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Décret 2025-660 : ce que l’expertise conventionnelle change pour vos dossiers immobiliers

Décret n° 2025-660 : ce que l’expertise conventionnelle change concrètement pour vos dossiers immobiliers

L’essentiel à retenir :

Depuis le 1^er septembre 2025, les affaires civiles sont en principe instruites conventionnellement par les parties, et à défaut judiciairement. Les affaires instruites conventionnellement bénéficient d’un audiencement prioritaire (article 127 du code de procédure civile).
Les parties peuvent choisir d’un commun accord un technicien, avant tout procès ou une fois le juge saisi, déterminer sa mission et convenir de sa rémunération (article 131).
Lorsque la convention est conclue entre avocats, le rapport a la même valeur qu’un avis rendu dans le cadre d’une mesure d’instruction judiciairement ordonnée (article 131-8).
En cas de difficulté sur la désignation, le maintien, la rémunération ou l’exécution de la mission, le juge peut être saisi et statue selon la procédure accélérée au fond (article 131-3).
Point de vigilance : la convention de recours à un technicien ne suspend pas, à elle seule, la prescription, et n’arrête pas les délais de forclusion.

Vous êtes avocat et un désaccord sur la valeur d’un bien bloque votre dossier ? Notaire et vous accompagnez une succession ou un partage où les héritiers ne s’entendent pas ? Cet article expose ce que le décret n° 2025-660 du 18 juillet 2025 permet réellement, ses limites, et la manière dont le cabinet conduit une expertise conventionnelle en évaluation immobilière, avec la rigueur d’une expertise judiciaire.

Un cadre procédural nouveau, un livrable de même valeur

Le décret n° 2025-660 du 18 juillet 2025, portant réforme de l’instruction conventionnelle et recodification des modes amiables de résolution des différends (MARD), est entré en vigueur le 1^er septembre 2025. Il pose un principe : les affaires sont instruites conventionnellement par les parties, dans le respect des principes directeurs du procès, et ne le sont judiciairement qu’à défaut (article 127 du CPC).

Les avocats sont au cœur du dispositif. Les conventions de mise en état peuvent porter sur la totalité du litige ou sur une ou plusieurs mesures d’instruction, dont le recours à un technicien selon les articles 131 à 131-8 (article 128). Les parties choisissent ce technicien d’un commun accord, définissent sa mission, conviennent de sa rémunération et peuvent le révoquer à l’unanimité (article 131). Le décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026 a retiré de l’article 131, à compter du 1^er octobre 2026, le renvoi au 3° de l’article 128.

Le texte encadre le technicien comme dans une expertise judiciaire. Il doit révéler, avant d’accepter sa mission, toute circonstance susceptible d’affecter son indépendance et son impartialité (article 131-1). Il accomplit sa mission avec conscience, diligence et impartialité, dans le respect du contradictoire, et ne porte aucune appréciation d’ordre juridique (article 131-2). Les parties lui communiquent sans délai les documents nécessaires (article 131-5), et il joint à son rapport, à leur demande, leurs observations ou réclamations écrites en indiquant la suite qu’il leur a donnée (article 131-7).

Lorsque la convention est conclue entre avocats, le rapport a la même valeur qu’un avis rendu dans le cadre d’une mesure d’instruction judiciairement ordonnée (article 131-8). La Cour de cassation va dans le même sens pour une expertise prévue par contrat : si le juge ne peut se fonder exclusivement sur un rapport d’expertise non judiciaire établi à la demande d’une partie, il en va différemment lorsque l’expertise a été diligentée en application du contrat par un expert choisi d’un commun accord (Cass. 3^e civ., 8 janvier 2026, n° 23-22.803).

En cas de blocage, la procédure ne repart pas de zéro. Le juge saisi de l’affaire ou, à défaut, le président de la juridiction compétente au fond peut être saisi par la partie la plus diligente en cas de difficulté relative à la désignation ou au maintien du technicien, et par une partie ou par le technicien en cas de difficulté relative à sa rémunération ou à l’exécution de sa mission (article 131-3). Il peut aussi enjoindre à une partie défaillante, au besoin sous astreinte, de communiquer les documents demandés (article 131-5).

Le gain de temps, en pratiqueL’expertise judiciaire avant tout procès suppose une assignation en référé, une audience, une ordonnance et la consignation de la provision avant le début des opérations. L’expertise conventionnelle démarre dès la signature de la convention. En aval, les affaires instruites conventionnellement bénéficient d’un audiencement prioritaire (article 127). Le gain se mesure donc à deux moments de la procédure.

Expertise conventionnelle ou expertise judiciaire : le comparatif

Critère	Expertise judiciaire	Expertise conventionnelle
Désignation	Par le juge, notamment en référé avant tout procès (article 145)	Par les parties, d’un commun accord (article 131)
Mise en œuvre	Après l’ordonnance et la consignation de la provision	Dès la signature de la convention
Choix de l’expert	Par le juge, en principe parmi les experts inscrits sur les listes	Libre choix des parties ; un expert inscrit apporte une garantie de méthode
Mission	Définie par le juge	Définie par les parties, modifiable avec l’accord du technicien (article 131-4)
Rémunération	Provision consignée, rémunération fixée par le juge	Librement convenue (article 131)
Difficultés	Juge chargé du contrôle des mesures d’instruction (article 155 et suivants)	Juge saisi de l’affaire ou président de la juridiction, procédure accélérée au fond (article 131-3)
Valeur du rapport	Avis de technicien commis par le juge	Même valeur, si la convention est conclue entre avocats (article 131-8)
Audiencement	Droit commun	Prioritaire (article 127)
Appréciation juridique	Interdite (article 238)	Interdite (article 131-2)
Conciliation	L’article 240, qui interdisait au juge de confier au technicien la mission de concilier les parties, est abrogé depuis le 1^er septembre 2025	Peut être organisée par les parties dans la convention
Prescription et forclusion	La demande en référé interrompt la prescription et la forclusion (code civil, article 2241). L’ordonnance qui fait droit à la mesure suspend la prescription jusqu’à son exécution (article 2239)	Pas d’effet propre. La prescription n’est suspendue que si une convention de procédure participative est conclue (article 2238). Les délais de forclusion ne sont pas suspendus (article 2220)

Articles du code de procédure civile, sauf mention du code civil.

Point de vigilance pour les avocatsLa convention de recours à un technicien ne figure pas parmi les causes de suspension de la prescription de l’article 2238 du code civil, qui vise la médiation, la conciliation et la convention de procédure participative. Les délais de forclusion échappent en outre à ces règles de suspension (article 2220). Lorsqu’un délai est proche, il faut l’interrompre par une demande en justice (article 2241), ou inscrire l’expertise dans une convention de procédure participative pour suspendre la prescription.

Les dossiers où l’expertise conventionnelle fait gagner du temps

L’expertise conventionnelle en évaluation immobilière est la plus utile lorsque la valeur est au cœur du litige et que la durée de la procédure pénalise directement les parties.

Successions et partages

Désaccord entre héritiers sur la valeur d’un bien. La valeur vénale est fixée sans attendre un référé, pendant que l’indivision se prolonge et que le bien se dégrade.

Divorce et sortie d’indivision

Patrimoine immobilier contesté dans une séparation ou une sortie d’indivision. Chaque mois de procédure alourdit les frais et retarde la liquidation.

Troubles de jouissance

Chiffrage de la perte de valeur ou du trouble de jouissance subi par un propriétaire, pour fonder la demande indemnitaire.

Renouvellement de bail commercial

Détermination de la valeur locative en cas de déplafonnement du loyer, avant la saisine du juge des loyers commerciaux.

Indemnité d’éviction

Évaluation de l’indemnité d’éviction du preneur, indemnité principale et indemnités accessoires, pour accélérer la négociation ou le jugement au fond.

Expropriation et préemption

Évaluation contradictoire en matière d’expropriation ou de préemption, lorsque l’autorité publique accepte le principe d’une désignation conventionnelle.

Un livrable de niveau judiciaireDans la convention proposée par le cabinet, l’expertise suit la même discipline qu’une expertise judiciaire : visite contradictoire, pré-rapport soumis aux parties, réponse aux dires, rapport définitif motivé et sourcé. Seul le cadre change, pas l’exigence.

Le déroulement concret de la mission

Phase	Contenu	Garantie
Convention	Les avocats signent la convention, définissent la mission et les conditions financières. L’expert révèle toute circonstance susceptible d’affecter son indépendance.	Articles 131 et 131-1 du CPC
Lancement	Mode d’échange commun, collecte des pièces, convocation à la réunion d’expertise.	Contradictoire dès le premier acte (article 131-2)
Visite	Visite contradictoire du bien, mesurage, reportage photographique, relevé des éléments favorables et défavorables.	Parties convoquées et entendues
Analyse	Urbanisme, risques, étude de marché sur des ventes et des baux réellement constatés, mise en œuvre des méthodes d’évaluation.	Charte de l’expertise et normes TEGoVA
Pré-rapport	Communication aux parties et délai pour formuler leurs dires.	Prévu par la convention du cabinet
Rapport	Réponse aux dires, observations des parties jointes à leur demande, remise du rapport définitif.	Articles 131-7 et 131-8

La faculté de concilier les parties

L’article 240 du CPC, qui interdisait au juge de donner au technicien mission de concilier les parties, est abrogé depuis le 1^er septembre 2025. Rien n’empêche donc les parties de prévoir, dans la convention, que l’expert pourra les aider à se rapprocher au cours de ses opérations. Cette faculté est précieuse dans les contentieux familiaux et successoraux, où un accord sur la valeur d’un bien suffit souvent à débloquer tout le dossier.

Un accord trouvé dans ce cadre peut être soumis à l’homologation du juge. Lorsqu’il n’est pas issu d’une conciliation, d’une médiation ou d’une convention de procédure participative, il ne peut être homologué que s’il constitue une transaction au sens de l’article 2044 du code civil (article 1541-1 du CPC). La rédaction de l’accord relève des avocats : l’expert n’émet aucune appréciation juridique.

Pourquoi désigner un expert judiciaire par convention ?

L’article 131 n’impose pas que le technicien soit inscrit sur une liste de cour d’appel. Choisir un expert inscrit apporte pourtant une garantie concrète : une pratique éprouvée du contradictoire, des rapports rédigés pour résister à la contestation, et une méthode conforme aux référentiels professionnels. C’est aussi ce qui distingue un rapport d’expertise d’un simple avis de valeur.

Le cabinet intervient sur les maisons, appartements, immeubles de rapport, terrains à bâtir, commerces, bureaux locaux d’activité, hôtels, sites industriels et locaux monovalents, en Loire-Atlantique (Nantes, Saint-Nazaire, La Baule, Pornic, Saint-Brevin) et en Vendée (La Roche-sur-Yon, Les Sables-d’Olonne, Challans, Noirmoutier, Saint-Gilles-Croix-de-Vie, l’île d’Yeu).

Notre proposition : une convention d’expertise prête à l’emploi

Le cabinet met à la disposition des avocats une convention d’expertise conforme aux articles 131 à 131-8 du CPC, adaptable à chaque dossier. Elle couvre :

Désignation de l’expert : identité, qualifications, inscription sur la liste de la cour d’appel, certifications, et déclaration d’indépendance (article 131-1).
Mission : objet de l’évaluation (valeur vénale, valeur locative, indemnité), description du bien, méthodes applicables.
Contradictoire : mode de communication, réunions, délais de communication des pièces, pré-rapport et délai pour les dires.
Clause de conciliation facultative : autorisation ou non donnée à l’expert d’aider les parties à se rapprocher.
Conditions financières : rémunération, répartition entre les parties, modalités de règlement.
Difficultés : juge compétent pour la désignation, le maintien, la rémunération ou l’exécution de la mission (article 131-3).
Tiers et fin de mission : association d’un tiers intéressé avec l’accord de tous (article 131-6), révocation unanime (article 131), délai de dépôt du rapport.

Demandez notre convention d’expertise

Avocats, notaires : le décret n° 2025-660 permet de trancher la question de la valeur sans attendre le juge, avec un rapport qui, conclu entre avocats, vaut une expertise judiciairement ordonnée. Encore faut-il une convention bien rédigée et un expert rompu au contradictoire.

Demandez notre modèle de convention ou appelez le 02 40 82 56 35 pour échanger sur vos dossiers en Loire-Atlantique et en Vendée.

Sources et références

Textes

Décret n° 2025-660 du 18 juillet 2025 portant réforme de l’instruction conventionnelle et recodification des modes amiables de résolution des différends — Légifrance
Décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026 (modification de l’article 131 du CPC au 1^er octobre 2026) — Légifrance
Code de procédure civile, articles 127, 128, 131, 131-1, 131-2, 131-3, 131-4, 131-5, 131-6, 131-7, 131-8, 238, 240 (abrogé) et 1541-1
Code civil, articles 2220, 2238, 2239 et 2241

Jurisprudence

Cass. 3^e civ., 8 janvier 2026, n° 23-22.803, publié au Bulletin : le juge peut se fonder sur une expertise diligentée en application du contrat par un expert choisi d’un commun accord — Légifrance

Référentiels professionnels

Charte de l’expertise en évaluation immobilière, 6^e édition, novembre 2025 — présentation de la 6^e édition
TEGoVA, European Valuation Standards (EVS 2025), 10^e édition, en vigueur depuis le 1^er janvier 2025