Une clinique, une salle de cinéma ou une station-service n’ont qu’un marché étroit : leurs murs intéressent surtout des exploitants de la même branche ou des investisseurs spécialisés. Leur valeur vénale dépend de ce que l’exploitation permet de payer ou, à défaut de marché, de leur coût de remplacement déprécié. Leur loyer obéit lui aussi à une règle propre, car ces locaux ne peuvent servir qu’à une seule activité. Le code de commerce prévoit en effet une dérogation : « Le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée » (article R. 145-10). Pour les salles de cinéma, le recours aux seuls usages de la branche est imposé par la loi (article L. 145-36, alinéa 2). Sont monovalents les locaux qu’il n’est pas possible d’affecter à une autre destination sans travaux importants ou transformations coûteuses, et la règle du plafonnement ne leur est pas applicable (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-15.417, inédit).
La monovalence ne se présume pas : elle se démontre, plans et devis à l’appui.
Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier analyse d’abord la configuration des lieux et le coût de leur reconversion, puis applique la méthode adaptée à la valeur des murs et au loyer : recettes de l’exploitation, coût de remplacement déprécié ou usages de la branche. Les rapports suivent la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition), les European Valuation Standards (EVS 2025) de TEGoVA et, pour la part incorporelle de l’exploitation, les EVS-IA 2026.
Cession, financement, externalisation : Valeur des murs d’une clinique, d’un établissement de loisirs ou d’une station-service pour une vente, un financement bancaire ou une cession-bail.
Comptes et acquisitions : Juste valeur lors du rachat d’un exploitant (PPA) ou pour un fonds investi dans la santé ou les loisirs (AMF et IFRS).
Bail commercial, loyer et indemnité d’éviction : Établir ou contester la monovalence, puis fixer le loyer selon les usages de la branche. L’enjeu est direct : la monovalence écarte le plafonnement (voir baux commerciaux et déplafonnement). Après un refus de renouvellement, la valeur locative ainsi établie sert au calcul de l’indemnité d’éviction.
Équipements publics : Piscines, salles de spectacle, équipements de loisirs confiés à un exploitant ou donnés à bail par une collectivité : voir secteur public et baux longue durée.
Expropriation et litiges : Expropriation, mission confiée par une juridiction (expertise judiciaire) ou par les parties (expertise conventionnelle).
Hôtels et campings : Ils obéissent à une méthode propre, la méthode hôtelière. Voir notre page hôtels, campings et résidences de tourisme.
La part incorporelle : Clientèle, autorisations administratives d’exploiter, marque : ces éléments appartiennent au fonds ou à la société d’exploitation, pas aux murs. Nous les isolons selon les EVS-IA 2026 pour ne pas les compter dans la valeur immobilière. Voir évaluation de fonds de commerce.
Santé et médico-social : Cliniques, établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), centres de soins. La configuration des chambres, des blocs ou des plateaux techniques et les normes applicables pèsent sur le coût d’une reconversion.
Culture et loisirs : Cinémas, salles de spectacle, bowlings, complexes sportifs, centres de bien-être. Les volumes sans poteaux, les gradins et les équipements scéniques rendent la transformation coûteuse.
Automobile et énergie : Stations-service, garages, centres de contrôle technique et de lavage. Les cuves enterrées, les fosses et l’éventuelle pollution des sols sont chiffrées dans l’analyse de la reconversion.
Autres actifs spécifiques : Établissements d’enseignement privé, centres de thalassothérapie, centres de données. La qualification se fait au cas par cas.
Le critère : Des locaux construits ou aménagés pour une seule utilisation, qui ne peuvent recevoir une autre activité sans travaux importants ou transformations coûteuses. Dans l’arrêt du 18 décembre 2025, des locaux de contrôle technique, de station-service et de réparation automobile ont été jugés monovalents au vu des permis de construire, du bail, des rapports d’expertise amiable et d’un devis : démontage des pistes et de l’auvent, enlèvement et comblement des cuves et du séparateur d’hydrocarbures, comblement des fosses, transformation des portes, dépollution du site. Il était indifférent que la dépollution incombe au bailleur ou au preneur (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-15.417).
Les aménagements du preneur : Des aménagements réalisés par le locataire peuvent conférer aux locaux leur caractère monovalent lorsqu’ils ont fait accession au bailleur à l’expiration du bail. La Cour de cassation l’a admis pour une salle de cinéma louée « brute de décoffrage » et aménagée par l’exploitant, en ajoutant que la seule monovalence justifie l’application de la règle des usages, même lorsqu’une autre cause de déplafonnement existe (Cass. 3e civ., 29 sept. 2004, n° 03-13.624).
Une même activité sous plusieurs formes : Une salle de spectacle de 1 350 places, dont la reconversion imposait de diviser les volumes en surface et en hauteur, a été jugée monovalente. Le fait qu’elle accueille différentes formes de spectacles n’altère pas ce caractère (Cass. 3e civ., 21 mars 2007, n° 05-20.714).
Notre démarche : Nous identifions les éléments spécifiques (structure, volumes, réseaux, équipements scellés), nous décrivons une ou plusieurs reconversions plausibles et nous en estimons le coût. La conclusion sur la monovalence découle de ce chiffrage.
Le loyer et l’éviction : Une fois la monovalence établie, la valeur locative peut se déterminer selon les usages de la branche (article R. 145-10). Elle sert aussi au calcul de l’indemnité d’éviction, égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (article L. 145-14 du code de commerce) : la valeur du droit au bail perdu se mesure à partir de l’écart entre la valeur locative de marché et le loyer qu’aurait payé le locataire (méthode du différentiel).
Métropole et estuaire : Établissements de santé, salles de spectacle et équipements de loisirs à Nantes, à Saint-Nazaire et dans toute la Loire-Atlantique.
Littoral : Thalassothérapie, cinémas et équipements touristiques de La Baule et de la presqu’île guérandaise, de Pornic, des Sables-d’Olonne et de Saint-Gilles-Croix-de-Vie.
Vendée : EHPAD, cliniques, stations-service et équipements de loisirs de La Roche-sur-Yon, de Challans, de Montaigu-Vendée, des Herbiers et de tout le département de la Vendée.
Pour aller plus loin : Guilbaud R., « L’évaluation du fonds de commerce : des méthodes à la preuve », Zenodo, octobre 2026, DOI : 10.5281/zenodo.23209894.
Non. Un bâtiment spécifique vaut ce que son exploitation permet de payer. Le coût de remplacement est diminué de l’obsolescence, dont l’obsolescence économique, puis contrôlé par la rentabilité.
Par des pièces : permis de construire, plans, description des lieux dans le bail, devis de transformation. Les juges apprécient l’importance et le coût des travaux qu’exigerait une autre activité (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-15.417).
Non. La règle du plafonnement ne s’applique pas aux baux portant sur des locaux monovalents, soumis à l’article R. 145-10 du code de commerce (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-15.417). Le loyer peut alors être fixé selon les usages de la branche.
Oui. Pour apprécier la monovalence d’une station-service, la Cour de cassation a approuvé la prise en compte du coût de dépollution, qu’il incombe au bailleur ou au preneur (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-15.417).
Bail et avenants, permis de construire et plans, trois derniers bilans et comptes de résultat de l’exploitation, statistiques d’activité (fréquentation, taux d’occupation, volumes), autorisations administratives, rapports de contrôle et diagnostics, études de sols le cas échéant.
La visite a généralement lieu sous 10 à 15 jours. Le rapport d’expertise est remis 10 à 15 jours après la visite et la réception des pièces.
Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier, dirigé par Romuald Guilbaud, expert immobilier agréé SEEIF (ex-CEIF-FNAIM), certifié REV TEGoVA, expert près la cour d’appel de Rennes (rubriques C.18.1 et C.18.2, cette dernière couvrant les valeurs locatives, les indemnités d’éviction et les fonds de commerce), titulaire d’un MBA en finance. Rapports établis conformément aux EVS 2025 de TEGoVA, aux EVS-IA 2026 pour les actifs incorporels évalués isolément, et à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition), pour une évaluation rigoureuse, confidentielle et défendable.
Propriétaires de murs, exploitants, collectivités, investisseurs, notaires, avocats : confiez-nous l’évaluation de votre actif spécifique ou une contre-expertise. Devis en 24 h.
Notre processus commence par un
échange pour définir la mission : contexte (cession, financement, comptes,
renouvellement de bail ou éviction, contentieux), date de valeur et valeur
recherchée (valeur des murs, loyer, part incorporelle). Romuald Guilbaud visite
l’établissement : structure, volumes, réseaux, équipements scellés, état de
conformité. Il analyse le bail, les comptes et les statistiques d’activité,
étudie le coût d’une reconversion, puis recherche les références disponibles et
les usages de la branche. Vous recevez un rapport détaillé : qualification
motivée des locaux, méthode retenue et raisons de ce choix, calculs, sources
des usages et réserves. Après la remise du rapport, nous restons disponibles
pour répondre à vos questions et à celles de vos conseils.
