Une expertise répond toujours à une question précise : quelle valeur, à quelle date, pour quel usage. Le droit fixe souvent la réponse. Une succession se déclare sur la valeur vénale réelle des immeubles à la date de la transmission (article 761 du CGI). Le loyer d’un bail commercial renouvelé doit correspondre à la valeur locative (article L. 145-33 du code de commerce). Identifier la bonne valeur et la bonne date est la première étape de toute mission.
Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier détermine cette valeur en tiers indépendant, à partir de ventes et de baux réellement constatés, conformément à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition) et aux European Valuation Standards (EVS 2025) de TEGoVA. Retrouvez ci-dessous votre situation.
Divorce, séparation et sortie d’indivision : Valeur vénale des biens à partager, à la date la plus proche possible du partage (article 829 du code civil), pour calculer la soulte. Valeur locative si une indemnité d’occupation est due.
Succession, donation et partage : Valeur vénale réelle au jour de la transmission pour les droits, valeurs civiles pour le rapport, la réduction et la donation-partage.
Statuts LMP et LMNP : Part du terrain non amortissable, répartition par composants, valeur d’un lot en résidence gérée.
Déclarations IFI et contentieux fiscal : Valeur vénale au 1er janvier, décotes justifiées par le marché, contre-expertise face à une proposition de rectification.
Financement bancaire : Valeur du bien financé ou pris en garantie, pour un prêt relais, un rachat de soulte ou l’acquisition de murs professionnels.
Expertise fonds et investisseurs (AMF, IFRS) : Juste valeur des immeubles de placement (IFRS 13, IAS 40), actualisations et contre-expertises pour foncières, sociétés de gestion et family offices.
Purchase Price Allocation (PPA) : Juste valeur de l’immobilier d’une société acquise, à la date d’acquisition (IFRS 3).
Cession-bail (sale and leaseback) : Prix de cession des murs et loyer du bail consenti à l’entreprise, cohérents entre eux.
Évaluation et érosion côtière : Valeur d’un bien exposé au recul du trait de côte, risque encadré depuis la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite Climat et résilience. Elle est mesurée par la méthode de la valeur résiduelle d’utilisation (VRU).
Nouveaux baux commerciaux et déplafonnement de loyer : Valeur locative de marché, établie d’après les caractéristiques du local, la destination, les obligations des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix pratiqués dans le voisinage (article L. 145-33 du code de commerce). La même valeur locative sert aussi au calcul de l’indemnité d’éviction : la valeur du droit au bail perdu se mesure à partir de l’écart entre la valeur locative de marché et le loyer qu’aurait payé le locataire (méthode du différentiel).
Indemnité d’éviction : Préjudice du locataire évincé, comprenant notamment la valeur marchande du fonds et les frais de réinstallation (article L. 145-14 du code de commerce).
Évaluation de fonds de commerce : Cession, apport, succession, éviction ou contrôle fiscal, à partir de cessions publiées au BODACC et de comptes retraités.
Expertise judiciaire : Mission confiée par une juridiction, qui peut « commettre toute personne de son choix pour l’éclairer » sur une question de fait (article 232 du code de procédure civile).
Expertise conventionnelle : Expert choisi d’un commun accord par les parties, avant tout procès ou en cours d’instance (article 131 du code de procédure civile).
Expropriation et préemption : Indemnités couvrant « l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain » (article L. 321-1 du code de l’expropriation), contre-évaluation du prix proposé.
Troubles de jouissance : Perte de valeur vénale ou locative causée par une nuisance. Le trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage engage la responsabilité de son auteur (article 1253 du code civil).
Secteur public et baux de longue durée : Valeurs et redevances pour les collectivités, baux emphytéotiques et baux à construction.
L’expertise amiable : Commandée par une partie, elle documente sa position et prépare une négociation. Devant un tribunal, le juge doit l’examiner si elle est versée aux débats et discutée contradictoirement, mais il ne peut se fonder exclusivement sur elle (Cass. ch. mixte, 28 sept. 2012, n° 11-18.710, publié).
L’expertise conventionnelle : Les parties choisissent ensemble l’expert et fixent sa mission. Lorsque la convention est conclue entre avocats, le rapport a la même valeur qu’un avis rendu dans le cadre d’une mesure d’instruction judiciairement ordonnée (article 131-8 du code de procédure civile). Voir notre article sur le décret n° 2025-660.
L’expertise judiciaire : Ordonnée par le juge, au cours d’un procès ou avant tout procès s’il existe un motif légitime d’établir la preuve (article 145 du code de procédure civile). Lorsque la mesure porte sur un immeuble, seule la juridiction du lieu de l’immeuble est compétente pour l’ordonner avant procès. L’expert, désigné par la juridiction, lui rend compte et n’est le conseil d’aucune partie.
Valeur vénale : Prix auquel le bien pourrait se vendre à la date de l’évaluation, dans des conditions normales de marché. Elle sert pour une succession, un partage, l’IFI, un financement ou une cession.
Valeur locative : Loyer de marché du bien, établi à partir de baux réellement constatés. En bail commercial, elle fixe le loyer et sert aussi au calcul de l’indemnité d’éviction. Elle sert aussi à capitaliser un revenu et à chiffrer une indemnité d’occupation, par exemple entre indivisaires.
Juste valeur : Notion des normes IFRS, proche en pratique de la valeur vénale pour un immeuble, utilisée dans les comptes des sociétés et des fonds.
Indemnités : Une indemnité d’éviction ou d’expropriation n’est pas une valeur de marché unique : elle additionne une indemnité principale et des indemnités accessoires, chacune justifiée.
Il n’a pas la même portée. Un avis de valeur estime un prix de commercialisation. Une expertise justifie une valeur par des références vérifiables et des calculs exposés. Voir la différence entre avis de valeur et expertise.
Exposez-nous la situation : séparation, décès, contrôle fiscal, projet public, renouvellement de bail ou éviction. Nous identifions la valeur et la date que le texte applicable impose, avant de vous adresser un devis.
Oui. Le cabinet intervient en Loire-Atlantique et en Vendée. Inscrit près la cour d’appel de Rennes, l’expert peut être désigné par toute juridiction.
La visite a généralement lieu sous 10 à 15 jours. Le rapport d’expertise est remis 10 à 15 jours après la visite et la réception des pièces.
Le Cabinet Guilbaud Expert Immobilier, dirigé par Romuald Guilbaud, expert immobilier agréé SEEIF (ex-CEIF-FNAIM), certifié REV TEGoVA, expert près la cour d’appel de Rennes (rubriques C.18.1 et C.18.2), titulaire d’un MBA en finance. Rapports établis conformément aux EVS 2025 de TEGoVA et à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition), pour une évaluation rigoureuse, confidentielle et défendable.
Particuliers, entreprises, notaires, avocats, collectivités, investisseurs : exposez-nous votre situation, nous vous indiquons la mission adaptée. Devis en 24 h.
Notre processus commence par un
échange pour définir la mission : contexte (familial, fiscal, financier,
locatif, contentieux), bien concerné, date de valeur et valeur recherchée
(vénale, juste valeur, locative ou indemnité), cadre amiable, conventionnel ou
judiciaire. Romuald Guilbaud visite ensuite le bien et consulte les documents
d’urbanisme. Il collecte les ventes et les baux comparables propres à la
situation, puis détermine la valeur selon la Charte de l’expertise et les EVS
2025. Vous recevez un rapport détaillé : valeur retenue et date, références de
marché, calculs, réserves et réponses aux questions posées. Après la remise du
rapport, nous restons disponibles pour répondre à vos questions et à celles de
vos conseils.
Un dossier compliqué que le cabinet a su traiter avec un grand professionnalisme. Il a également été très apprécié par notre notaire et notre avocat. Mr Guilbaud a continué à suivre le dossier après la vente afin de rester à ma disposition si j’avais des questions.
Réactivité, efficacité et professionnalisme pour notre dossier qui se voulait assez complexe. Encore merci !
Mes frères et moi avons sollicité l’expertise de Mr Guilbaud pour nous aider dans la succession du patrimoine immobilier de nos parents. Nous avons particulièrement apprécié son efficacité et sa bienveillance.
J’ai fait appel au Cabinet Guilbaud suite à mon divorce afin d’expertiser notre maison. Mr Guilbaud a été très à l’écoute et a fait preuve d’un grand professionnalisme. A noter, prestation d’un très bon rapport qualité/prix.
