évaluées à part, selon la mission.

Zéro artificialisation nette (ZAN) : un foncier industriel devenu rare

L’objectif : Absence de toute artificialisation nette des sols en 2050. Sur la première tranche de dix ans, ouverte le 22 août 2021, la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers doit rester inférieure à la moitié de celle des dix années précédentes. L’objectif est ensuite fixé par tranches de dix ans (article 191 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, articles L. 101-2, 6° bis et L. 101-2-1 du code de l’urbanisme, article L. 4251-1 du code général des collectivités territoriales).

Ce qui est compté : La consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers s’entend de la création ou de l’extension effective d’espaces urbanisés. La renaturation d’espaces urbanisés peut venir en déduction (article 194, III, 5°, de la loi du 22 août 2021).

La déclinaison locale : L’objectif est réparti par le schéma régional (SRADDET), puis intégré dans le SCoT et dans le PLU ou la carte communale. Le SCoT modifié doit entrer en vigueur au plus tard le 22 février 2027, le PLU au plus tard le 22 février 2028. À défaut, les ouvertures à l’urbanisation prévues par le SCoT sont suspendues et aucune autorisation d’urbanisme ne peut être délivrée en zone à urbaniser du PLU (article 194, IV, 6° à 9°).

Le sursis à statuer : Pendant la première tranche de dix ans, l’autorité compétente peut surseoir à statuer sur une demande d’autorisation qui consomme des espaces naturels, agricoles ou forestiers et pourrait compromettre les objectifs du document en cours d’évolution. Le sursis ne peut être opposé si la consommation est compensée par la renaturation d’une surface au moins équivalente à l’emprise du projet (article 194, IV, 14°).

Les grands projets industriels : Les projets industriels d’intérêt majeur pour la souveraineté nationale ou la transition écologique peuvent être reconnus projets d’envergure nationale ou européenne. Recensés par arrêté ministériel, leur consommation est imputée sur un forfait national de 12 500 hectares, et non sur l’enveloppe des collectivités (article 194, III, 7° c et 8°, et III bis).

L’effet sur la valeur d’un site industriel : Nous le traitons sur quatre points, établis sur pièces.

1. Le site déjà artificialisé : Un terrain bâti, ou une friche au sens de l’article L. 111-26 du code de l’urbanisme, permet d’implanter ou de développer une activité sans consommer d’espace naturel, agricole ou forestier. Cet avantage est mesuré dans les ventes de sites comparables.
2. La réserve foncière et la constructibilité résiduelle : Terrain libre dans l’emprise, emprise au sol et hauteur encore autorisées par le PLU. Une capacité d’extension sur place est chiffrée à part.
3. Le zonage et son évolution : Nous vérifions le zonage applicable (zone urbaine, zone à urbaniser), le SCoT et la procédure d’évolution du PLU en cours. Un terrain d’extension classé en zone à urbaniser n’est pas valorisé comme un terrain constructible sans justification.
4. La reconversion : Lorsque le site est vendu pour un autre usage, la valeur du foncier recyclé se calcule nette des coûts de démolition, de dépollution et d’aménagement.

Le coût de remplacement déprécié, étape par étape

Lorsque les ventes comparables manquent, la valeur s’établit par les coûts. La méthode correspond à l’approche par les coûts de la norme IFRS 13.

1. Le terrain : Valeur du foncier en zone d’activité, établie sur des ventes de terrains comparables. La rareté du foncier liée au ZAN (voir ci-dessus) est mesurée dans ces ventes, sans être présumée.
2. Le coût de remplacement à neuf : Coût de construction d’un bâtiment moderne offrant la même utilité, et non la reproduction à l’identique d’un bâtiment ancien. Dallages renforcés, réseaux de fluides, ponts roulants intégrés à la structure sont chiffrés par lots.
3. Les obsolescences : Physique (usure et vétusté), fonctionnelle (hauteur insuffisante, trame inadaptée, surfaces surdimensionnées, flux mal organisés) et économique (secteur en repli, localisation, sous-utilisation durable). Chacune est motivée et chiffrée.
4. Le contrôle : Le résultat est confronté aux ventes de sites industriels disponibles et à la capacité de l’activité à supporter le loyer correspondant. Un écart important révèle une obsolescence économique à intégrer.

Installations classées et pollution des sols

L’information de l’acquéreur : À défaut d’information écrite, et si une pollution rend le terrain impropre à la destination prévue au contrat, l’acheteur peut, dans les deux ans de la découverte, demander la résolution de la vente, la restitution d’une partie du prix ou la réhabilitation aux frais du vendeur lorsque son coût n’est pas disproportionné par rapport au prix (article L. 514-20). L’obligation d’information ne peut être écartée, pour une parcelle incluse dans le périmètre de l’installation, au motif qu’il n’est pas démontré que l’activité classée y était exercée (Cass. 3e civ., 21 sept. 2022, n° 21-21.933, publié).

La remise en état à la cessation : L’exploitant place le site dans un état permettant l’usage futur déterminé avec le maire ou l’intercommunalité et le propriétaire, ou à défaut un usage comparable à la dernière période d’exploitation. Pour les installations autorisées depuis 2004, l’état de remise en état est fixé dès l’arrêté d’autorisation. La mise en sécurité et l’adéquation des mesures de réhabilitation sont attestées par une entreprise certifiée dans le domaine des sites et sols pollués (articles L. 512-6-1 et L. 512-7-6).

Le changement d’usage : Celui qui prend l’initiative d’un usage différent, par exemple un aménageur, doit définir et mettre en œuvre les mesures de gestion de la pollution adaptées au nouvel usage (article L. 556-1). Ce coût pèse sur la valeur de reconversion.

Les secteurs d’information sur les sols : Le vendeur ou le bailleur d’un terrain situé dans un tel secteur en informe par écrit l’acquéreur ou le locataire (article L. 125-7).

L’effet sur la valeur : Nous intégrons les coûts chiffrés par les bureaux d’études (diagnostic, plan de gestion, travaux), jamais une décote forfaitaire. En l’absence d’étude, le rapport le dit et formule une réserve explicite.

Sites industriels en Loire-Atlantique et en Vendée

Estuaire de la Loire : Industrie navale, aéronautique et énergétique de Saint-Nazaire, Montoir-de-Bretagne et Donges, dont une partie sur le domaine portuaire.

Agglomération nantaise : Sites de production et d’agroalimentaire de Nantes, de sa périphérie et de toute la Loire-Atlantique.

Vendée : Usines agroalimentaires, nautiques et mécaniques de La Roche-sur-Yon, de Challans, de Montaigu-Vendée, des Herbiers et de tout le département de la Vendée.

Peu de ventes comparables : Les cessions de sites industriels sont rares sur un même bassin. Nous élargissons la recherche à des bassins de même profil et expliquons les corrections.

Pour aller plus loin : Guilbaud R., « La valeur prudentielle des biens immobiliers donnés en garantie », Zenodo, octobre 2026, DOI : 10.5281/zenodo.23188555

Questions fréquentes

Quelle différence entre valeur vénale et valeur d’usage ?

La valeur vénale est un prix de marché, indépendant de l’occupant. La valeur d’usage mesure ce que l’actif rapporte à son exploitant. Pour une usine spécifique, la seconde peut dépasser nettement la première.

Le coût de construction suffit-il à évaluer une usine ?

Non. Le coût de remplacement doit être diminué des obsolescences, puis contrôlé par le marché et par la rentabilité de l’activité. Un bâtiment coûteux mais inadapté vaut moins que son coût.

Comment la pollution des sols est-elle prise en compte ?

Par le coût des mesures nécessaires à l’usage retenu, tel qu’il ressort des études environnementales. Pour un usage industriel maintenu, il diffère de celui d’une reconversion en logements. Le rapport précise l’usage pris en compte.

Quel est l’effet du ZAN sur la valeur d’une usine ?

Le ZAN limite l’ouverture de nouveaux terrains à l’urbanisation. Un site déjà bâti, ou une friche, permet d’implanter une activité sans consommer d’espace naturel, agricole ou forestier. Nous mesurons cet effet sur les ventes constatées, après vérification du zonage, du SCoT et du PLU applicables.

Faut-il informer l’acquéreur d’une ancienne installation classée ?

Oui, par écrit, lorsqu’une installation soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur le terrain (article L. 514-20 du code de l’environnement). À défaut, et si une pollution rend le terrain impropre à sa destination, l’acheteur dispose de recours qui peuvent porter sur le prix.

Quels documents fournir ?

Titre de propriété, plans et surfaces par bâtiment, permis de construire, arrêtés préfectoraux et récépissés au titre des installations classées, études de sols et plans de gestion, rapports de contrôle, inventaire des équipements immobiliers, bail le cas échéant, avis de taxe foncière.

Quels sont les délais ?

La visite a généralement lieu sous 10 à 15 jours. Le rapport d’expertise est remis 10 à 15 jours après la visite et la réception des pièces.

Votre expert pour l’évaluation d’usines et de sites industriels

Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier, dirigé par Romuald Guilbaud, expert immobilier agréé SEEIF (ex-CEIF-FNAIM), certifié REV TEGoVA, expert près la cour d’appel de Rennes (rubriques C.18.1 et C.18.2), titulaire d’un MBA en finance. Rapports établis conformément aux EVS 2025 de TEGoVA et à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition), pour une évaluation rigoureuse, confidentielle et défendable.

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