La valeur hypothécaire en évaluation immobilière : définition, écarts avec la valeur vénale et usages après CRR3

Vous êtes chargé d’affaires dans une banque étrangère qui finance un actif en Loire-Atlantique ou en Vendée ? Vous intervenez pour un émetteur d’obligations foncières ? Vous êtes investisseur, et votre prêteur vous demande une « valeur hypothécaire » à côté de la valeur de marché ? La notion est peu pratiquée en France et souvent confondue, soit avec une valeur vénale « prudente », soit avec la nouvelle valeur prudentielle. Voici ce qu’elle recouvre, ce qui la sépare de la valeur vénale, quand elle s’applique et comment l’expert immobilier la construit.

Une définition européenne, précisée par les référentiels

La définition du règlement CRR

L’idée est ancienne : selon l’association allemande des banques émettrices de Pfandbriefe (vdp), elle remonte à la loi sur les banques hypothécaires de 1900. Elle repose sur une intuition simple. Une banque qui prête sur vingt ans ne devrait pas mesurer sa garantie à l’aune d’un prix de marché instantané, sujet aux cycles, mais à celle de la valeur que le bien est susceptible de conserver pendant toute la durée du prêt.

Le règlement (UE) n° 575/2013, dit CRR, en donne la définition. La valeur hypothécaire est « la valeur d’un bien immobilier déterminée par une évaluation prudente de la qualité marchande future du bien, compte tenu des aspects durables à long terme du bien, des conditions normales et locales du marché, de l’usage actuel du bien et des autres usages appropriés qui pourraient lui être donnés » (article 4, paragraphe 1, point 74). Le règlement (UE) 2024/1623, dit CRR3, n’a pas modifié cette définition. Il l’a privée de son principal emploi.

Ce qu’ajoutent les normes européennes TEGoVA

Les normes européennes d’évaluation (EVS 2025) reprennent la définition à l’identique parmi les bases de valeur autres que la valeur de marché (EVS 2, § 7). Elles y ajoutent trois précisions. La définition varie d’un pays à l’autre, et même selon les pratiques des établissements : l’évaluateur doit donc indiquer la définition ou la législation qu’il applique. La valeur hypothécaire est une approche de « valeur à risque », que les superviseurs comprennent comme un outil de gestion du risque ne retenant que les aspects durables du bien, à l’exclusion de tout élément spéculatif. Enfin, le rapport doit indiquer que la base retenue est la valeur hypothécaire et que la valeur de marché peut être différente.

La lecture de la Charte de l’expertise

La 6ᵉ édition de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (novembre 2025) en donne une lecture plus concrète. La valeur hypothécaire « correspond à une valorisation qui doit être appréciée de façon conservatrice dans le but de céder à terme l’immeuble. Elle repose sur une notion de revenus stabilisés dans le temps ». Elle est « un dérivé conservateur de la valeur de marché, ne pouvant lui être supérieure » (Charte, § 1.15).

D’après la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, 6ᵉ éd., novembre 2025, titre III, § 1.15.

La Charte apporte ainsi deux éléments que la définition européenne laisse implicites : le raisonnement par le revenu stabilisé, et des exclusions qui touchent à l’exploitant et à l’usage spécifique. L’usage actuel n’est pas écarté pour autant : il est retenu dans la mesure où un autre utilisateur pourrait le poursuivre dans des conditions normales.

Valeur vénale, valeur hypothécaire, valeur prudentielle : trois notions distinctes

La différence de nature tient à la méthode. La valeur prudentielle procède de la valeur de marché, qu’elle ajuste. La valeur hypothécaire est construite pour elle-même, à partir de paramètres de long terme, et ne rencontre la valeur de marché que comme plafond.

Synthèse d’après le règlement (UE) n° 575/2013 modifié (art. 4, § 1, points 74, 74 bis et 76, et art. 229), les EVS 2025 (EVS 2, § 7) et la Charte de l’expertise (6ᵉ éd., § 1.1, 1.15 et 1.16).

Trois modèles nationaux

L’Allemagne : le modèle le plus prescriptif

Le Pfandbriefgesetz (PfandBG) et le règlement sur la détermination de la valeur hypothécaire (BelWertV) en fixent la définition, la méthode et une partie des paramètres. La valeur hypothécaire y est la valeur qui, selon l’expérience, peut être obtenue en cas de vente pendant toute la durée du prêt, indépendamment des fluctuations temporaires du marché et à l’exclusion des éléments spéculatifs. Elle ne peut excéder une valeur de marché déterminée de manière transparente. Selon le vdp, la BelWertV impose notamment des taux de capitalisation minimaux de 5,5 % pour l’habitation et de 6,5 % pour l’immobilier commercial, des frais d’exploitation minimaux de 15 % des revenus locatifs bruts et une marge de sécurité d’au moins 10 % dans les approches par le coût et par comparaison. Seules les tranches de prêt n’excédant pas 60 % de la valeur hypothécaire peuvent figurer dans la couverture des Pfandbriefe hypothécaires.

Ces planchers reposent, selon la RICS, sur des primes de risque fixes ajoutées aux taux longs des emprunts fédéraux. C’est un garde-fou réglementaire, non une estimation du marché : en valeur vénale, le taux se construit à partir du taux constaté pour les meilleurs actifs de la classe concernée.

L’Espagne : une valeur intégrée à la réglementation des évaluations

L’ordre ministériel ECO/805/2003 définit la valeur hypothécaire (valor hipotecario) dans des termes alignés sur la définition européenne. Selon la RICS, ce cadre est moins prescriptif que le modèle allemand, mais il impose à l’évaluateur, lorsque le marché présente certains risques, d’avertir de la possibilité d’une baisse future de la valeur et de retenir une « valeur de comparaison ajustée ».

La France : l’évaluation prudente des sociétés de crédit foncier

Le droit français ne se réfère à la valeur hypothécaire que dans un cadre : celui des sociétés de crédit foncier et des sociétés de financement de l’habitat, émettrices d’obligations foncières. Le code monétaire et financier dispose que la valeur du bien apporté en garantie ou financé « est déterminée de manière prudente et exclut tout élément d’ordre spéculatif » (article L. 513-3, III). Les prêts ne sont refinancés par des ressources privilégiées que dans la limite de 60 % de la valeur du bien pour l’immobilier commercial et de 80 % pour le résidentiel (article R. 513-1, II).

Le règlement n° 99-10 du 9 juillet 1999, tel qu’il est cité par la pratique, prévoit une évaluation prudente « réalisée sur la base des caractéristiques durables à long terme de l’immeuble, des conditions de marché normales et locales, de l’usage actuel de l’immeuble et des autres usages qui pourraient lui être donnés », et une valeur courante qui « ne peut être supérieure à la valeur de marché ou à la valeur hypothécaire ». Le paradoxe mérite d’être relevé : dans la comparaison européenne reprise par la RICS, la France figure parmi les pays dont la base d’évaluation est la valeur de marché, alors que ses critères sont ceux de la valeur hypothécaire. Une mission pour un émetteur d’obligations foncières appelle donc une lecture attentive de ces critères, qui vont au-delà de ceux de la valeur vénale.

Ce qui sépare la valeur hypothécaire de la valeur vénale

Les deux valeurs utilisent les mêmes méthodes — comparaison, revenu, coût de remplacement — et souvent les mêmes données. Elles en font un usage différent, que le rapport doit mettre en évidence.

L’horizon

La valeur vénale est datée. La valeur hypothécaire est conçue pour valoir pendant toute la durée du prêt, indépendamment de la conjoncture. Selon le vdp, l’écart entre les deux varie au cours de la vie du prêt : il tend à être plus grand en phase d’expansion et plus faible en phase de ralentissement.

Le revenu durable

En valeur vénale, l’expert capitalise le loyer en place ou la valeur locative de marché, en traitant les écarts entre les deux selon la durée du bail. En valeur hypothécaire, il retient un revenu durable : selon la RICS, les loyers sont fondés sur les niveaux de marché actuels mais réduits lorsqu’ils paraissent insoutenablement élevés, le surloyer est normalement ignoré et les charges non récupérables sont déduites. La Charte parle de « revenus stabilisés dans le temps ».

Le taux de long terme

En valeur vénale, le taux de capitalisation est un taux de marché, construit à partir des transactions constatées. En valeur hypothécaire, il repose sur des taux soutenables à long terme, qui ne sont pas nécessairement les taux courants. À défaut de prescription, la RICS propose de retenir les taux de marché tant qu’ils ne descendent pas sous des planchers, et de ne pas utiliser de taux sensiblement inférieurs aux tendances longues du marché concerné.

Les exclusions

La valeur hypothécaire exclut ce que la valeur vénale peut intégrer : le savoir-faire de l’exploitant, l’usage spécifique de l’immeuble lorsqu’il ne serait pas repris par un autre utilisateur, les prix instantanés spéculatifs. Selon la RICS, un usage alternatif n’est retenu que si l’autorisation a été obtenue ou si l’intention de changer d’usage est établie. Le terrain est souvent apprécié séparément du bâti, au regard de la position des valeurs foncières dans le cycle, et le bâti est déprécié selon une durée de vie limitée.

Pas de « décote hypothécaire » forfaitaire

La valeur hypothécaire ne peut excéder la valeur de marché. Aucun écart général ne peut en revanche être avancé. Certaines réglementations prévoient des abattements par défaut : en Espagne, selon la RICS, une réduction de 10 %, portée à 15 % en cas de forte volatilité, lorsque les données ne permettent pas d’estimer la réduction de manière fiable ; en Allemagne, les marges de sécurité minimales de la BelWertV. Ces règles valent dans leur cadre et ne sont pas transposables. Hors de ces cadres, un pourcentage appliqué à une valeur vénale serait dépourvu de fondement.

Quand la valeur hypothécaire s’applique, et quand elle n’a pas sa place

Trois emplois subsistent depuis CRR3. Le refinancement par obligations garanties d’abord : la directive (UE) 2019/2162 admet, lors de l’inclusion d’un prêt dans le panier de couverture, une évaluation à la valeur de marché ou en deçà, ou à la valeur hypothécaire (article 6, § 5), et le règlement CRR permet à l’autorité compétente d’en autoriser l’usage sans le plafond de réévaluation de l’article 229 (article 129, § 3). La période transitoire ensuite : pour les prêts consentis avant le 1ᵉʳ janvier 2025, les établissements des États qui ont fixé des critères rigoureux peuvent continuer à l’utiliser jusqu’au premier réexamen requis, et au plus tard jusqu’au 31 décembre 2027 (article 495 septies). Enfin, une valeur hypothécaire établie conformément à un cadre national peut servir de valeur du bien au sens de l’article 229 si elle en respecte les exigences, ce que l’autorité de supervision allemande admet selon la RICS.

En France, le crédit bancaire de droit commun relève depuis 2025 de la valeur du bien selon l’article 229 du CRR, c’est-à-dire de la valeur prudentielle, et non de la valeur hypothécaire.

La méthode de l’expert

Une mission de valeur hypothécaire commence par une définition. L’expert indique, dans la lettre de mission puis dans le rapport, le cadre qu’il applique — définition du CRR, PfandBG et BelWertV, règlement n° 99-10, cahier des charges de l’établissement — et vérifie les exigences de qualification propres à ce cadre : certaines missions pour des banques allemandes supposent une certification spécifique. Les méthodes usuelles s’appliquent ensuite, avec un même objectif : éliminer la volatilité de court terme. Pour un expert exerçant en France, la démarche peut s’ordonner ainsi :

1. Établir d’abord la valeur vénale sur des références réelles. Elle constitue le plafond, et les EVS imposent de signaler qu’elle peut différer de la valeur hypothécaire.
2. Déterminer un revenu durable. Écarter le surloyer, ramener les loyers insoutenables à un niveau durable, déduire les charges non récupérables réelles.
3. Retenir un taux de long terme. Cohérent avec les tendances longues du segment et, le cas échéant, avec les planchers du cadre applicable.
4. Apprécier séparément le foncier et le bâti. Le foncier au regard de sa position dans le cycle, le bâti selon sa durée de vie restante.
5. Exclure la valeur attachée à l’exploitant et à l’usage spécifique. Ne retenir un usage alternatif que s’il est autorisé ou établi.
6. Présenter les deux valeurs. Expliquer, paramètre par paramètre, les différences d’interprétation des données communes.

Les actifs d’exploitation

Les exclusions pèsent particulièrement sur les actifs dont la valeur est liée à leur exploitation : hôtels, établissements de loisirs, locaux monovalents, sites industriels adaptés à un process. Pour ces biens, la valeur hypothécaire porte sur ce qu’un autre exploitant ou un autre utilisateur paierait de façon durable, et non sur la performance de l’exploitant en place. L’écart avec la valeur vénale peut y être important. Il ne se mesure qu’au cas par cas, en distinguant ce qui relève de l’immeuble de ce qui relève de l’exploitation.

Ce que la mission et le rapport doivent contenir

L’enjeu est aussi celui de la responsabilité. La Cour de cassation juge que l’expert qui se trompe grossièrement dans l’évaluation d’un bien offert en garantie d’un prêt engage sa responsabilité quasi délictuelle envers les prêteurs, en l’absence même de contrat (Cass. 2ᵉ civ., 8 juillet 1998, n° 96-22.299, publié au Bulletin). Deux risques sont propres à la valeur hypothécaire : livrer une valeur vénale décotée en la présentant comme une valeur hypothécaire, ce que la RICS proscrit, et appliquer hors de leur cadre les paramètres prescrits d’un droit étranger. La définition retenue et chaque paramètre doivent donc être justifiés au regard du marché concerné.

Quand faire appel à un expert immobilier ?

En Loire-Atlantique comme en Vendée, l’intervention d’un expert immobilier indépendant de la décision de crédit sécurise la valeur retenue dans les situations suivantes :

Pour le détail des missions selon la nature du financement, voir nos pages expertise pour un financement bancaire, financement bancaire des professionnels et valeur prudentielle.

Pour aller plus loin : Guilbaud R., « La valeur hypothécaire (mortgage lending value) en évaluation immobilière », Zenodo, octobre 2026, DOI : 10.5281/zenodo.23191276

Sources et références

Textes

• Règlement (UE) n° 575/2013 (CRR), art. 4, § 1, points 74, 74 bis et 76, art. 124, 129, 208, 229 et 495 septies, dans leur rédaction issue du règlement (UE) 2024/1623 (version consolidée du 26 juin 2026)
• Règlement (UE) 2024/1623 du 31 mai 2024 (CRR3)
• Directive (UE) 2019/2162 du 27 novembre 2019 concernant l’émission d’obligations garanties, art. 6, § 5
• Code monétaire et financier, art. L. 513-3, III et art. R. 513-1, II
• Règlement n° 99-10 du 9 juillet 1999 relatif aux sociétés de crédit foncier et aux sociétés de financement de l’habitat, modifié notamment par l’arrêté du 7 juillet 2021
• Pfandbriefgesetz (PfandBG) et Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV)

Référentiels professionnels

• Charte de l’expertise en évaluation immobilière, 6ᵉ édition, novembre 2025, préface et titre III, § 1.1, 1.12, 1.15 et 1.16
• TEGoVA, European Valuation Standards 2025, EVS 2, § 7 « Mortgage lending value »
• RICS, Bank lending valuations and mortgage lending value, 2ᵉ édition, octobre 2025
• vdp, Property valuation for lending purposes in Germany, compendium, 5 novembre 2025

Jurisprudence

• Cass. 2ᵉ civ., 8 juillet 1998, n° 96-22.299, publié au Bulletin — responsabilité quasi délictuelle de l’expert envers les prêteurs

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